1.- Por presentación indicada en el antecedente, expresa que durante el año 1996 adquirió por donación una cuota o derecho de dominio equivalente a un 50%, sobre dos predios agrícolas ubicados en el sector de XXXXXX, Región Metropolitana, de una superficie total aproximada de 51,8 hectáreas.

Estos derechos, señala, estuvieron en su dominio, sin mutación, por más de 10 años. Durante el año 2006, en conjunto con los demás comuneros, decidieron subdividir los predios referidos en varios paños o macrolotes, cuatro de los cuales fueron vendidos de consuno, en el mes de diciembre último, a distintas sociedades en las cuales, según manifiesta, no participa como socia ni como accionista, ni directa ni indirectamente, y en las que tampoco tiene interés patrimonial alguno.

Agrega a continuación, que sus derechos de copropiedad sobre los predios referidos, equivalentes al 50%, no forman parte del activo de una empresa que declare su renta efectiva en Primera Categoría, toda vez que, en su carácter de persona natural, socia de empresas, no lleva ni nunca ha llevado contabilidad para la determinación de sus rentas, las que provienen fundamentalmente del arrendamiento de bienes raíces o presunciones de renta por la posesión de inmuebles o de derechos sobre inmuebles que ha heredado.

Por otra parte, indica que como persona natural jamás se ha dedicado, en forma habitual o no habitual, a la compra y/o venta de derechos o cuotas sobre inmuebles o de bienes raíces propiamente tal. De hecho, en los últimos 12 años, además de las cuatro ventas efectuadas en diciembre de 2006, cuyo régimen tributario solicita confirmar, expresa, que sólo ha realizado una operación de compra en el año 1995, correspondiente al inmueble habitacional en el que vive desde hace más de 10 años.

Respecto de la situación descrita y luego de un extenso análisis de la normativa tributaria aplicable a la enajenación de derechos o cuotas sobre bienes raíces, solicita un pronunciamiento de este Servicio, respecto de la aplicación que corresponde dar al artículo 17 N° 8 letra i) y 18 de la Ley de la Renta, en relación a las cuatro ventas efectuadas en el mes de diciembre del año 2006 y, en definitiva, confirmar que, de acuerdo con los antecedentes expuestos, el mayor valor obtenido corresponde a un ingreso no renta en virtud de lo dispuesto en los artículos 17 N° 8 letra i) y 18 de la ley precitada.

2.- Sobre el particular, y considerando que la operación en consulta se trata de la enajenación de derechos sobre un bien raíz poseído en comunidad, en la especie, cobra plena aplicación lo dispuesto en la letra i) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, norma legal que establece que no constituye renta, el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación de derechos o cuotas respecto de bienes raíces poseídos en comunidad; salvo que los derechos o cuotas formen parte del activo de una empresa que declare su renta efectiva de acuerdo con las normas de la Primera Categoría.

Cabe hacer presente, que la norma legal antes indicada, excepciona del carácter de ingreso no constitutivo de renta al mayor valor proveniente de la enajenación de tales derechos o cuotas, cuando estos intangibles forman parte o integran el activo de empresas que declaren su renta efectiva de conformidad con las normas de la Primera Categoría, vale decir, este caso se da cuando el comunero tiene la calidad de una empresa, y no la comunidad propiamente tal, y los referidos derechos o cuotas respecto de los bienes raíces poseídos en comunidad los tiene registrado en el activo de su empresa particular, y por las rentas obtenidas tributa en la Primera Categoría a base de la renta efectiva.

3.- Por otra parte, en lo que respecta a la habitualidad de la operación, el inciso primero del artículo 18 de la Ley de la Renta, dispone para el caso de la enajenación de derechos o cuotas de bienes raíces poseídos en comunidad, entre otros, que si tal operación representa el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, el mayor valor que se obtenga estará afecto a los impuestos de la Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda.

En relación con este requisito, el inciso tercero de dicho artículo presume de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

4.- Por otro lado, el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta establece que tratándose del mayor valor obtenido en la enajenación de derechos o cuotas sobre bienes raíces poseídos en comunidad, que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, se aplicará lo dispuesto en el inciso segundo de este número, gravándose en todo caso el mayor valor que exceda del valor de adquisición, reajustado, con los impuestos de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda.

5.- De lo establecido por las normas legales antes citadas, se desprende claramente que existen tres situaciones en las cuales el mayor valor obtenido en la enajenación de derechos o cuotas sobre bienes raíces poseídos en comunidad queda afecto a la tributación general que contempla la Ley de la Renta, a saber: a) cuando la operación represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, presumiéndose de derecho que existe habitualidad en las situaciones previstas en el inciso tercero del artículo 18 de la ley del ramo; b) cuando se trate de la enajenación de derechos o cuotas respecto de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, bastando para la aplicación de esta normativa que los citados derechos o cuotas integren el activo de la empresa, sin entrar a precisar el ítem o cuenta a que corresponden dichos intangibles, y que las mencionadas empresas declaren su renta efectiva en la Primera Categoría; y c) cuando la enajenación de los referidos derechos se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el cedente se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la ley precitada.

6.- Ahora bien, para poder dilucidar si la operación de que trata la consulta se encuentra afecta o no a la tributación que dispone la Ley de la Renta, es necesario verificar si se cumplen al efecto los requisitos que exigen las normas legales antes mencionadas.

Al respecto, y basado en los antecedentes que proporciona en su escrito, en cuanto al primer requisito, esto es, si la operación es habitual o no, cabe expresar que ésta en un principio sería calificada de no habitual, atendido a que la recurrente no tendría como giro o actividad principal la de comprar y vender en forma permanente cuotas o derechos sobre bienes raíces poseídos en comunidad.

En cuanto a la presunción de habitualidad establecida en el artículo 18 de la Ley de la Renta, este Servicio ha sostenido que la expresión "bien raíz" utilizada por el legislador en la norma aludida y que el Código Civil hace análoga a inmueble, se emplea sin otra calificación que determine que su alcance deba circunscribirse a la transferencia de dominio de una especie de bien inmueble, como lo son los bienes corporales. Por consiguiente, considerando que la norma en comento no exige que la enajenación debe referirse a un bien corporal, pudiendo comprender, además, cosas incorporales, como son los derechos o cuotas de bienes raíces poseídos en comunidad, en el caso en cuestión encuentra plena aplicación la norma del inciso tercero del artículo 18º para establecer la habitualidad en la enajenación de derechos o cuotas de bienes raíces poseídos en comunidad.

Ahora bien, en el caso en consulta no tendrían aplicación ninguna de las dos presunciones de habitualidad contenidas en el inciso tercero del artículo 18, pues los bienes que se venden, según los antecedentes de la presentación, se están enajenando en un plazo superior a cuatro años que establece la norma legal en comento, contados desde su adquisición.

Respecto del segundo requisito, cabe señalar que éste tampoco se cumpliría, debido a que se trata de derechos o cuotas sobre un bien raíz poseído en comunidad que no forman parte del activo de una empresa que declara su renta efectiva en la Primera Categoría, pues la enajenante es una persona natural que no tiene calidad de empresa.

En relación con la última condición señalada, según los antecedentes entregados en el escrito, no se vislumbra que la enajenación de los citados derechos se efectúe a una empresa o sociedad con la cual los enajenantes se encuentren relacionados, en los términos previstos por el inciso cuarto del N° 8 del artículo 17 de la ley del ramo.

7.- En consecuencia, conforme a lo expuesto en los números precedentes, y basado estrictamente en los antecedentes que entrega la recurrente en su escrito, este Servicio concluye que el mayor valor que se obtenga en la enajenación de los citados derechos o cuotas sobre los bienes raíces poseídos en comunidad, no queda afecto a los impuestos establecidos en la Ley de la Renta.

RICARDO ESCOBAR CALDERON
DIRECTOR

Oficio N° 999, de 07.05.2007.
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos