1.- Se ha recibido en esta Dirección Nacional su presentación del antecedente, mediante la cual solicita un pronunciamiento referente a la posibilidad de deducir a prorrata el 11% del avalúo fiscal de un terreno, sobre el cual se construye un edificio cuyas oficinas serán arrendadas amobladas, bienes raíces que temporalmente no tienen determinado su avalúo fiscal.

Señalan que en el proyecto de construcción de edificios para oficinas que tiene su cliente, se cumplirá la condición establecida en el inciso primero del artículo 17 del D.L. 825, de 1974, ya que se tratará de arrendamiento de inmuebles amoblados, de manera que será procedente deducir de la renta la cantidad equivalente al 11% del avalúo fiscal, para los efectos de IVA, pero que sin embargo, tiene los siguientes inconvenientes:

a) En la actualidad sólo existe el avalúo fiscal del terreno, pues aún no se construye el edificio.

b) Cuando se construya el edificio de oficinas, el avalúo fiscal de cada una de dichas oficinas, se conocerá varios meses después de su terminación y de la recepción municipal, por cuanto demora un tiempo la determinación de dicho avalúo, y éste tendrá vigencia a contar del año siguiente.

Relacionado con la situación de la letra a), consulta si una vez construido el edificio y arrendadas las oficinas por el período en que no se conoce aún el avalúo fiscal total de cada una de ellas, se puede deducir de la renta el 11% anual del avalúo fiscal conocido del terreno que tiene un sólo número de rol, distribuyéndolo a prorrata en cada una de las mencionadas oficinas para los efectos de cumplir con lo establecido en el artículo 17 del D.L. 825.

En cuanto a la situación de la letra b), consulta si una vez construido el edificio y arrendadas las oficinas, por el período indeterminado en que no se conoce el avalúo fiscal total de cada una de ellas, se puede deducir de la renta el 11% anual del costo de la construcción o sobre otro valor que provisionalmente establezca el SII para estos efectos, de manera que se pueda cumplir desde el inicio con lo establecido en el artículo 17 del D.L. 825.

2.- El inciso 1° del artículo 17 del D.L. 825, de 1974, señala que “En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio que incluya un bien raíz, podrá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año”.

Esta norma, por su naturaleza de franquicia de excepción para efectos tributarios, de conformidad con los principios de la hermenéutica legal, debe necesariamente ser interpretada en forma restrictiva, es decir, no puede ni debe ser extendida por analogía a otras situaciones que no estén expresamente contempladas en el texto legal.

3.- La franquicia descrita en el apartado anterior, permite deducir de la renta de arrendamiento el 11% del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, es decir, del bien raíz que va a ser objeto del contrato de arrendamiento respectivo.

Ahora bien, del tenor de los antecedentes presentados por el contribuyente, se puede concluir que el inmueble sobre el cual va a recaer el contrato de arrendamiento, a saber, las oficinas amobladas, no coincide con aquel cuyo avalúo fiscal se pretende considerar para efectos de aplicar la deducción del 11%, en este caso el terreno sobre el cual se construirá el edificio.

Por esta razón, respondiendo a la primera consulta, este Servicio estima que no es posible deducir de la renta proveniente del arrendamiento de las oficinas, el 11% anual del avalúo fiscal de terreno, por cuanto este proceder se alejaría del alcance de la norma de artículo 17 del D.L. 825, de 1974, por tratarse de inmuebles totalmente distintos.

4.- Por su parte, en lo que respecta a la segunda interrogante, se concluye que tampoco es factible deducir de la renta de arrendamiento de las oficinas el 11% anual del costo de la construcción o sobre cualquier otro valor que no sea el avalúo fiscal del inmueble amoblado sobre el cual va a recaer el contrato, por cuanto como ya se señaló se trata de una franquicia que por su naturaleza de tal, no puede extenderse a supuestos no contemplados por la norma.

Así las cosas, para poder acceder al beneficio tributario en cuestión, es requisito que la deducción se aplique sobre el 11% del avalúo fiscal determinado, correspondiente al número de rol de la oficina objeto del arrendamiento.

RENE GARCIA GALLARDO
DIRECTOR SUBROGANTE

Oficio N° 5.009, de 29.12.2006.
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Indirectos