1.- Por presentación indicada en el antecedente, señala que su familia integrada por 10 hermanos son dueños de una propiedad agrícola denominada XXXXXXXX, de 130 hectáreas, ubicada en la comuna de YYYYY, que fue habida por sucesión por causa de muerte al fallecimiento de su padre en el año 1981. Agrega, que su padre, a su vez, la había adquirido por compra y con fines de destino agrícola el año 1940, aproximadamente.

Señala, que hoy se presenta la posibilidad de subdividir esta propiedad en lotes de 10 a 15 hectáreas con la finalidad de vender a diferentes empresas para que desarrollen proyectos inmobiliarios, una vez que sea urbano, toda vez que a la fecha tiene el carácter de destino rural.

En relación con lo anterior formula las siguientes consultas:

a) ¿Al vender más de un lote al año estarían afectos al pago de algún impuesto por habitualidad?;

b) ¿Si subdividen hoy siendo un terreno agrícola y venden siendo urbano estarían afectos a algún pago de impuesto?; y

c) ¿Estarían afectos al impuesto a la Renta y Global Complementario?.

Finalmente expresa, que es importante señalar que como familia no desarrollan ningún proyecto inmobiliario y dentro de sus actividades comerciales no está el giro de compra y venta de bienes raíces.

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer término, que de acuerdo a lo dispuesto por la letra b) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo señalado por el artículo 18 de la misma ley, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, excepto respecto de aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.

Por su parte, el artículo 18 de la citada ley, dispone en su inciso tercero que se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

Finalmente, el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta establece que tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones referidas en las letras a), b), c), d), h), i), j) y k), en las cuales se comprenden los bienes raíces, que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, se aplicará lo dispuesto en el inciso segundo de este número, gravándose en todo caso el mayor valor que exceda del valor de adquisición, reajustado, con los impuestos de Primera Categoría, Global Complementario o Adicional, según corresponda.

3.- De lo establecido por las normas legales antes citadas, se desprende claramente que existen tres situaciones en las cuales el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, queda afecto a la tributación general que contempla la Ley de la Renta, a saber: a) cuando la operación represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, presumiéndose que existe habitualidad en las situaciones previstas por el inciso tercero del artículo 18 de la ley, señaladas anteriormente; b) cuando se trate de la enajenación de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, bastando para la aplicación de esta normativa que los citados bienes integren el activo de la empresa, sin entrar a precisar el ítem o cuenta a que corresponden dichos bienes, y que las mencionadas empresas declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, ya sea que estén obligadas a dicha base de declaración o hayan optado por tal modalidad; y c) cuando la enajenación de los citados bienes se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el cedente se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la ley del ramo comentado anteriormente.

4.- De acuerdo a lo antes señalado, uno de los requisitos para establecer la tributación que afecta al mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, es si la operación es calificada de habitual o no, considerándose para estos efectos, según lo prescrito en el inciso segundo del artículo 18 de la Ley de la Renta, el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación o cesión de los referidos bienes, correspondiendo al contribuyente probar lo contrario.

Ahora bien, este Servicio mediante Suplemento 6(11)-18, de fecha 23.10.1967, entregó ciertos elementos de juicio de tipo general que deben tenerse presente para concluir si existe o no habitualidad en la enajenación de los citados bienes, estableciendo en dichas instrucciones lo siguiente:

a) Si la única actividad del contribuyente resulta ser la inversión en bienes raíces, cabría considerar que su actividad o giro habitual es de carácter rentístico.

b) Sin perjuicio de lo anterior, deberá precisarse si la compraventa de los bienes raíces está presente en su objeto social como giro de la empresa, porque de ser así esta actividad tendría el carácter de habitual.

c) De no concurrir la circunstancia mencionada en la letra que antecede, deberá analizarse los siguientes factores para apreciar si las operaciones de compraventa de bienes raíces son habituales:

c.1) Si en un mismo ejercicio comercial, se producen compras y ventas de bienes raíces, pues la habitualidad no podría apreciarse por las solas compras o por las solas ventas.

c.2) Lapso que ha mediado entre la fecha de venta de los citados bienes y la de su adquisición. Este hecho ayudará a concluir si la compra fue para fines rentísticos o para su reventa.

c.3) Si entre la fecha de adquisición y la de enajenación de los bienes, se produjo una valorización mayor que el precio obtenido en la enajenación de dicho tipo de bienes. Ello podría ilustrar que al comprar los citados bienes, no habría ocurrido la intención de hacerlo para su reventa, desde luego que el contribuyente no aprovechó la oportunidad de obtener un mayor beneficio.

c.4) Necesidad o motivo que tuvo el contribuyente para adquirir tales bienes, pues procedería establecer si la inversión se hizo únicamente para obtener una renta de ella o un provecho en la venta de los mismos. Si el contribuyente tenía antes de efectuar la inversión, otro giro o actividad, deberá establecerse la razón que tuvo para distraer el capital de dicho giro o actividad para efectuar operaciones ajenas a ella.

c.5) Necesidad o motivo que tuvo el contribuyente para vender los bienes, es decir, si fue por la baja rentabilidad de los bienes vendidos; Para adquirir otros de mayor rentabilidad, de mejores expectativas o de mucha fluctuación en su precio; por necesidades económicas de la empresa, etc.

c.6) Número de operaciones de compra y de venta de los mencionados bienes realizadas por el contribuyente en cada ejercicio comercial. Si son muchas las operaciones de compra y de venta que se verifican en un año comercial, ello sería determinante de la habitualidad, sin necesidad de conjugar los demás factores enunciados en los puntos que preceden, y

c.7) Si las operaciones de compraventa de los bienes, fuesen de número reducido en cada año comercial, o si en un año solamente se verifican compras y en otro ventas, la habitualidad tendrá que apreciarse del análisis del conjunto de los factores enunciados en los puntos precedentes.

5.- Ahora bien, basado en los antecedentes antes expuestos a continuación se pasan a responder cada una de las consultas formuladas:

a) Respecto de la primera de ellas, se señala que si se cumplen algunas de las condiciones que califican de habitual la enajenación de bienes raíces, teniendo en cuenta las consideraciones indicadas en el N° 4 precedente, los respectivos enajenantes por el mayor valor obtenido se encontrarían afectos a los impuestos generales de la Ley de la Renta, esto es, al Impuesto de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda, aplicándose dichos tributos en la oportunidad que señala la ley.

b) En cuanto a la segunda consulta, se informa que según lo expresado en el segundo párrafo del N° 2 anterior, la ley presume de derecho que existe habitualidad en los casos de la subdivisión de terrenos urbanos o rurales, cuando la enajenación de los inmuebles que resulten de la subdivisión se realice dentro de los 4 años siguientes a la adquisición del bien raíz respectivo. Por lo tanto, si se diera esta condición o la respectiva enajenación se calificara de habitual aplicando las normas generales que regulan este concepto, según lo expresado en el N° 4 anterior, en la especie se aplicaría la misma tributación señalada en la letra a) anterior.

c) Finalmente, respecto de la última consulta se informa que en el evento de que se den las circunstancias mediante las cuales la enajenación de bienes raíces queda afecta a tributación e indicadas en el N° 3 precedente, el mayor valor que se obtenga de tal cesión, se afectará con el impuesto de Primera Categoría, con tasa actualmente de 17% y con el impuesto Global Complementario, cuando el beneficiario de la renta tenga domicilio o residencia en Chile.

ALFREDO ECHEVERRIA HERRERA
DIRECTOR SUBROGANTE

Oficio N° 2.323, de 18.05.2004.
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos