1.- Por presentación indicada en el antecedente señala que con fecha 13 de mayo de 1974 adquirió un predio agrícola denominado XXX, en el sector XXXXXX, comuna de YYYY, con una cabida de 130 hectáreas, de suelos pedregosos, clasificados entre cuarta y séptima categoría, de uso hortícola, en los lotes a) de 42 há y b) de 88 há, éste ultimo se usa para sembradíos y el a) no tiene uso ya que sus tierras son de pésima calidad y de rulo.

Expresa, que en el año 1979, por las razones que indica en su escrito, dicho predio fue enajenado, adquiriéndolo nuevamente en el año 2004, quedando en su poder el lote a) de 42 hectáreas, agregando finalmente, que si bien es cierto hubo traspasos del citado predio no fue la intención de venderlo a terceros, perteneciendo hasta el día de hoy en poder de la familia.

En relación con lo antes expuesto, formula las siguientes consultas:

1.- ¿Se puede vender el Lote A) de 42 hectáreas en un solo paño, respetando el año para no caer en la habitualidad y así no tener que pagar impuesto a la renta ni global complementario?

2.- ¿Se pueden subdividir las 42 hectáreas, en lotes de 5 o 10 hectáreas para no caer en la habitualidad, o cómo debe hacerlo para cumplir con la ley pertinente?

3.- ¿Tiene ingerencia alguna la diferencia que se produce entre el valor de compra y venta en el precio en la decisión del Servicio para la aplicación de sus impuestos conceptuales?

4.- Requiere toda la información sobre este aspecto para quedar bien informado para resolver.

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer término, que de acuerdo a lo dispuesto por la letra b) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo señalado por el artículo 18 de la misma ley, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, excepto respecto de aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.

Por su parte, el artículo 18 de la citada ley, dispone en su inciso tercero que se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

Finalmente, el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta establece que tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones referidas en las letras a), b), c), d), h), i), j) y k), en las cuales se comprenden los bienes raíces, que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% ó más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, se aplicará lo dispuesto en el inciso segundo de este número, gravándose en todo caso el mayor valor que exceda del valor de adquisición, reajustado, con los impuestos de Primera Categoría, Global Complementario o Adicional, según corresponda.

3.- De lo establecido por las normas legales antes citadas, se desprende claramente que existen tres situaciones en las cuales el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, queda afecto a la tributación general que contempla la Ley de la Renta, a saber: a) cuando la operación represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, presumiéndose que existe habitualidad en las situaciones previstas por el inciso tercero del artículo 18 de la ley, señaladas anteriormente; b) cuando se trate de la enajenación de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, bastando para la aplicación de esta normativa que los citados bienes integren el activo de la empresa, sin entrar a precisar el ítem o cuenta a que corresponden dichos bienes, y que las mencionadas empresas declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, ya sea que estén obligadas a dicha base de declaración o hayan optado por tal modalidad; y c) cuando la enajenación de los citados bienes se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el cedente se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la ley del ramo comentado anteriormente.

4.- De acuerdo a lo antes señalado, uno de los requisitos para establecer la tributación que afecta al mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, es si la operación es calificada de habitual o no, considerándose para estos efectos, según lo prescrito en el inciso segundo del artículo 18 de la Ley de la Renta, el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación o cesión de los referidos bienes, correspondiendo al contribuyente probar lo contrario.

Ahora bien, este Servicio mediante Suplemento 6(11)-18, de fecha 23.10.1967, entregó ciertos elementos de juicio de tipo general que deben tenerse presente para concluir si existe o no habitualidad en la enajenación de los citados bienes, estableciendo en dichas instrucciones lo siguiente:

a) Si la única actividad del contribuyente resulta ser la inversión en bienes raíces, cabría considerar que su actividad o giro habitual es de carácter rentístico.

b) Sin perjuicio de lo anterior, deberá precisarse si la compraventa de los bienes raíces está presente en su objeto social como giro de la empresa, porque de ser así esta actividad tendría el carácter de habitual.

c) De no concurrir la circunstancia mencionada en la letra que antecede, deberá analizarse los siguientes factores para apreciar si las operaciones de compraventa de bienes raíces son habituales:

c.1) Si en un mismo ejercicio comercial, se producen compras y ventas de bienes raíces, pues la habitualidad no podría apreciarse por las solas compras o por las solas ventas.

c.2) Lapso que ha mediado entre la fecha de venta de los citados bienes y la de su adquisición. Este hecho ayudará a concluir si la compra fue para fines rentísticos o para su reventa.

c.3) Si entre la fecha de adquisición y la de enajenación de los bienes, se produjo una valorización mayor que el precio obtenido en la enajenación de dicho tipo de bienes.

Ello podría ilustrar que al comprar los citados bienes, no habría ocurrido la intención de hacerlo para su reventa, desde luego que el contribuyente no aprovechó la oportunidad de obtener un mayor beneficio.

c.4) Necesidad o motivo que tuvo el contribuyente para adquirir tales bienes, pues procedería establecer si la inversión se hizo únicamente para obtener una renta de ella o un provecho en la venta de los mismos. Si el contribuyente tenía antes de efectuar la inversión, otro giro o actividad, deberá establecerse la razón que tuvo para distraer el capital de dicho giro o actividad para efectuar operaciones ajenas a ella.

c.5) Necesidad o motivo que tuvo el contribuyente para vender los bienes, es decir, si fue por la baja rentabilidad de los bienes vendidos; para adquirir otros de mayor rentabilidad, de mejores expectativas o de mucha fluctuación en su precio; por necesidades económicas de la empresa, etc.

c.6) Número de operaciones de compra y de venta de los mencionados bienes realizadas por el contribuyente en cada ejercicio comercial. Si son muchas las operaciones de compra y de venta que se verifican en un año comercial, ello sería determinante de la habitualidad, sin necesidad de conjugar los demás factores enunciados en los puntos que preceden, y

c.7) Si las operaciones de compraventa de los bienes, fuesen de número reducido en cada año comercial, o si en un año solamente se verifican compras y en otro ventas, la habitualidad tendrá que apreciarse del análisis del conjunto de los factores enunciados en los puntos precedentes.

5.- Ahora bien, basado en los antecedentes antes expuestos a continuación se pasan a responder cada una de las consultas formuladas:

a) En relación con la primera de ellas, si el recurrente opta por vender su propiedad, esto es, el Lote A) del Fundo XXX, actualmente los ZZZZ, ubicado en la Comuna de YYYY, Provincia de TTTT, de una superficie aproximada de 42 hectáreas, -predio que en base a los antecedentes aportados fue adquirido mediante escritura pública de 22 de Noviembre del año 2004-, después de haber transcurrido un año contado desde su adquisición, tal operación sería no habitual, considerando que no tiene como giro o actividad principal la de comprar y vender bienes raíces en forma permanente según los antecedentes expuestos en su escrito, y, por lo tanto, el mayor valor que se pudiera obtener no estaría afecto a los impuestos establecidos en la Ley de la Renta. Respecto de la fecha de adquisición de los bienes raíces para efectos del cómputo de la presunción de habitualidad establecida en el artículo 18° de la Ley de la Renta, se hace presente que ella opera desde que el inmueble respectivo se encuentra inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, en conformidad a lo previsto en el artículo 686 del Código Civil.

b) En cuanto a la segunda consulta, se informa que según lo expresado en el segundo párrafo del N° 2 anterior, la ley presume de derecho que existe habitualidad en los casos de la subdivisión de terrenos urbanos o rurales, cuando la enajenación de los inmuebles que resulten de la subdivisión se realice dentro de los 4 años siguientes a la adquisición del bien raíz respectivo. Por lo tanto, si se diera esta condición la operación se calificaría de habitual, quedando el mayor valor obtenido afecto a los impuestos generales de la ley del ramo, esto es, al Impuesto de Primera Categoría y Global Complementario y/o Adicional. A contrario sensu, esto es, si la enajenación se realiza transcurrido el plazo de cuatro años antes indicado y, además, el contribuyente es considerado no habitual en dicho tipo de operaciones por las razones anteriormente indicadas, el mayor valor obtenido será considerado un ingreso no constitutivo de renta para el enajenante, quedando por ello al margen de la tributación establecida en la Ley de la Renta.

c) Respecto de la tercera consulta formulada, se informa que la diferencia producida entre el valor de adquisición del inmueble, actualizado según la variación experimentada por el Indice de Precios al Consumidor y el valor de enajenación del mismo, no es un elemento determinante para establecer si la operación de venta del bien inmueble se encuentra afecta o no a tributación, siendo los únicos elementos a considerar los señalados en el N° 2 y 3 precedentes, sin perjuicio de señalar que la diferencia producida entre los valores antes indicados en el evento de que la operación quede afecta a impuesto constituiría el mayor valor o la base imponible sobre la cual deben aplicarse los tributos que correspondan.

d) Referente a la última consulta, se señala que ella se encuentra respondida de acuerdo a lo informado en las letras anteriores.

JUAN TORO RIVERA
DIRECTOR

Oficio N° 2.511, de 08.07.2005.
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos