1.- Se ha recibido en esta Dirección Nacional su presentación del antecedente, mediante la cual expresa que se encuentra asesorando a dos Fondos de Inversión Privado constituidos de acuerdo a la Ley N° 18.815, de 1989. El primero, en adelante FIP XX, fue constituido el 20 de Noviembre de 2005, mientras que el segundo, en adelante FIP ZZ, fue constituido con fecha 6 de Junio de 2007. Estos Fondos se dedican principalmente al negocio inmobiliario consistente en comprar un terreno, encargar la construcción de un edificio a un tercero y arrendar el inmueble construido a largo plazo a empresas no relacionadas.

Con motivo de la publicación de la Ley N° 20.190, el 5 de Junio de 2007, a su cliente le surgen dudas respecto a la interpretación del artículo octavo de la disposición, como asimismo, respecto al artículo séptimo transitorio de esta Ley, por lo que solicita a este Servicio, la confirmación de los siguientes criterios:

a) La derogación de los numerales 10), 13) y 23) del artículo 5° la Ley N° 18.815, sólo regirá a partir del 1 de Enero de 2012, por lo que es perfectamente lícito que tanto el FIP XX como el FIP ZZ sigan desarrollando el giro inmobiliario hasta esa fecha.

b) Como se indicó con anterioridad, el FIP XX y el FIP ZZ tienen contratos de arrendamiento a largo plazo que se extienden más allá del 1 de enero 2012, (hasta el 2020 en un caso). Con el fin de adecuarse a las disposiciones de la nueva Ley, tanto el FIP XX como el FIP ZZ, en su calidad de arrendadores, están estudiando la posibilidad de vender a plazo todos los derechos provenientes de los contratos de arrendamiento, cediendo su calidad de arrendadores, por lo que los pagos provenientes de esta venta podrían extenderse más allá del 1 de enero de 2012. Con relación a lo anterior, solicita ratificar que las rentas originadas en estas enajenaciones no son rentas provenientes de un negocio inmobiliario de conformidad a la definición establecida en el último inciso del artículo 5 de la Ley N° 18.815, por lo que no será necesario liquidar el FIP XX o el FIP ZZ, en caso que existan pagos pendientes que se extiendan más allá de la fecha antes indicada. Lo anterior basado en el hecho que dicha cesión generará una renta proveniente del mayor valor obtenido en la enajenación de un derecho incorporal y no de una renta proveniente de la explotación de bienes raíces.

c) Las enajenaciones de los derechos de los arrendadores no se encuentran gravadas con IVA, toda vez que se trata de la cesión de derechos incorporales o créditos no considerados dentro del concepto de venta de conformidad al artículo 2° y 8° del D. L. 825 de 1974.

d) La nueva Ley no establece diferencias operativas respecto de la administración de los Fondos de Inversión Privados, por lo que las obligaciones tributarías del FIP, como por ejemplo, presentación de Formularios 29 y declaraciones de rentas deben ser satisfechas por la sociedad administradora del FIP, utilizando el RUT de cada FIP, debiendo mantener una contabilidad separada para cada uno de éstos que administre. Todo lo anterior de conformidad al Oficio 5011 de 2006 y 814 de 2007.

2.- Sobre el particular, cabe señalar que el inciso final del artículo 5° de la Ley N° 18.815, de 1989, establece lo siguiente: “Para los efectos de esta ley, se entenderá por negocio inmobiliario el referido a la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, y a la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces, siempre que estas últimas actividades sean encargadas a terceros mediante los procedimientos y con los resguardos que establezca la Superintendencia, por norma de carácter general”.
3.- Por su parte, la Ley N° 20.190, de 2007, mediante el N° 4 del artículo 8, derogó los números 10), 13) y 23) del artículo 5 de la Ley N° 18.815/89, derogación ésta que de acuerdo a lo establecido por el inciso segundo del artículo 7° transitorio de la Ley N° 20.190, rige desde el 01.01.2012.

4.- Ahora bien, en cuanto a las consultas signadas con las letras a) y b) que dicen relación con aclarar si es lícito continuar con el giro inmobiliario hasta el 01 de enero de 2012 y si las rentas derivadas de la enajenación de los derechos poseídos en contrato de arrendamientos, no son rentas provenientes de un negocio inmobiliario de acuerdo a la definición que al efecto establece el inciso final del artículo 5° de la Ley N° 18.815, cabe señalar que dicha normativa no dice relación con un aspecto tributario específico, siendo una materia de competencia de la Superintendencia de Valores y Seguros.

En efecto, la misma disposición en comento hace alusión a que corresponderá a dicho organismo regular a través de normas generales los procedimientos y resguardos para que un Fondo de Inversión desarrolle el giro inmobiliario, por lo que tales consultas, deberán ser dirigidas a dicha Superintendencia por ser la entidad competente sobre estos asuntos.

5.- Con respecto a la aplicación de IVA a la cesión o venta a plazo de los derechos provenientes de los contratos de arrendamiento, cediendo la calidad de arrendador de cada uno de los Fondos, cabe señalar que en atención a que el objeto de esta convención recaería sobre un bien incorporal, como es la transferencia del dominio de un mero derecho personal, de conformidad con lo establecido en el artículo 2° N° 1 del D.L. N° 825, dicha operación no es subsumible en el concepto de hecho gravado general “venta”, ya que éste sólo contempla la transferencia del dominio de bienes corporales muebles y de derechos reales constituidos sobre ellos, como tampoco corresponde a una prestación de servicios, razón por la cual tal cesión no configura un hecho gravado con IVA.

6.- Finalmente, en cuanto en cuanto a las obligaciones tributarias de los Fondos de Inversión Privados, se confirma la aplicación de los criterios contenidos en los Oficios 5011, de 2006 y 814 de 2007, los cuales no han sufrido alteraciones en virtud de las modificaciones introducidas a la Ley 18.815, de 1989, por la Ley 20.190, de 2007.

RICARDO ESCOBAR CALDERON
DIRECTOR

Oficio N° 2728, de 26.09.2007.
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Indirectos