1.- Se ha recibido en esta Dirección Nacional su Oficio indicado en el antecedente, por medio del cual solicita un pronunciamiento en relación a determinar si resulta procedente acceder a la solicitud de devolución de remanentes de crédito fiscal, de conformidad con el artículo 27 bis del D.L. N° 825, originados en un contrato de construcción por suma alzada que fue financiado mediante un contrato de Lease-Back celebrado con una compañía de seguros.

Señala que la empresa XXXXXXXXXXXXXXXX, cuyo objeto social es la explotación por cuenta propia o ajena de todo tipo de inmuebles, era dueña de dos lotes de terreno ubicados en la comuna de XXXXXXXXXX, que serían destinados al funcionamiento de un centro de eventos y a la realización de congresos, seminarios, ferias, etc.

La empresa, para el desarrollo de su giro, mediante un contrato de construcción por suma alzada, encargó la ejecución del proyecto centro de eventos a una empresa constructora, para lo cual requirió financiamiento externo ya que contaba sólo con los terrenos mencionados. El mecanismo de financiamiento elegido fue un contrato de Lease-Back celebrado con una compañía de seguros.

De conformidad con la operatoria del Lease-Back el XXXXXXXXXXXXXXXX, en los meses de Noviembre del año 2001 y Julio del año 2002, vendió a la compañía de seguros los terrenos de su propiedad ubicados en la comuna de XXXXXXXXXX, los cuales fueron cancelados al contado. Paralelamente, y en las mismas fechas, la compañía de seguros entregó al XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX en arrendamiento con opción de compra los terrenos adquiridos, por un período de 240 meses, y una oferta de compra irrevocable.

Posteriormente a la celebración de estos contratos el XXXXXXXXXXXXXXXXXX con fecha 28 de Noviembre del 2002, presentó una solicitud de devolución de remanente de crédito fiscal que se encontraba acumulado por más de seis meses, y que se había generado principalmente a raíz de la celebración, con una empresa constructora, del contrato de construcción por suma alzada del centro de eventos.

Sin embargo, la solicitud presentada fue rechazada por la Dirección Regional consultante argumentando que los bienes construidos, y que constituyen activo fijo, no son de propiedad de la solicitante, sino que de la compañía de seguros, por lo que no resulta procedente acceder a la devolución solicitada.

La empresa solicitante manifiesta que la circunstancia que el remanente de crédito fiscal se genere en la adquisición de un bien del activo fijo que posteriormente es objeto de un contrato de Lease-Back no es impedimento para que proceda la devolución de dichos remanentes según lo dispone el artículo 27 bis del D.L. N° 825, siempre que se cumplan con las demás exigencias legales.

2.- El inciso primero del artículo 27 bis del D.L. N° 825 establece que “Los contribuyentes gravados con el impuesto del Título II de esta ley y los exportadores que tengan remanentes de crédito fiscal determinados de acuerdo con las normas del artículo 23, durante seis o más períodos tributarios consecutivos como mínimo, originados en la adquisición de bienes corporales muebles o inmuebles destinados a formar parte de su Activo Fijo o de servicios que deban integrar el valor de costo de éste, podrán imputar ese remanente acumulado en dichos períodos, debidamente reajustado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27, a cualquier clase de impuestos fiscales, incluso de retención, y a los derechos, tasas y demás gravámenes que se perciban por intermedio de las Aduanas u optar porque dicho remanente les sea reembolsado por la Tesorería General de la República. En el caso que en los seis o más períodos tributarios señalados se originen créditos fiscales en adquisiciones distintas a las anteriores o en utilizaciones de servicios de los no señalados precedentemente, el monto de la imputación o de la devolución se determinará aplicando al total de remanente acumulado, el porcentaje que represente el Impuesto al Valor Agregado soportado por adquisiciones de bienes corporales muebles o inmuebles destinados al Activo Fijo o de servicios que se integren al costo de éste en relación al total del crédito fiscal de los seis o más períodos tributarios”.

3.- El artículo 27 bis del D.L. Nº 825, de 1974, determina en lo pertinente al caso consultado, que aquellos contribuyentes del impuesto al valor agregado a los que se les haya acumulado, por seis meses consecutivos a lo menos, remanente de crédito fiscal del IVA originado en la adquisición de bienes corporales muebles o inmuebles destinados a integrar su activo fijo, podrán imputarlo al pago de cualquier clase de impuestos fiscales o gravámenes aduaneros, u optar porque les sea devuelto por la Tesorería General de la República.

De esta forma, uno de los requisitos esenciales para que opere esta prerrogativa exige que los bienes del activo fijo cuya adquisición originó la acumulación del crédito fiscal sean de propiedad del contribuyente que solicita la devolución.

4.- Ahora bien, en el caso particular, en virtud de la operación de Lease-Back realizada por el consultante, y sin perjuicio que su naturaleza sea la de una operación de financiamiento, desde el punto de vista jurídico se transfirió efectivamente el dominio de los terrenos sobre los cuales se construyó el centro de eventos a la compañía de seguros que otorgó el financiamiento para realizar dicha construcción, pasando esta última a ser la única propietaria de dichos bienes, según consta tanto en los contratos celebrados por las partes, como en la presentación efectuada por el XXXXXXXXXXXXXXXX.

Adicionalmente, y en forma expresa, en las Cláusulas Sexta número 2 y Décima número 2, respectivamente, de los contratos de arrendamiento con opción de compra de los inmuebles previamente enajenados, se estableció que cualquier mejora que la arrendataria, en este caso la consultante, introdujera a los inmuebles arrendados pertenecerían a la propietaria, es decir, a la compañía de seguros. Así las cosas, por voluntad de las partes, la obra destinada a albergar el centro de convenciones y que fue construida sobre los terrenos transferidos a la compañía de seguros pasó a propiedad de esta última.

De este modo, si bien el contrato de construcción de obra material por suma alzada fue celebrado entre el XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX y una empresa constructora, la propiedad del inmueble construido pertenece a la compañía de seguros y no a al razón por la cual este último carece del derecho a solicitar la recuperación de los remanentes de crédito fiscal que mantiene de conformidad con el artículo 27 bis del D.L. N° 825, de 1974, puesto que no se da cabal cumplimiento a las exigencias que en forma copulativa contempla la norma en análisis.

Sin perjuicio de lo anterior, la empresa consultante podrá imputar el remanente de crédito a los débitos que mensualmente genere en el desarrollo de sus operaciones habituales, de acuerdo con las reglas generales establecidas en el artículo 23 del D.L. N° 825.

5.- Por último, con respecto a la tributación que afecta a los contratos de arrendamiento con opción de compra de los inmuebles, cabe hacer presente que a partir del momento en que se ha completado la construcción del centro de convenciones sobre los terrenos previamente transferidos a la compañía de seguros, dichos contratos importan la cesión de inmuebles que cuentan con instalaciones que permiten el desarrollo de una actividad comercial, por lo cual las rentas de arrendamiento se encontrarán gravadas con Impuesto al Valor Agregado por cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 8° letra g) del D.L. N° 825, de 1974, para la configuración del hecho gravado.

JUAN TORO RIVERA
DIRECTOR

Oficio N° 3162 de 26-06-2003
Subdirección Normativa
Depto. Impuestos Indirectos