1.- Se ha recibido en esta Dirección Nacional, la presentación del antecedente mediante la cual solicita un pronunciamiento relativo a la calidad de hecho gravado con IVA de un contrato de arriendo con opción de compra celebrado para la ejecución del Proyecto de “Modernización y Ampliación de la Dirección de Aseo, Ornato y Mantención”.

Señala que los trabajos serán ejecutado a través de financiamiento vía leasing debidamente autorizado por el Ministerio de Hacienda, según consta en Oficio Ordinario N° 395 de 2008 de la Dirección de Presupuesto.

Al respecto, las entidades financieras participantes de la operación consultan acerca de la incorporación del pago del Impuesto al Valor Agregado en las cuotas de arrendamiento que mensualmente deba cancelar la Municipalidad a quien se adjudique la propuesta y en el entendido que terminadas las obras, las instalaciones serán destinadas al desarrollo de actividades estrictamente municipales.

Con fecha 24 de Marzo de 2009, se complementó la consulta, adjuntando la propuesta pública de “financiamiento vía Leasing para la modernización y ampliación de la Dirección de Aseo, Ornato y Mantención de la Municipalidad de XXXX”.

El artículo 13 letra c) de la Propuesta señala que “El inmueble adquirido mediante arrendamiento con opción de compra será modernizado y ampliado de acuerdo a los planos, especificaciones técnicas y condiciones estipuladas por la Municipalidad”.

El artículo 14, agrega que “El contrato de leasing inmobiliario significará, el traspaso de las propiedades municipales (Caupolicán N° 1111 y Caupolicán N° 1151) en el cual se efectuará la modernización y ampliación de la Dirección de Aseo, Ornato y Mantención (DAOM), mediante escritura pública”.

2. El leasing es un contrato sui generis, bilateral, oneroso y conmutativo por el cual el propietario cede el derecho a usar un bien corporal a cambio de una renta de arrendamiento y confiriendo al usuario una opción de compra sobre los bienes en cuestión.

De los antecedentes tenidos a la vista, se infiere que en el caso que nos convoca estamos ante la modalidad de leasing denominada lease-back, en la cual el arriendo con opción de compra recae sobre un bien que la propia arrendataria transfiere en propiedad a la empresa de leasing.

3.- Este contrato innominado ha sido tratado para efectos impositivos, a la luz de los actos jurídicos que se encuentran tipificados en nuestra legislación y que subyacen en él.

De esta manera, se tendrá que analizar por un lado la naturaleza de la compraventa de los inmuebles involucrados, tanto la que se realiza de manera simultánea al inicio del arriendo como aquella que se produce con el ejercicio de la opción, y por otro lado el arrendamiento, respecto de las rentas periódicas pagadas por el usuario.

En cuanto a la compraventa, la regla general en materias de Impuesto al Valor Agregado es que solamente se grave con IVA las operaciones que recaigan sobre bienes corporales muebles. Excepcionalmente se grava con este impuesto a las ventas de bienes corporales inmuebles cuando éstas son realizadas por una empresa constructora siempre que el inmueble haya sido construido totalmente por ella o que en parte haya sido construido por un tercero para ella. También se gravan las promesas de venta, los arriendos con opción de compra sobre los bienes raíces propiedad de la constructora, y de acuerdo a la letra m), del artículo 8, de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, los inmuebles que no formen parte del activo realizable de una empresa y respecto de los cuales ésta haya tenido derecho a crédito fiscal por la adquisición o construcción, siempre que se enajenen dentro de los doce meses contados desde su adquisición.

En razón de lo dicho, se puede informar que en el caso en cuestión, la venta del edificio que realiza la Municipalidad en favor de la firma de leasing, así como posterior compra del mismo inmueble mediante el ejercicio de la opción de compra no se enmarcan dentro de ninguna de las hipótesis de incidencia tributaria señaladas en el apartado anterior, por lo cual dichas operaciones no estarán afectas al Impuesto al Valor Agregado.

En lo relativo al arrendamiento del bien raíz, debe estarse a lo dispuesto en el artículo 8 letra g), del D.L. N° 825, de 1974, que establece que se encontrará gravado con IVA el arrendamiento de inmuebles amoblados y de inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial.

De lo dicho se concluye que, si el arriendo recae exclusivamente sobre el bien inmueble sobre el que funciona la Dirección de Aseo, Ornato y Mantención, siendo el mobiliario de propiedad de la Municipalidad, este arriendo tendrá la calidad de hecho no gravado con IVA, de caso contrario, deberá afectarse con el impuesto.

Por su parte, en el evento que el inmueble se arriende con instalaciones que permitan el desarrollo de una actividad comercial o industrial, también se encontrará gravada la operación.

Al respecto, este Servicio ha entendido el concepto de instalaciones para efectos de la aplicación del impuesto en cuestión, como cualquier elemento o construcción que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial, siendo irrelevante el destino efectivo que le dé el arrendatario.

4.- Cabe considerar, que la sujeción o no al tributo de la situación descrita por el consultante está supeditada a la circunstancia fáctica de que el inmueble se encuentre amoblado o cuente con instalaciones, por lo que resulta fundamental su verificación en terreno. Es por ello que no es posible determinar a esta Dirección Nacional si en el caso planteado se configurará o no el hecho gravado establecido en la letra g) del artículo 8° en referencia, situación que por requerir de una revisión in situ cabe dentro de la competencia del Director Regional respectivo, en la oportunidad que corresponda.

RICARDO ESCOBAR CALDERON
DIRECTOR

Oficio N° 3.290, de 12.11.2009
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Indirectos