Guía para calcular el avalúo de un bien raíz
Para calcular el avalúo de un bien raíz no agrícola, sigue esta guía paso a paso.
Esta guía contiene información básica para el cálculo de los avalúos, por lo que si requiere mayor detalle, de los contenidos que dan cuenta de la determinación de los avalúos fiscales de los bienes raíces no agrícolas, deberás consultar la Resolución Exenta SII N° 145, del 31 de diciembre de 2019, y sus posteriores modificaciones.
Fórmula de cálculo:El avalúo fiscal de una propiedad corresponde a la suma del avalúo de terreno y el avalúo de las construcciones que existan en él. Para la gran mayoría de los sitios no edificados, el avalúo del bien raíz considera solo el avalúo del terreno, sin embargo, aquellos bienes raíces que cuenten únicamente con pavimentos, también serán considerados como sitios no edificados, por lo que para estos casos se debe sumar al avalúo de terreno, el avalúo de los pavimentos existentes. Lo anterior, de acuerdo a la información disponible en los anexos N° 3 y N° 5 de la Resolución Exenta SII N° 145, del 31 de diciembre de 2019, y sus posteriores modificaciones.
Avalúo Bien Raíz = Avalúo Terreno
Para conocer el avalúo de tu propiedad y los datos considerados en su cálculo, puedes consultar la carta de Reavalúo, la que contiene el avalúo detallado del bien raíz y la contribución, además de información técnica sobre el reavalúo. Para ello debes ingresar a sii.cl, menú Servicios Online y enseguida al menú Avalúos y Contribuciones de bienes raíces, opción Reavalúo de bienes raíces.
Para realizar el cálculo siga los siguientes pasos:
Paso 1
Paso 2
Paso 3
Paso 4
Paso 5
Paso 6
Paso 1
Para determinar el avalúo de terreno de un bien raíz, se debe considerar el valor unitario de terreno ($/m²) definido por el SII para el Área Homogénea (AH) donde se ubica la propiedad. La fórmula de cálculo es:
Avalúo Terreno = Superficie (m²) * Valor Terreno AH ($/m²)
No obstante, en algunos casos existen coeficientes de ajuste al valor de terreno del Área Homogénea, denominados Coeficiente Guía y Coeficiente Corrector. Para estos casos, la fórmula de cálculo es la siguiente:
Avalúo Terreno = Superficie (m²) * Valor Terreno AH ($/m²) * Coeficiente Guía * Coeficiente Corrector
Para consultar el detalle de la información catastral que el SII registra sobre el terreno del bien raíz, puede acceder a Consulta de Antecedentes del bien raíz, opción “Consulta Detallada”. previa autenticación o en el “detalle catastral y avalúos” disponible en “Cartas del Reavalúo”.
Por Ejemplo:
En este caso, un bien raíz ubicado en el área homogénea HMB014, con una superficie de terreno de 197 m², al cual se le aplica un coeficiente guía de 1,00 y un coeficiente corrector de 1,00.
Si detecta diferencias entre la información registrada en este documento y lo existente en su propiedad, le solicitamos cumplir con su deber de informarnos a través de www.sii.cl, Avalúos y Contribuciones de bienes raíces, opción Solicitudes, o bien, hacerlo en forma presencial en cualquier oficina del SII.
Paso 2
En la información catastral de la propiedad se indica el código del Área Homogénea (AH) donde se ubica su bien raíz y el valor de terreno correspondiente, expresado en moneda nacional al primer semestre de 2020.
El AH corresponde a la sectorización que el SII realiza para cada comuna del país, en áreas con características urbanas comunes, como el uso del suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento urbano, densificación, entre otras.
Para verificar que el Área Homogénea (AH) informada sea la correcta, consulte el plano de precios de terreno correspondiente a su comuna, accediendo desde la sección Información y Ayuda del portal de Reavalúo, desde la opción “Cartografía Digital”, o bien directamente en el link https://www4.sii.cl/mapasui/internet/#/contenido/index.html
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En SII Mapas, seleccione “Buscar reavalúo” y luego indique, comuna, proceso de reavalúo a consultar y código de área homogénea.
En la viñeta aparece el Área Homogénea (AH) de la comuna, el rango de superficie definido por el SII como característico de la misma y el valor de terreno en ($/m²), expresado en moneda nacional al segundo semestre de 2019, como se aprecia en la siguiente imagen:
Estos planos de precio también pueden ser consultados en el Anexo N°1 de la Resolución Exenta SII N° 145 del 31 de diciembre de 2019, y sus posteriores modificaciones.
Paso 3
En el ejemplo, el bien raíz se ubica en el AH HMB014 de la comuna de Ñuñoa. Según la información cartográfica, le corresponde un valor por m² de terreno de $273.091 (al segundo semestre de 2019), valor que debe ser actualizado según la variación del IPC de los últimos 6 meses. El factor para actualizar el valor a moneda nacional del 01.01.2020 es 1.014 (factor entregado por el INE, que da un valor al 01.01.2020, de $276.914 ).
