1.- Por presentación indicada en el antecedente, señala que su representado es dueño del predio agrícola Rol N° xxxx-xx, ubicado en el sector denominado XXX, de la ciudad de YYY.

Dicho predio fue subdividido en parcelas de 4.000 a 5.000 metros cuadrados, según certificado emitido por el Servicio Agrícola y Ganadero de la YYY Región que autorizó la parcelación.

Las parcelas fueron ingresadas al Departamento de Avaluaciones en el año 2000, asignándoseles los roles de avalúos correspondientes según certificado de asignación de roles que se acompaña.

El predio identificado fue adquirido en el año 1981 por transferencia del Fisco, según escritura de fecha 13 de Julio de 19XX, ante el notario señor TTT.

Asimismo, manifiesta que en el año 2006 el Depto. de Operación Renta de la Dirección Regional con sede en YYY, efectuó rectificación de la Declaración de Renta del Año Tributario 2006, agregando a la declaración anual presentada, valores por venta de parcelas, que sumadas a las rentas efectivas por arriendo de bienes raíces ascendió a $ xxxxxx, la cual fue notificada a BBB como representante autorizada, sin conocer ella bajo que concepto se gravaba estas ventas.

Agrega, que su representado se encontraba en Santiago por enfermedad cuando fue enviada la notificación, por lo tanto no tuvo conocimiento de esto.

Por esta diferencia se efectuó el giro Form. 21 folio xxxxx-x, por un total de $ xxxxxx, incluido IPC, intereses y multas, la cual a la fecha se encuentra cancelada.

En relación con lo anteriormente expuesto, requiere un pronunciamiento en el sentido a que el cobro efectuado está sujeto a derecho o no, ya que a su parecer no procede, por lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Renta.

En su caso, señala, que el tiempo transcurrido entre la adquisición y la subdivisión de las parcelas enajenadas fue alrededor de 20 años, tiempo en que el predio fue explotado para crianza de animales, siembra de productos para la manutención de éstos, y otros productos agrícolas.

Expresa finalmente, que para su representado es de suma importancia este pronunciamiento, ya que en el futuro venderá las otras parcelas existentes, y al mismo tiempo se podrá solicitar la devolución del impuesto pagado ante la Dirección Regional de YYY

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer término, que de acuerdo a lo dispuesto por la letra b) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo señalado por el artículo 18 de la misma ley, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, excepto respecto de aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.

Por su parte, el artículo 18 del mismo texto dispone que si en los casos indicados en las letras a), b), c), d), i) y j) del Nº 8 del artículo 17, dentro de los cuales se comprende la enajenación de bienes raíces, tales operaciones representan el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, el mayor valor que se obtenga estará afecto a los impuestos de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda.

Agrega dicho precepto legal en su inciso segundo, que cuando este Servicio determine que las operaciones antes indicadas son habituales, considerando el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación o cesión de que se trate, corresponderá al contribuyente probar lo contrario, agregando la referida norma en su inciso tercero, que se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Asimismo, en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

Finalmente, el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta establece que tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones referidas en las letras a), b), c), d), h), i), j) y k), en las cuales también se comprenden los bienes raíces, que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% ó más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, se aplicará lo dispuesto en el inciso segundo de este número, gravándose en todo caso el mayor valor que exceda del valor de adquisición, reajustado, con los impuestos de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda.

3.- De lo establecido por las normas legales antes citadas, se desprende claramente que existen tres situaciones en las cuales el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, queda afecto a la tributación general que contempla la Ley de la Renta, a saber: a) cuando la operación represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, presumiéndose que existe habitualidad en las situaciones previstas en el inciso tercero del artículo 18 de la ley señaladas anteriormente; b) cuando se trate de la enajenación de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, bastando para la aplicación de esta normativa que los citados bienes integren el activo de la empresa, sin entrar a precisar el ítem o cuenta a que corresponden dichos bienes, y que las mencionadas empresas declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, ya sea que estén obligadas a dicha base de declaración o hayan optado por tal modalidad; y c) cuando la enajenación de los citados bienes se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el cedente se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la ley del ramo.

4.- Ahora bien, este Servicio mediante el Suplemento 6(11)-18 de fecha 23.10.1967, ha entregado ciertos elementos de juicio de tipo general que deben tenerse presente para concluir si existe o no habitualidad en la enajenación de los citados bienes, estableciéndose en dichas instrucciones lo siguiente:

a) Si la única actividad del contribuyente resulta ser la inversión en bienes raíces, cabría considerar que su actividad o giro habitual es de carácter rentística.

b) Sin perjuicio de lo anterior, deberá precisarse si la compraventa de los bienes raíces está presente en su objeto social como giro de la empresa, porque de ser así esta actividad tendría el carácter de habitual.

c) De no concurrir la circunstancia mencionada en la letra que antecede, deberá analizarse los siguientes factores para apreciar si las operaciones de compraventa de bienes raíces son habituales:

c.1) Si en un mismo ejercicio comercial, se producen compras y ventas de bienes raíces, pues la habitualidad no podría apreciarse por las solas compras o por las solas ventas.

c.2) Lapso que ha mediado entre la fecha de venta de los citados bienes y la de su adquisición. Este hecho ayudará a concluir si la compra fue para fines rentísticos o para su reventa.

c.3) Si entre la fecha de adquisición y la de enajenación de los bienes, se produjo una valorización mayor que el precio obtenido en la enajenación de dicho tipo de bienes. Ello podría ilustrar que al comprar los citados bienes, no habría ocurrido la intención de hacerlo para su reventa, desde luego que el contribuyente no aprovechó la oportunidad de obtener un mayor beneficio.

c.4) Necesidad o motivo que tuvo el contribuyente para adquirir tales bienes, pues procedería establecer si la inversión se hizo únicamente para obtener una renta de ella o un provecho en la venta de los mismos. Si el contribuyente tenía antes de efectuar la inversión, otro giro o actividad, deberá establecerse la razón que tuvo para distraer el capital de dicho giro o actividad para efectuar operaciones ajenas a ella.

c.5) Necesidad o motivo que tuvo el contribuyente para vender los bienes, es decir, si fue por la baja rentabilidad de los bienes vendidos; para adquirir otros de mayor rentabilidad, de mejores expectativas o de mucha fluctuación en su precio; por necesidades económicas de la empresa, etc.

c.6) Número de operaciones de compra y de venta de los mencionados bienes realizadas por el contribuyente en cada ejercicio comercial. Si son muchas las operaciones de compra y de venta que se verifican en un año comercial, ello sería determinante de la habitualidad, sin necesidad de conjugar los demás factores enunciados en los puntos que preceden, y

c.7) Si las operaciones de compraventa de los bienes, fueren de número reducido en cada año comercial, o si en un año solamente se verifican compras y en otro ventas, la habitualidad tendrá que apreciarse del análisis del conjunto de los factores enunciados en los puntos anteriores.

5.- Ahora bien, para determinar si la operación descrita se encuentra afecta o no a la tributación que dispone la Ley de la Renta, es necesario verificar si se cumplen al efecto los requisitos que exigen las normas legales antes mencionadas.

Respecto de los requisitos indicados en las letras a) y c), del N° 3 anterior, se señala que de acuerdo a los antecedentes aportados en su presentación, se desconoce si las operaciones realizadas son habituales o no, y además, si tales enajenaciones se efectuaron a una empresa o sociedad con la cual el enajenante se encuentre relacionado, en los términos previstos por el inciso cuarto del N° 8 del artículo 17 de la ley del ramo. En cuanto al requisito de la letra b) de dicho número, éste se cumpliría ya que según la información indicada en su escrito, el enajenante es una persona natural que no tiene la calidad de empresa que declara la renta efectiva en la Primera Categoría.

6.- De lo expuesto en los números anteriores se puede apreciar que la Dirección Regional de YYY, en el caso en consulta ha estimado que en la situación descrita se habría cumplido al menos una de las condiciones señaladas en las letras a) ó c) del N° 3 precedente, motivo por el cual procedió al cobro del impuesto correspondiente; teniendo presente que conforme a lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 18 de la Ley de la Renta, cuando este Servicio ha determinado que las operaciones son habituales, considerando el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación, corresponde al contribuyente probar lo contrario.

RICARDO ESCOBAR CALDERON
DIRECTOR

Oficio N° 1.438, de 07.07.2008
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos.