1.- Se ha recibido en esta Dirección su presentación indicada en el antecedente, mediante la cual formula las siguientes consultas relacionadas con la modificación introducida al artículo 15 del D.F.L. Nº 2, de 1959, sobre Plan Habitacional, por el artículo 18 de la Ley Nº 19.506, de 1997, modificación que fue analizada por este Servicio a través de la Circular Nº 53, de 29.08.97:

a) ¿Existen condiciones especiales que deba cumplir el Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra?. Por ejemplo: Plazo mínimo del contrato; Monto de los pagos mensuales; Monto del último pago; Requisitos del comprador final de la vivienda; Otras.

b) ¿Qué condiciones debe cumplir el vendedor final de la vivienda, para beneficiarse de las franquicias tributarias?. Por ejemplo: Persona natural o persona jurídica; Si la persona natural es socia de una empresa constructora, ¿puede acogerse a los beneficios tributarios?; ¿Qué se entiende por la empresa que construyó las viviendas? ¿La definida por la Ley del IVA u otra?; Una empresa inmobiliaria con giro específico de arrendar viviendas con opción de compra, adquiere terrenos, diseña y obtiene los permisos correspondientes, contrata la construcción con terceros, arrienda las viviendas con opción de compra y financia toda la operación. ¿Puede esta empresa acogerse a los beneficios tributarios?

c) ¿Son aplicables los beneficios tributarios en comento, a las operaciones que se realicen al amparo de la Ley de Leasing Habitacional?

2.- Sobre el particular cabe señalar, tal como Ud. indica, que este Servicio, mediante Circular Nº 53 de 29.08.97, impartió las instrucciones pertinentes sobre la modificación introducida al artículo 15 del D.F.L. Nº 2, por el artículo 18 de la Ley Nº 19.506, de 1997, consistente en incorporar a dicha disposición el siguiente nuevo inciso segundo: "Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la enajenación de "viviendas económicas" que se obtengan en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó dichas viviendas".

De acuerdo con lo expresado en la referida instrucción, cabe indicar en primer término, que la modificación señalada tiene por objeto dejar amparada en la misma liberación tributaria que establece dicha norma legal en su inciso primero, a las rentas que provengan de la enajenación de viviendas económicas que se realicen en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, siempre y cuando el tradente o enajenante del inmueble no sea la empresa que construyó la vivienda que se transfiere.

3.- Ahora bien, en relación con su primera consulta, y de acuerdo a lo instruido a través de la Circular Nº 53, de 1997, procede expresar que el contrato de arrendamiento con opción de compra no se encuentra definido dentro de nuestro ordenamiento jurídico, ni se han establecido normas que lo regulen, salvo lo relativo al arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, cuyas disposiciones se contienen en la Ley Nº 19.281 de 1993 y sus modificaciones posteriores.

De acuerdo a lo señalado cabe expresar que no existen condiciones especiales que deba cumplir el contrato de arrendamiento con opción de compra, como aquellas que señala en su escrito; de lo que se sigue que tales contratos sólo deben sujetarse a las normas contenidas en el Código Civil y que en general rigen a los contratos de arriendo de bienes.

4.- Respecto de las consultas indicadas en el Nº 2 de su presentación, cabe expresar que toda persona natural o jurídica, en la medida que cumpla con las condiciones que al respecto establece la norma citada, puede acogerse al beneficio en comento, es decir, en la medida que exista un contrato de arrendamiento con opción de compra de viviendas económicas y que el tradente no sea la empresa que construyó dichas viviendas, no existiendo impedimento por tanto, para que la persona natural socia de una empresa constructora pueda acceder al beneficio tributario, en la medida que cumple las condiciones recién indicadas.

Respecto a lo que debe entenderse por empresa que construyó dicha vivienda, cabe aclarar que el legislador no definió en el cuerpo de la norma legal en comento el referido concepto, sin embargo debe entenderse por tales empresas a aquellas que construyen directamente las viviendas económicas o a las que lo hacen a través de un contrato de construcción por administración.

Respecto de la situación planteada al final del número 2 de la presentación, se expresa que no habría impedimento para que la referida inmobiliaria acceda al beneficio tributario que establece el artículo 15 del D.F.L. Nº 2, de 1959, en tanto el contrato que suscriba con terceros para la construcción de las viviendas, no sea un contrato de construcción por administración.

5.- Finalmente, y en cuanto a si el beneficio tributario en análisis es aplicable a las operaciones que se realicen al amparo de la Ley Nº 19.281, sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, cabe expresar que, efectivamente tal como se desprende de las instrucciones contenidas en la ya citada Circular Nº 53, de 1997, los beneficios tributarios que establece el actual artículo 15 del D.F.L. Nº 2 de 1959, son aplicables a estas operaciones en la medida que se cumplan con las normas que ésta última disposición establece.

JAVIER ETCHEBERRY CELHAY

DIRECTOR

Oficio Nº 0751, del 19.03.1998

Subdirección Normativa

Depto. Impuestos Directos