1.- Por presentación indicada en el antecedente, consulta respecto de la tributación que afectaría a la enajenación de un predio agrícola, conforme a los antecedentes que entrega en su escrito:

a) Un particular compra en 1991 10 Há. de terreno agrícola, Región Metropolitana, en $ 5.000.000.

b) En 1993 se constituye Sociedad Agrícola, a la que aporta dichos terrenos. La sociedad tributa renta presunta desde su constitución. Avalúo fiscal actual $ 2.500.000.-.

c) Entre 1997 y el 2002 la sociedad vendió en 3 operaciones la mitad del terreno.

d) En noviembre de 2005 la sociedad vende el resto, generando una diferencia positiva real de $ 35.000.000.

En relación con los antecedentes expuestos, consulta si por la diferencia antes indicada en el Año Tributario 2006:

a) ¿Tributa la Sociedad Agrícola?

b) ¿Tributan los socios? (2 socios con 50% de participación cada uno).

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer término, que de acuerdo a lo dispuesto por la letra b) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo señalado por el artículo 18 de la misma ley, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, excepto respecto de aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.

Por su parte, el artículo 18 de la citada ley, dispone en su inciso tercero que se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

Finalmente, el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta establece que tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones referidas en las letras a), b), c), d), h), i), j) y k), en las cuales se comprenden los bienes raíces, que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, se aplicará lo dispuesto en el inciso segundo de este número, gravándose en todo caso el mayor valor que exceda del valor de adquisición, reajustado, con los impuestos de Primera Categoría, Global Complementario o Adicional, según corresponda.

De lo establecido por las normas legales antes citadas, se desprende claramente que existen tres situaciones en las cuales el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, queda afecto a la tributación general que contempla la Ley de la Renta, a saber: a) cuando la operación represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, presumiéndose de derecho que existe habitualidad en las situaciones previstas en la primera parte del inciso tercero del artículo 18 de la ley del ramo; b) cuando se trate de la enajenación de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, y c) cuando la enajenación de los citados bienes se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el cedente se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la ley precitada.

De acuerdo a lo antes señalado, uno de los requisitos para establecer la tributación que afecta al mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, es si la operación es calificada de habitual o no, considerándose para estos efectos, según lo prescrito en el inciso segundo del artículo 18 de la Ley de la Renta, el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación o cesión de los referidos bienes, correspondiendo al contribuyente probar lo contrario. Ahora bien, este Servicio mediante Suplemento 6(11)-18, de fecha 23.10.1967, entregó ciertos elementos de juicio de tipo general que deben tenerse presente para concluir si existe o no habitualidad en la enajenación de los citados bienes, documento que ha sido reproducido mediante varios pronunciamientos emitidos respecto de la materia en comento, por ejemplo, a través del Oficio N° 3652, del año 2001, publicado en el sitio Web de Internet de este organismo, cuya dirección es: www.sii.cl

3.- Ahora bien, para poder dilucidar si la operación descrita en su escrito se encuentra afecta a la tributación que dispone la Ley de la Renta, es necesario verificar si se cumplen al efecto los requisitos que exigen las normas legales antes mencionadas.

En cuanto al primer requisito, esto es, si la operación es habitual, se debe considerar si se cumplen las condiciones señaladas en el número anterior, especialmente aquellas contenidas en el Suplemento 6(11)18. Sin perjuicio de lo anterior, puede afirmarse que, al menos, no caería en la presunción de derecho contenida en el inciso 3° del artículo 18 de la Ley de la Renta, si es efectivo que entre la adquisición del terreno agrícola y la subdivisión y enajenación del mismo han transcurrido más de cuatro años. Respecto del segundo requisito, cabe señalar que éste no se cumpliría, debido a que se trata de un inmueble que no forma parte del activo de una empresa que declara su renta efectiva en la Primera Categoría, pues el enajenante es una persona jurídica que tributa acogida al régimen de renta presunta, según los antecedentes que se entregan en el escrito. En relación a la última condición señalada, conforme a los antecedentes entregados en la presentación, se desconoce que tal negociación se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el enajenante se encuentre relacionado en los términos previstos por la ley.

4.- En consecuencia, conforme a lo expuesto en los números precedentes, y a los antecedentes aportados, cabe concluir que si se cumplen las situaciones señaladas en las letras a) y c) del N° 2 anterior, el mayor valor que se obtenga en la enajenación del bien raíz, se encontraría afecto a los impuestos de la Ley de la Renta, esto es, al impuesto de Primera Categoría a nivel de la sociedad enajenante y a los impuestos Global Complementario o Adicional, según corresponda, a nivel de los socios de la sociedad, de acuerdo a su porcentaje de participación en las utilidades.

En caso contrario, el mayor valor obtenido será considerado no constitutivo de renta, y por consiguiente, no afecto a ningún impuesto de la Ley de la Renta.

JUAN TORO RIVERA
DIRECTOR

Oficio N° 4.854, de 12.12.2005.
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos.