D. F. L. N° 2° SOBRE PLAN HABITACIONAL, DE 1959 – ART. 15° – MODIFICADO POR LA LEY N° 19.622, DE 1999 - CIRCULAR N° 53, DE 1997. Tratamiento tributario del mayor valor obtenido en la venta de viviendas acogidas al D.F.L. N°2 – Efectuadas a una sociedad securitizadora – Normativa aplicable – Exención establecida en art. 15° del D.F.L. N°2 - Instrucciones impartidas en Circular N° 53, de 1997 – Toda persona natural o jurídica en la medida que cumpla condiciones que establece norma legal puede acogerse al beneficio tributario – Debe existir un contrato de arrendamiento con opción de compra de viviendas económicas - Y el tradente no ser la empresa que construyó dichas viviendas – Dichas circunstancias no acontecen en situación planteada – No se encuentra amparada por la exención del art. 15°. 1.- Se ha recibido en esta Dirección, su presentación indicada en el antecedente, por medio de la cual solicita un pronunciamiento sobre el tratamiento tributario de las rentas obtenidas en la enajenación de viviendas acogidas al DFL N° 2 de 1959 y la cesión de los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa suscritos sobre cada una de ellas, cuando las enajenaciones y cesiones se realizan en el marco de un proceso de securitización de ellos , con acuerdo a las disposiciones de los artículos 17 y 30 de la Ley N° 19.281. Señala a continuación, que la securitización es un mecanismo de refinanciamiento contemplado en la Ley, mediante el cual una sociedad securitizadora de las contempladas en el artículo 132 de la Ley N° 18.045, constituye un patrimonio separado al que incorpora las viviendas y sus respectivos contratos de arrendamiento con promesa de compraventa, que previamente ha adquirido a una sociedad inmobiliaria. Expresa además, que en atención a las condiciones establecidas en la Ley N° 19.281, que obligan a mantener inalterado el precio prometido al arrendatario promitente comprador, la transferencia a la securitizadora de la vivienda debe realizarse en dicho valor prometido, no generándose renta alguna en esta transacción. El ingreso de la sociedad vendedora de la vivienda, asume la forma de precio pagado por el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa. Finalmente indica, que a su entender el mayor valor obtenido en la venta de las viviendas con sus respectivos contratos de arrendamiento con promesa de compraventa, a una sociedad securitizadora, estaría afecta a la ampliación de la exención tributaria de que trata el artículo N° 15, del DFL N° 2, de 1959, introducida por el artículo N° 18 de la Ley N° 19.506, en el que se señala que " Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la enajenación de viviendas económicas que se obtengan en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó dichas viviendas." Al respecto estima que si los ingresos provenientes de la venta de las viviendas y sus respectivos contratos no pueden ser considerados como exentos de impuesto a la renta, se plantearía una seria desventaja al mecanismo de financiamiento del leasing habitacional diseñado mediante la dictación de la Ley N° 19.281, cuestión que a su juicio claramente escapa al espíritu que tuvo el legislador al momento de introducir, mediante el artículo 18 de la Ley N° 19.506, el texto actual del inciso 2° del artículo 15 del DFL N° 2. 2.- Sobre el particular, cabe expresar en primer término que el artículo 15 del Decreto con Fuerza de Ley Nº 2, sobre Plan Habitacional, publicado en el Diario Oficial de 31/07/59, y modificado por la Ley N° 19.622, publicada a su vez en el Diario Oficial de 29/07/99, establece expresamente lo siguiente: "Las rentas que produzcan las viviendas económicas no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la enajenación de "viviendas económicas" que se obtengan en cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó dichas viviendas. Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán también, en aquellos casos en que el inmueble sea ocupado por su dueño." Ahora bien, este Servicio a través de las instrucciones impartidas por medio de la Circular N° 53 de 1997, con motivo de la incorporación del segundo inciso del art. 15, recién transcrito ha establecido que, las rentas provenientes de la celebración de un contrato de arrendamiento con opción de compra de una vivienda económica, percibidas o devengadas, tanto las obtenidas mediante la explotación del bien mientras éste estuvo dado en arrendamiento como las obtenidas en su enajenación, cualquiera que sea la calidad jurídica de la empresa beneficiaria, y siempre y cuando ésta no sea la que construyó la vivienda económica que se arrienda con opción de compra, estarán exentas de todos los impuestos de la Ley de la Renta, esto es, del impuesto de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda, no existiendo, incluso, la obligación de declarar las mencionadas rentas en calidad de exentas en la renta bruta del impuesto Global Complementario, por disposición expresa del inciso cuarto del No. 3 del Artículo 54 de la Ley de la Renta. Ello por cuanto las rentas generadas durante el arrendamiento de la vivienda económica, se comprenden en el primer inciso de la norma modificada y la renta generada en la venta, por su parte, se ampara en el inciso agregado por la Ley que se comenta. 3.- Ahora bien, esta Dirección a través de su jurisprudencia emitida sobre esta materia, ha establecido que toda persona natural o jurídica, en la medida que cumpla con las condiciones que al respecto establece la norma legal precedentemente transcrita, puede acogerse al beneficio en comento, es decir, en la medida que exista un contrato de arrendamiento con opción de compra de viviendas económicas y que el tradente no sea la empresa que construyó dichas viviendas, no existiendo impedimento por tanto, para que pueda accederse al beneficio tributario, en la medida que se cumplan las condiciones recién indicadas. Por otra parte, y en cuanto a lo que debe entenderse por empresa que construyó dicha vivienda, esta Dirección ha aclarado que si bien el legislador no definió en el cuerpo de la norma legal en comento el referido concepto, debe entenderse por tales empresas a aquellas que construyen directamente las viviendas económicas o a las que lo hacen a través de un contrato de construcción por administración. 4.- En consecuencia, respecto de su consulta solo cabe concluir, que el mayor valor obtenido en la venta de las viviendas que señala, con sus respectivos contratos de arrendamiento con promesa de compraventa, a una sociedad securitizadora, no se encuentra amparada por la exención que al efecto establece el artículo 15 del Decreto con Fuerza de Ley N° 2, de 1959, puesto que para ello es necesario cumplir con las dos condiciones indicadas en el número 3 anterior, esto es, que exista un contrato de arrendamiento con opción de compra de viviendas económicas y que el tradente no sea la empresa que construyó dichas viviendas, circunstancia que no acontece en la situación que Ud. consulta, puesto que no existe un contrato de arrendamiento con opción de compra entre la sociedad inmobiliaria XX S.A. y la sociedad securitizadora. JAVIER ETCHEBERRY CELHAY Oficio Nº 3.989, del 16.10.2000 |