1.- Por presentación indicada en el antecedente, señala que en el año 1985 falleció su padre don XXX dejando como únicos herederos a sus hijos YYY y TTT.

Agrega, que dentro de los bienes que recibieron en herencia en dicha oportunidad se encontraba un predio agrícola de 310,2 hectáreas de extensión aproximadamente, ubicado en la Comuna de AAA, sector BBB.

Expresa a continuación, que los herederos, dividieron este predio en cuatro lotes de gran extensión denominados: LOTE 1-A con 77 Has de superficie; LOTE 1-B con 77,4 Has de superficie; LOTE 1-C con 77,9 Has de superficie y LOTE 1-D con 77, 9 Has de superficie, respectivamente. En el año 1992 los comuneros vendieron los lotes 1-A y lote 1-C por un total de 154,9 hectáreas a la sociedad denominada Inmobiliaria ZZZ. Con fecha 21 de diciembre de 2000 falleció su hermano don YYY, siendo el suscrito el único heredero. De esta manera el total de los derechos de dominio de los lotes 1-B y 1-D antes indicados, quedaron radicados en su persona.

Señala por otro lado, que ha recibido varias ofertas de adquisición de diversos paños de terrenos que forman parte del lote aludido en superficies correspondientes a macrolotes con superficies no inferiores a varias hectáreas, siendo el propósito de los compradores, evidentemente el desarrollo de proyectos inmobiliarios destinados a la habitación. De las ofertas que ha recibido, algunas contemplan la posibilidad de que el precio de venta de los terrenos pudiera corresponder, en todo o parte, a un porcentaje del precio de venta final de los lotes de terreno urbanizados por parte del urbanizador. De esta manera, se podría obtener por parte del vendedor, una justa y correcta determinación del precio de venta, que de otra manera pudiera verse afectado por grandes incógnitas. En ningún caso, el vendedor estaría ligado a la gestión inmobiliaria o la urbanización de los terrenos, simplemente el todo o una parte del precio de venta del macrolote, será equivalente a una parte o porcentaje del precio final de venta de sitios urbanizados.

Por otra parte, expresa que desde su punto de vista, las operaciones de venta de macrolotes que pudiera realizar no constituirían ingresos que debieran estar afectos al impuesto a la renta, dado que los inmuebles objeto de las operaciones no fueron adquiridos por el recurrente con el ánimo de venderlos posteriormente, sino que fueron adquiridos a título gratuito por sucesión de causa de muerte y, obviamente, no constituyen una actividad habitual de su parte. Sin perjuicio de que la superficie de los terrenos obligue a venderlos en macrolotes que luego el comprador destinará al desarrollo inmobiliario y a urbanizar sitios unifamiliares e incluso a construir y vender viviendas.

Por lo anteriormente expuesto, solicita se tenga a bien confirmar que las eventuales operaciones y enajenaciones de macrolotes descritas, no es una operación que pudiera quedar gravada con impuesto a la renta.

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer término, que de acuerdo a lo dispuesto por la letra b) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo señalado por el artículo 18 de la misma ley, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, excepto respecto de aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.

Por su parte, el artículo 18 de la citada ley, dispone en su inciso tercero que se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

Finalmente, el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta establece que tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones referidas en las letras a), b), c), d), h), i), j) y k), en las cuales se comprenden los bienes raíces, que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, se aplicará lo dispuesto en el inciso segundo de este número, gravándose en todo caso el mayor valor que exceda del valor de adquisición, reajustado, con los impuestos de Primera Categoría, Global Complementario o Adicional, según corresponda.

De lo establecido por las normas legales antes citadas, se desprende claramente que existen tres situaciones en las cuales el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, queda afecto a la tributación general que contempla la Ley de la Renta, a saber: a) cuando la operación represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, presumiéndose que existe habitualidad en las situaciones previstas por el inciso tercero del artículo 18 de la ley señalada anteriormente; b) cuando se trate de la enajenación de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, bastando para la aplicación de esta normativa que los citados bienes integren el activo de la empresa, sin entrar a precisar el ítem o cuenta a que corresponden dichos bienes, y que las mencionadas empresas declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, ya sea que estén obligadas a dicha base de declaración o hayan optado por tal modalidad; y c) cuando la enajenación de los citados bienes se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el cedente se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la ley del ramo comentado anteriormente.

De acuerdo a lo antes señalado, uno de los requisitos para establecer la tributación que afecta al mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, es si la operación es calificada de habitual o no, considerándose para estos efectos, según lo prescrito en el inciso segundo del artículo 18 de la Ley de la Renta, el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación o cesión de los referidos bienes, correspondiendo al contribuyente probar lo contrario.

Ahora bien, esta Dirección Nacional mediante Suplemento 6(11)-18, de fecha 23.10.1967, entregó ciertos elementos de juicio de tipo general que deben tenerse presente para concluir si existe o no habitualidad en la enajenación de los citados bienes, estableciendo en dichas instrucciones lo siguiente:

a) Si la única actividad del contribuyente resulta ser la inversión en bienes raíces, cabría considerar que su actividad o giro habitual es de carácter rentística.

b) Sin perjuicio de lo anterior, deberá precisarse si la compraventa de los bienes raíces está presente en su objeto social como giro de la empresa, porque de ser así esta actividad tendría el carácter de habitual.

c) De no concurrir la circunstancia mencionada en la letra que antecede, deberá analizarse los siguientes factores para apreciar si las operaciones de compraventa de bienes raíces son habituales:

c.1) Si en un mismo ejercicio comercial, se producen compras y ventas de bienes raíces, pues la habitualidad no podría apreciarse por las solas compras o por las solas ventas.

c.2) Lapso que ha mediado entre la fecha de venta de los citados bienes y la de su adquisición. Este hecho ayudará a concluir si la compra fue para fines rentísticos o para su reventa.

c.3) Si entre la fecha de adquisición y la de enajenación de los bienes, se produjo una valorización mayor que el precio obtenido en la enajenación de dicho tipo de bienes. Ello podría ilustrar que al comprar los citados bienes, no habría ocurrido la intención de hacerlo para su reventa, desde luego que el contribuyente no aprovechó la oportunidad de obtener un mayor beneficio.

c.4) Necesidad o motivo que tuvo el contribuyente para adquirir tales bienes, pues procedería establecer si la inversión se hizo únicamente para obtener una renta de ella o un provecho en la venta de los mismos. Si el contribuyente tenía antes de efectuar la inversión, otro giro o actividad, deberá establecerse la razón que tuvo para distraer el capital de dicho giro o actividad para efectuar operaciones ajenas a ella.

c.5) Necesidad o motivo que tuvo el contribuyente para vender los bienes, es decir, si fue por la baja rentabilidad de los bienes vendidos; para adquirir otros de mayor rentabilidad, de mejores expectativas o de mucha fluctuación en su precio; por necesidades económicas de la empresa, etc.

c.6) Número de operaciones de compra y de venta de los mencionados bienes realizadas por el contribuyente en cada ejercicio comercial. Si son muchas las operaciones de compra y de venta que se verifican en un año comercial, ello sería determinante de la habitualidad, sin necesidad de conjugar los demás factores enunciados en los puntos que preceden, y

c.7) Si las operaciones de compraventa de los bienes, fuesen de número reducido en cada año comercial, o si en un año solamente se verifican compras y en otras ventas, la habitualidad tendrá que apreciarse del análisis del conjunto de los factores enunciados en los puntos precedentes.

3.- Ahora bien, para poder dilucidar si la operación descrita en su escrito se encuentra afecta o no a la tributación que dispone la Ley de la Renta, es necesario verificar si se cumplen al efecto los requisitos que exigen las normas legales antes mencionadas.

En cuanto al primer requisito, esto es, si la operación es habitual o no, éste hay que analizarlo determinando si se cumplen las condiciones señaladas en el número anterior, no obstante expresar que conforme a los antecedentes proporcionados en su escrito, tal operación en un principio sería calificada de no habitual debido a que el recurrente no tiene como giro o actividad principal la de vender y comprar bienes raíces en forma permanente, haciendo presente que conforme a lo dispuesto por el inciso tercero del artículo 18 de la Ley de la Renta, dicha negociación sería habitual, y por consiguiente, el mayor valor obtenido en la citada enajenación quedaría afecto a la tributación general de la Ley de la Renta, si es que entre la fecha de adquisición del bien raíz y su respectiva enajenación transcurre un plazo inferior a un año. Respecto de esta presunción de habitualidad que establece la ley, que es meramente legal, es necesario aclarar que ella no es aplicable cuando la adquisición del bien se produce por sucesión o por causa de muerte, como se sería el caso en consulta, ya que dicho concepto de habitualidad que contiene la referida norma debe entenderse asociada a la intención, necesidad o motivo que se tuvo al adquirir el bien, lo que hace suponer la existencia de un acto voluntario del adquirente, presupuesto que excluiría de su ámbito de aplicación a aquellas adquisiciones cuyo origen sea por el modo de adquisición de la sucesión por causa de muerte; todo ello de acuerdo a pronunciamientos ya emitidos sobre la materia.

Respecto del segundo requisito, cabe señalar que éste se cumpliría debido a que se trata de un inmueble que no forma parte del activo de una empresa que declara su renta efectiva en la Primera Categoría, pues el enajenante es una persona natural que no tiene calidad de empresa.

Finalmente, en relación a la última condición señalada, según los antecedentes entregados en su escrito no se vislumbra que tales negociaciones se efectúen a una empresa o sociedad con la cual el enajenante se encuentre relacionado en los términos previstos por el inciso cuarto del N° 8 del artículo 17 de la ley del ramo.

4.- En consecuencia, y conforme a lo expuesto en el número precedente, y basado estrictamente en los antecedentes que entrega el recurrente en su escrito, este Servicio concluye que el mayor valor que se obtenga en la enajenación del bien raíz en las condiciones que indica no se encontraría afecto a los impuestos de la Ley de la Renta. En caso contrario, si tales requisitos no se cumplen al momento de efectuar su enajenación, el mayor valor obtenido queda afecto a los impuestos generales de la ley antes mencionada, esto es, al impuesto de Primera Categoría y Global Complementario, considerando que el cedente tiene domicilio o residencia en el país.

JAVIER ETCHEBERRY CELHAY
DIRECTOR

Oficio N° 1.951, de 09.05.2001
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos