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CIRCULAR N°39 DEL 25 DE JUNIO DEL 2009
MATERIA : COMPLEMENTA INSTRUCCIONES CONTENIDAS EN CIRCULAR N° 52 DE 15 DE SEPTIEMBRE DE 2008, SOBRE MODIFICACIONES INTRODUCIDAS AL ART. 21°, DEL D.L. N° 910, DE 1975, POR EL ART. 5°, DE LA LEY 20.259.

Algunos de los temas que se abordarán en la presente Circular son: Fecha de suscripción de los contratos para acogerse a la franquicia en los términos dispuestos en el Art. 21°, del D.L. N° 910, antes de su modificación legal; Efectos tributarios de las modificaciones a los Permisos de edificación obtenidos antes del 30 de Junio de 2009; urbanizaciones incluidas en los contratos generales de construcción; gastos de mantención incluidos en los contratos generales de construcción; determinación de la base imponible para aplicar la franquicia en los contratos generales de construcción que no sean por administración referidos a la construcción de viviendas y; requisitos formales para efectos de fiscalización.

Fecha de suscripción de los contratos de construcción para utilizar la franquicia en los términos dispuestos en el Art. 21°, del D.L. N° 910, en su texto vigente hasta antes de la modificación legal

La norma contenida en el inciso final del Art. 21°, del D.L. N° 910, permite a los contratos generales de construcción de inmuebles para habitación, que no sean por administración, celebrados con anterioridad al 1° de Julio de 2009, seguir utilizando el beneficio allí establecido en la forma dispuesta en el texto vigente hasta antes de su modificación legal.  Sin embargo, cabe hacer notar que la norma legal se refiere exclusivamente a aquellos contratos suscritos hasta el 30 de Junio de 2009, siempre que el contribuyente cumpla copulativamente con los requisitos allí señalados, a saber: haber obtenido el respectivo permiso municipal de edificación antes del 1° de Julio de 2009 y; haber iniciado las obras al 31 de diciembre de 2009.

Por lo tanto, aquellos contratos suscritos con posterioridad a dicha fecha, no se encuentran comprendidos dentro de las normas dispuestas en los dos últimos incisos del Art. 5°, de la Ley N° 20.259, debiendo, en tal caso, aplicarse el beneficio en comento como dispone el Art. 21° del D.L. N° 910, en su texto modificado, esto es, aplicando el límite de 4.500 U.F. por vivienda para los contratos generales de construcción, con un tope de 225 U.F. por concepto de crédito especial.

Cabe aclarar que esta normativa es aplicable también, en los mismos términos y con los mismos requisitos a los contratos generales de construcción, que no sean por administración, referidos a urbanizaciones destinadas principalmente a viviendas, tal como lo señala la Circular N° 52, de 15/9/2008, en su Capítulo IV, párrafo tercero, N° 1 y a los contratos generales de construcción pactados a suma alzada, referidos a la ampliación de las mismas.

Respecto de la exigencia legal de contar con permiso municipal de edificación, cabe aclarar que en aquellos contratos generales de construcción, en que las obras a ejecutar no requieran de este permiso, en virtud del Art. 116°, inciso tercero, de la Ley General de Urbanismo, dicho requisito no será exigible, debiendo en todo caso contar con el contrato suscrito antes del 1° de Julio de 2009 y haber iniciado las obras al 31 de diciembre de 2009.

Finalmente, se reitera  respecto de los contratos de urbanización de terrenos destinados a viviendas, así como de aquellos contratos de ampliación de las mismas, que a partir del 1° de Julio de 2009, el beneficio en comento no será aplicable a los referidos contratos, salvo para el caso de aquellos que recaigan exclusivamente en las viviendas a que se refiere el artículo 3° del Decreto Ley N° 2.552, de 1979, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Permisos de edificación obtenidos antes del 1° de Julio de 2009, que sufren modificaciones posteriores

Dado que lo establecido en los incisos penúltimo y último del Art. 21°, del D.L. N° 910, implica utilizar el beneficio en análisis sin los topes dispuestos por la modificación legal, es que han surgido diversas inquietudes respecto del efecto que pueden provocar en la forma de utilizar la franquicia,  las posibles modificaciones que los permisos de edificación obtenidos antes del 30 de Junio de 2009, sufran con posterioridad a dicha fecha.

Al respecto, cabe señalar que la Ley General de Urbanismo, en su artículo 119°, contempla la posibilidad que después de concedido el permiso de edificación, se realicen modificaciones o variantes al proyecto o en las obras correspondientes, caso en el cual dichas modificaciones deberán tramitarse conforme lo regula la Ordenanza General de Urbanismo. La misma Ordenanza señala esto en su artículo  1.4.16, indicando que tales modificaciones deben tramitarse en la forma señalada en los artículos 3.1.9 y 5.1.17, en los cuales se detalla la documentación que debe presentarse al Director de Obras Municipales para tal efecto.

Sin perjuicio de lo anterior, esto es, de las posibles modificaciones que puedan sufrir con posterioridad a su obtención los referidos permisos de edificación y a pesar que la Ordenanza General de Urbanismo, en sus Artículos 3.1.9 y 5.1.17, entiende que “una vez aprobados, y para todos los efectos legales, los nuevos antecedentes reemplazarán a los documentos originales”, cabe tener presente que uno de los requisitos para que se aplique el artículo 21°, del D.L. N° 910, en su texto vigente hasta antes de la publicación de la ley modificatoria, es que los contratos generales de construcción que no sean por administración referidos a inmuebles para habitación, se hayan celebrado con anterioridad al día 1° de Julio  de 2009. Luego, si con posterioridad a esa fecha hay una modificación sustancial del objeto del contrato, de forma tal que ella implique la construcción de un inmueble distinto al originalmente pactado construir, en el  referido contrato general de construcción suscrito antes del 1° de Julio, se debe entender que se trata de un nuevo contrato general de construcción. Por lo tanto, en ese caso dicho contrato  no se regirá por el Art. 21°, del D.L. N° 910, en su texto vigente antes de  la modificación legal. Ello ocurrirá, por ejemplo, si en un contrato general de construcción suscrito antes del 1° de Julio de 2009, se pacta la construcción de una vivienda y con posterioridad a dicha fecha se modifica el referido contrato en términos de cambiar la obligación original de construir tan sólo una vivienda por la de construir dos o más. Lo mismo sucederá, si en el contrato general de construcción, se conviene la construcción de una vivienda y con posterioridad se modifica dicha obligación en términos de construir un edificio y no la vivienda originalmente convenida. Por el contrario, si se trata de la construcción de una o más viviendas, respecto de las cuales, con posterioridad al permiso de edificación, sólo se aumenta su superficie construida, debe considerarse que se trata del mismo contrato. .

La determinación de dichas circunstancias corresponderá hacerla en cada caso concreto. Concordante con ello, cualquier modificación en los proyectos amparados en un mismo permiso de edificación o cualquier modificación en el permiso mismo, efectuada con posterioridad al 30 de Junio de 2009, deberá ser analizada caso a caso a fin de determinar si ellas constituyen un cambio en el objeto del contrato, que pueda configurar un nuevo contrato.

Igual análisis debe efectuarse en el caso de aquellos contratos de construcción que reúnen los requisitos para beneficiarse de la franquicia en su texto vigente hasta antes de la modificación legal, pero que con posterioridad, son cedidos a otra empresa constructora. En tal caso, debe determinarse si el objeto del contrato es el mismo, a fin de establecer si procede seguir manteniendo el beneficio en la forma otorgada al contrato original. De no existir cambio en el objeto del contrato que haga presumir la existencia de un nuevo contrato, procede seguir utilizando el beneficio en comento en la misma forma que en que se benefició el contrato original. En caso contrario se deberá aplicar el beneficio con los topes incorporados a la norma legal por el Art. 5°, de la Ley N° 20.259.

Urbanizaciones incluidas en los contratos generales de construcción

Respecto de este tema, cabe manifestar que con anterioridad a las modificaciones introducidas por el Art. 5°, de la Ley N° 20.259, las urbanizaciones destinadas exclusivamente a viviendas, se beneficiaban de la franquicia en comento porque éstas se consideraban en si mismas, inmuebles destinados para la habitación. Sin embargo, una de las modificaciones introducidas al Art. 21° del D.L. N° 910, fue justamente eliminar en forma expresa el beneficio a este tipo de contratos salvo en aquellos casos en que recaigan exclusivamente en las viviendas a que se refiere el Art. 3°, del D.L. N° 2.552, de 1979, tal como lo dispone expresamente el nuevo inciso cuarto del Art. 21° del D.L. N° 910.

Ahora bien, el hecho que dentro de un contrato general de construcción se incluyan obras de urbanización, ya sea que éstas constituyan bienes comunes o no, no cambia la improcedencia de la franquicia respecto de dichas obras, ya que aún cuando formen parte de un contrato general de construcción, que no sea por administración referido a la construcción de inmuebles destinados a la habitación, se entiende que existe respecto de dichas obras otro contrato cuya finalidad es la de urbanizar el terreno, que bajo la nueva normativa legal no tiene derecho al beneficio.

En consecuencia, no procede el beneficio en comento ya sea que se trate de contratos generales de construcción, que no sean por administración, referidos a la urbanización de terrenos salvo aquellos señalados expresamente por la norma legal, como así tampoco respecto de aquellas obras que constituyen obras de urbanización y se encuentran incluidas en un contrato general de construcción de viviendas para habitación.  En este último caso, para efectos  de determinar el crédito especial al cual se tiene derecho, el contribuyente beneficiario de la franquicia, deberá excluir del valor del contrato, las sumas correspondientes a las obras de urbanización.

Al respecto y sin perjuicio de ser al contribuyente a quien le corresponda fijar el precio del contrato, debe tener presente, la facultad de tasar que este Servicio puede aplicar, en virtud del Art. 64 del Código Tributario, si así lo estima necesario.

Gastos de mantención incluidos en los contratos generales de construcción  

Respecto del régimen aplicable a las mantenciones, cabe señalar que con las modificaciones introducidas al Art. 21°, del D.L. N° 910, se excluyó expresamente en el inciso tercero, de la aplicación del beneficio en comento a los contratos de ampliación, modificación, reparación o mantenimiento, ni aún cuando signifique una variación en la superficie construida, excepto para el caso de aquellos contratos que recaigan exclusivamente en las viviendas a que se refiere el artículo 3°, del Decreto Ley N° 2.552, de 1979, del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.

En consecuencia, ya sea que los gastos por mantenciones se encuentren o no, incluidos como gasto en un contrato general de construcción, no se benefician con el crédito especial contenido en el inciso primero del Art. 21°, del D.L. N° 910, salvo en el caso expresamente establecido por la norma legal , según lo señalado en el párrafo precedente.

Por lo tanto, para efectuar el cálculo del crédito especial al cual se tiene derecho, en el caso que dichas mantenciones se encuentren incluidas en un contrato general de construcción, el contribuyente deberá descontar el valor de las mantenciones del referido contrato.

Al respecto y sin perjuicio de ser al contribuyente a quien le corresponda fijar el precio del contrato, cabe tener presente, la facultad de tasar que este Servicio puede aplicar, en virtud del Art. 64°, del Código Tributario, si así lo estima necesario.

Determinación de la base imponible para aplicar la franquicia en los contratos generales de construcción que no sean por administración referidos a la construcción de más de una vivienda.

Respecto de la determinación de la base imponible en el caso de los contratos generales de construcción, cabe señalar que el Art. 16°, del D.L. N° 825, dispone que la base imponible en este tipo de contrato está constituida por el valor total del contrato, incluyendo los materiales.

Evidentemente, por su naturaleza los contratos generales de construcción no incluyen el valor del terreno, por lo que en aquellos contratos, que incluyan la construcción de más de una vivienda, el crédito potencial debe calcularse sobre el valor asignado a cada una de ellas, sin considerar valor de terreno alguno. Lo anterior puede apreciarse más claramente mediante el siguiente ejemplo:

Un contrato general de construcción por un valor de U.F. 25.590, por un proyecto de construcción de 8 viviendas, con los precios individuales que se indican en la tabla, asumiendo un estado de pago que representa el 20% del total del precio de construcción de las viviendas del contrato:

Crédito a utilizar correspondiente al estado de pago que representa el 20% del total de la construcción: 1.551 x 20% = 310.20

El presente ejercicio reemplaza al contenido en el Título III, letra F), de la Circular N° 52, de 15 de Septiembre de 2009.

Sin perjuicio del cálculo efectuado según lo dispuesto en el Art. 21°, inciso 6°, del D.L. N° 910, cabe tener presente que el beneficio utilizado en la forma allí establecida, constituye sólo un crédito potencial hasta que la totalidad de los inmuebles se encuentren construidos. Por ende, si por algún motivo no se termina la construcción de todos los inmuebles incluidos en el contrato general de construcción, el contribuyente sólo tendrá derecho al beneficio, con los topes dispuestos en la norma legal, por aquellos inmuebles efectivamente construidos, debiendo restituir, si corresponde, la parte del crédito potencial utilizado, que exceda al beneficio real que le corresponde por cada vivienda efectivamente construida.

Requisitos formales de la documentación y alcance del concepto “Inicio de Obras” para efectos de la fiscalización

Respecto de la documentación exigida por este Servicio para efectos de fiscalizar la aplicación de la franquicia en comento, se determinó lo siguiente:

1°       Los Permisos de Edificación deben ser presentados en original y deben encontrarse aprobados al momento de invocar el beneficio.

2°       Los Contratos Generales de Construcción y sus posteriores modificaciones deben ser presentados en original o bien una copia autorizada ante notario.

3°       Los hechos o actos, señalados en el párrafo siguiente y que dan origen al inicio de las obras deberán acreditarse mediante un documento autorizado ante Notario.

En cuanto al concepto “Inicio de Obras”, entregado en Circular N° 52, de 15 de Septiembre de 2008, se ha estimado necesario para efectos de fiscalización acotarlo a un hecho concreto. En este sentido la definición contenida en el Art. 1.4.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción resulta apropiada pues corresponde a un criterio objetivo. Por lo tanto, para efectos de fiscalización una obra se entenderá iniciada una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto.

Saluda a Ud.,

RICARDO ESCOBAR CALDERON

DIRECTOR

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