RENTA - ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LA - ART. 17º Nº 8, LETRA b) Y ART. 18º INCISO 3º - ART. 1567 DEL CODIGO CIVIL

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Presunción de habitualidad establecida en el inciso tercero del artículo 18º de la Ley de la Renta en el caso de resciliación de contrato de venta de inmueble con saldo de precio pendiente, afecto a renta presunta - Autonomía de la voluntad no puede desconocer existencia de contrato - Resciliación de contrato otorgado con efecto retroactivo sólo puede alcanzar a derechos y obligaciones pendientes - Alteración o extinción de derechos u obligaciones ya consolidados supone nuevo contrato - Contrato de resciliación es válido y produjo efecto económico en el patrimonio de las partes - Se adquiere un bien raíz cuando éste se inscribe a nombre del nuevo adquirente - La resciliación de contrato de compraventa de inmueble con saldo de precio pendiente inscrito a nombre del adquirente en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces sólo produce efecto entre las partes - Existe enajenación del bien raíz para efectos del Art. 17º Nº 8 letra b) e inciso tercero del artículo 18º de la Ley de la Renta.

1.- Se ha recibido en este Servicio su presentación indicada en el antecedente, a través de la cual expresa que en su calidad de asesor le ha tocado participar en una operación en que un cliente, dueño de un predio agrícola que se encontraba en renta presunta, vendió su propiedad el 30 de Junio de 1997 a una empresa inmobiliaria quedando esta última con un saldo de precio pendiente, el que se debió pagar a más tardar el 30 de Enero de 1998.

Transcurrido el plazo antes establecido, la empresa inmobiliaria ha señalado su imposibilidad de pagar el saldo de precio por lo que se les ha ofrecido resciliar el contrato. Esto es, según lo definido por el artículo 1.567 del Código Civil, una convención en que las partes interesadas dejan el contrato como nulo, es decir, ambas partes acuerdan dejar sin efecto el contrato restableciendo la situación a la fecha previa a su celebración. Es decir, para todos los efectos legales, el contrato nunca existió.

Dentro de esta misma negociación, el comprador ha solicitado suscribir una promesa de compraventa con el fin de adquirir la propiedad dentro de un lapso de cinco meses o, en caso contrario pagar una multa.

Por lo anterior solicita se confirme que al resciliarse el contrato se entenderá para todos los efectos legales y, en especial para lo contemplado en el artículo 17 Nº 8 letra b) de la Ley de la Renta en relación con el artículo 18 inciso tercero, que su representado adquirió la propiedad en la fecha primitiva, es decir en el año 1975, por lo que no se aplica la presunción de habitualidad establecida en el artículo 18, inciso tercero de la Ley de la Renta que en su parte pertinente señala: "Asimismo en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz transcurra un plazo inferior a un año".

2.- Sobre el particular, debe tenerse presente, como premisa fundamental, que la autonomía de la voluntad se traduce en que los individuos son libres para establecer y regular relaciones jurídicas, sin intervención del legislador, teniendo como límite que no pueden ir contra ley imperativa o prohibitiva, el orden público y las buenas costumbres. Sin perjuicio de lo anterior, existe otra limitación, no expresa y que se deriva de la realidad jurídica que esa autonomía crea al expresarse, y que se traduce en un acto jurídico determinado, que no puede ser negado por nadie, en cuanto crea una situación jurídica nueva.

Precisamente, en el caso de los actos jurídicos bilaterales esa voluntad libre se expresa en un contrato que, más allá de sus efectos relativos –restringidos a los derechos y obligaciones generados por dichos acuerdos- crea una nueva realidad, un nuevo status jurídico, la mayor parte de las veces de carácter económico, que implica un desplazamiento de bienes de un patrimonio a otro, situación que no puede ser desconocida ni por terceros ni por las propias partes que participan en él.

De este modo, las partes de un contrato son soberanas para estipular acuerdos que modifiquen o pongan término a las relaciones jurídicas creadas, pero esa autonomía de la voluntad, no tiene el poder de mutar la realidad, esto es desconocer la existencia misma del contrato.

3.- En el mismo sentido, el mutuo acuerdo de las partes que pone término a un contrato, de conformidad al artículo 1.567 del Código Civil, al que los contratantes le han otorgado un efecto retroactivo, no puede ser absoluto, toda vez que sólo puede alcanzar a los derechos y obligaciones pendientes. La alteración o extinción de los derechos u obligaciones ya consolidados, en realidad supone la celebración de un nuevo contrato, que da lugar a nuevas prestaciones mutuas que inciden en restituciones de lo que se hubiere dado o entregado en razón del contrato resciliado.

4.- Ahora bien, de acuerdo a los antecedentes aportados, el contrato de venta del bien raíz se suscribió el 30 de junio de 1997, adeudándose un saldo del precio por parte del adquirente, motivo por el cual se plantea la posibilidad de resciliar el contrato. De esta forma, no puede desconocerse la celebración de un contrato plenamente válido, que produjo un efecto económico en el patrimonio de las partes, creando un nuevo status jurídico para ellas.

5.- Por otra parte es procedente aclarar, que la adquisición de un bien raíz se produce cuando el inmueble respectivo se encuentre inscrito a nombre del nuevo adquirente, de manera que si se celebra un contrato de compraventa sobre un bien de esta naturaleza, encontrándose pendiente alguna obligación que emana del contrato, en este caso el pago de parte del precio, motivo por el cual las partes acuerdan celebrar la resciliación del mismo; cabe expresar, que si el inmueble fue debidamente inscrito a nombre de la inmobiliaria en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, es improcedente obviar los efectos de esa convención, debiendo considerarse que la resciliación sólo produce efectos entre las partes, sin que extienda sus consecuencias ante terceros, por lo cual no podrá desconocerse la existencia de la enajenación del bien raíz para los efectos del artículo 17 Nº 8 letra b) de la Ley de la Renta, e inciso tercero del artículo 18 del mismo texto legal.

Por el contrario, si el inmueble objeto de la compraventa no hubiese sido inscrito a nombre de la empresa adquirente, jurídicamente no se habría producido la transferencia del dominio, debiendo entenderse que no ha existido la enajenación del mismo, y consecuencialmente en tal caso resultaría que la propiedad habría sido adquirida por su propietario original en la fecha primitiva por Ud. señalada, esto es, en el año 1975.

ALFREDO ECHEVERRIA HERRERA
DIRECTOR SUBROGANTE

Oficio Nº 3.516, del 21.09.1999
Subdirección Normativa
Depto. Impuestos Directos