1.-Se ha recibido en este Servicio su presentación indicada en el antecedente, mediante la cual expresa que su cliente, es propietario de un terreno ubicado dentro del radio urbano de la ciudad, adquirido en el año 1977.

Agrega que el referido inmueble ha experimentado un incremento de su valor y, por lo tanto, de su avalúo fiscal, por lo que para poder pagar el impuesto territorial que afecta al inmueble y pagar otros compromisos financieros que mantiene, se ve en la necesidad de subdividirlo en varios lotes y enajenar a lo menos uno de ellos en forma inmediata, lo que le generaría un mayor valor respecto del valor de compra reajustado.

Asimismo, expresa que en el futuro y en la medida que sea necesario procederá a vender otros de los lotes del terreno.

En relación con lo anterior solicita se le confirmen los siguientes criterios tributarios:

a) Que, como el bien raíz de que se trata no forma parte del activo de una empresa que declare su renta efectiva en la primera categoría, sino que es parte del patrimonio de un contribuyente clasificado en la Segunda Categoría y afecto al impuesto Global Complementario, por el mayor valor que obtenga en la enajenación de alguno de los lotes resultantes de la subdivisión el citado contribuyente se favorece con lo dispuesto en la letra b) del Nº 8 del art. 17 de la Ley de la Renta, que le otorga la calidad de ingreso no constitutivo de renta a dicho mayor valor, por cuanto el Sr. Alvarez no puede ser considerado como un contribuyente "habitual" en la enajenación de bienes raíces, por cuanto dicha persona no es habitual en este tipo de operaciones, al no haber realizado otras operaciones de compra y venta de bienes raíces. Lo anterior, siempre y cuando la enajenación no sea realizada a una empresa relacionada con el enajenante; y

2.-Sobre el particular, cabe señalar en primer término, que de acuerdo a lo dispuesto por la letra b) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo señalado por el artículo 18 de la misma ley, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, excepto respecto de aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.

Por su parte, el artículo 18 de la citada ley, dispone en su inciso tercero que se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

Finalmente, el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta establece que tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones referidas en las letras a), b), c), d), h), i), j) y k), en las cuales se comprenden los bienes raíces, que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, se aplicará lo dispuesto en el inciso segundo de este número, gravándose en todo caso el mayor valor que exceda del valor de adquisición, reajustado, con los impuestos de Primera Categoría, Global Complementario o Adicional, según corresponda.

De lo establecido por las normas legales antes citadas, se desprende claramente que existen tres situaciones en las cuales el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, queda afecto a la tributación general que contempla la Ley de la Renta, a saber: a) cuando la operación represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, presumiéndose de derecho que existe habitualidad en las situaciones previstas por el inciso tercero del artículo 18 de la ley, comentadas anteriormente; b) cuando se trate de la enajenación de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, bastando para la aplicación de esta normativa que los citados bienes integren el activo de la empresa, sin entrar a precisar el ítem o cuenta a que corresponden dichos bienes, y que las mencionadas empresas declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, ya sea que estén obligadas a dicha base de declaración o hayan optado por tal modalidad; y c) cuando la enajenación de los citados bienes se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el cedente se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la ley del ramo.

3.- En cuanto al primer criterio a confirmar, este Servicio señala que el citado contribuyente por la operación a efectuar no puede ser calificado de habitual, ya que se trata de la primera enajenación que realizará, y según los antecedentes que entrega en su escrito no ha efectuado otras operaciones de compra y venta de bienes raíces y tales enajenaciones no se efectuaran a una empresa o sociedad con la cual el cedente se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso penúltimo del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, comentado anteriormente; por lo que en la especie sólo procede confirmar lo expuesto en su presentación bajo el cumplimiento estricto de las condiciones antes indicadas.

4.- En relación con el segundo criterio que expone en su escrito, se expresa que en la especie no es aplicable la presunción de habitualidad establecida en el inciso tercero del artículo 18 de la Ley de la Renta, ya que la cesión del citado inmueble se efectuaría en un plazo superior a cuatro años entre la enajenación y adquisición o construcción del bien raíz, el cual según los antecedentes aportados en su presentación, fue adquirido en el año 1977; por lo que también en este caso procede confirmar lo sostenido en su escrito.

Lo anterior es sin perjuicio de que las posteriores enajenaciones que realice el contribuyente del resto de los lotes del terreno subdividido, puedan ser consideradas operaciones habituales de acuerdo a lo señalado.

JAVIER ETCHEBERRY CELHAY

DIRECTOR

Oficio Nº 112, del 18.01.1999

Subdirección Normativa

Depto. Impuestos Directos