1.- Se ha recibido en esta Dirección Nacional su presentación del antecedente, mediante la cual realiza diversas consultas sobre la modificación efectuada al Art. 21°, del D.L. N° 910, por el Art. 5°, de la Ley N° 20.259.

Señala que a raíz de la referida modificación y de las instrucciones que sobre la materia ha emitido este Servicio, se han efectuado varias reuniones con profesionales de este Servicio para colaborar en la operación para la correcta aplicación de la nueva legislación.

No obstante lo anterior, persisten algunas dudas puntuales, que se detallan a continuación:

1) Se aclare el régimen aplicable a las obras de urbanización en bienes comunes. Ello porque el artículo 1.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, establece las siguientes definiciones:

“Urbanizar”: ejecutar o modificar cualquiera de las obras señaladas en el artículo 134, de la Ley General de Urbanismo y Construcciones que correspondan según el caso, en el espacio público o en el contemplado con tal destino en el respectivo instrumento de Planificación Territorial o en un proyecto de loteo”.

“Loteo de terrenos: proceso de división del suelo, cualquiera sea el número de predios resultantes, cuyo proyecto contempla la apertura de nuevas vías públicas, y su correspondiente urbanización”.

De lo anterior, se puede concluir que el concepto “urbanización de terrenos” se refiere exclusivamente a la ejecución de las obras señaladas en el Art. 134° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones en espacios públicos o en aquellos que obtendrán tal carácter.

Dado lo anterior, las obras ejecutadas sobre bienes comunes de un condominio no corresponden al concepto de urbanización de terrenos y tienen entonces el beneficio tributario dispuesto en el Art. N° 21, del D.L. N° 910. Hecha estas aclaraciones conceptuales de la LGUC, es que requiere se aclare si las obras de urbanización de espacios comunes que no corresponden al concepto de urbanización del Art. 134, de la LGUC están incluidas dentro del crédito de IVA.

2) Se aclare el régimen aplicable a contratos de compraventa de inmuebles, en el sentido de si les aplica la exclusión de las obras de urbanización indicada en la Circular N° 39 y se indique qué se entiende por obras de urbanización, considerando las precisiones conceptuales formuladas en el numeral anterior. Cabe manifestar que el precio de la compraventa incluye todos los costos y sobre éste se aplica el IVA y no es posible celebrar un contrato distinto con el comprador por los costos de urbanización del inmueble. Es decir ¿Las obras de urbanización deben excluirse del valor de la vivienda para efectos de aplicar el crédito del IVA en una compraventa?

3) Se aclare el régimen aplicable a los anticipos de precio recibidos antes del 1 de julio de 2009 y cuyos contratos de compraventa se suscriben después de esa fecha. ¿Cómo se computan para efectos del IVA los dineros ya ingresados con el crédito del 65% una vez efectuada la venta bajo el nuevo régimen?

4) Se aclare el régimen aplicable en los “Loteos D.F.L. 2, con construcción simultánea”. Estos proyectos consisten en una construcción simultánea, en la cual la urbanización es accesoria a la vivienda y puede entenderse formar parte del concepto habitación que planteaba el Servicio en Circular N° 52, de 2008. Además, así lo define la Circular N° 67/2004 DDU adjunta. A mayor abundamiento, el artículo 1.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, establece la siguiente definición:

“Construcción simultánea”: obras de edificación que se ejecutan conjuntamente con la subdivisión y las obras de urbanización del suelo, cuyos permisos y recepciones definitivas parciales o totales se otorgan y cursan respectivamente en forma conjunta.

Por su parte, el artículo 6.2.5 del Título 6 “Reglamento Especial de Viviendas Económicas” de la Ordenanza General prescribe que el proyecto de loteo con construcción simultánea, sus condiciones generales definidas por el arquitecto autor del proyecto y el proyecto de las viviendas, serán aprobados en un solo acto. Estos loteos se denominarán “Loteos D.F.L. N° 2”

De las disposiciones transcritas se advierte, que la definición de Loteo D.F.L. N° 2 tiene la exigencia de que conjuntamente y en un solo acto sean aprobados el proyecto de loteo, sus condiciones generales y el proyecto de las viviendas.

De lo anterior, se puede concluir que la urbanización de este tipo de proyectos debe necesariamente ejecutarse en forma conjunta y en un solo acto con las viviendas, siendo imposible habilitarlas independientemente, por lo que la urbanización pasa a ser accesoria a la vivienda. Es decir: ¿Las obras de urbanización deben excluirse del valor de la vivienda para efectos de aplicar el crédito del IVA en proyecto de loteo con construcción simultánea?

5) Se aclare el régimen aplicable a los distintos Programas derivados de la Política Habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, respecto de viviendas cuyo valor de tasación excede el derivado del concepto de vivienda social, así como las urbanizaciones y obras para dotarla de infraestructura sanitaria de Programas del Ministerio de Obras Públicas; es el caso de los Programas de Protección del Patrimonio Familiar, Mejoramiento de Barrios, Pavimentos Participativos, Programas de Agua Potable Rural y Programas de Alcantarillado Rural; Obras de Mitigación de Riesgos, muros de contención, obras de mitigación de aguas lluvias y otras obras complementarias. Estas últimas incluso se llaman muchos años después de construidas las viviendas.

2.- En el Diario Oficial de 25 de marzo de 2008, se publicó la Ley N° 20.259, que en su Art. 5°, introdujo una serie de modificaciones al Art. 21°, del D.L N° 910. Dentro de las modificaciones contempladas en dicho texto legal se establecieron, entre otras, topes a la franquicia ya existente y se eliminó el beneficio a los contratos de ampliación, modificación, reparación o mantenimiento, así como también a los contratos generales de construcción, que no sean por administración, referidos a la urbanización de terrenos, salvo para el caso de aquellos contratos que recaigan exclusivamente en las viviendas a que se refiere el Art. 3°, del D.L. N° 2.552, de 1979, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Sobre la materia, este Servicio impartió instrucciones mediante Circular N° 52, de 15/9/2008 y Circular N° 39, de 25/6/2009.

3.- Respecto de las consultas planteadas en su presentación, éstas se contestan a continuación en el mismo orden en que fueron planteadas:

1) Sobre su consulta signada con el N° 1, relativa al régimen aplicable a las obras de urbanización en bienes comunes, cabe manifestar que con la modificación incorporada al Art. 21°, de D.L. N° 910, sólo los contratos generales de construcción, que no sean por administración, relativos a urbanizaciones destinadas exclusivamente a viviendas sociales, según lo que se entiende por tales en el Art. 3°, del D.L. N° 2.552, de 1979, del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, se benefician con la franquicia contenida en el inciso primero del Art. 21°, del D.L. N° 910. Por lo tanto, no procede el beneficio en comento, respecto de aquellas obras de urbanización, convenidas en un contrato general de construcción pactado con posterioridad al 1° de Julio de 2009, que no cumpla con los requisitos señalados precedentemente

Ahora bien, el concepto de urbanización para estos efectos no ha sufrido cambio alguno con la referida modificación legal, de forma tal que todas aquellas obras consideradas urbanizaciones con anterioridad a la modificación legal lo siguen siendo con posterioridad a ésta, con la única diferencia que sólo aquellas referidas a viviendas sociales tendrán derecho al beneficio dispuesto por el Art. 21°, del D.L. N° 910.

De hecho este Servicio siempre ha entendido por urbanización destinada a vivienda, la dotación de todos aquellos elementos que requiere una vivienda para su uso en óptimas condiciones, tales como: instalaciones de agua potable, electrificación, alcantarillado, colectores, pavimentación, etc.

Dentro de este concepto, se consideraron también algunas otras obras, para lo cual se recurrió a la Ley General de Urbanismo y Construcciones y a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, a fin de estimar si dichas obras en particular podían ser consideradas como tales.

Sin embargo, en el caso en consulta las obras ejecutadas sobre bienes comunes de un condominio, tales como pavimentaciones, construcción de plazas, etc., siempre han sido consideradas urbanizaciones que a mayor abundamiento se favorecían con el beneficio contenido en el Art. 21°, del D.L. 910, antes de la modificación legal efectuada por el Art. 5°, de la Ley N° 20.259, ya sea si se pactaban en un contrato de construcción independiente o bien se consideraban dentro del contrato de construcción de las viviendas. Sin embargo, con la modificación legal y tal como se aclaró en Circular N° 39, de 25/6/2009, bajo el título “urbanizaciones incluidas en los contratos generales de construcción”, dichas urbanizaciones sólo se beneficiarán de la franquicia en comento si recaen exclusivamente en las viviendas a que se refiere el Art. 3°, del D.L. N° 2.552, aclarándose para el caso en que ellas se incorporaran en los contratos generales de construcción de las viviendas, que ese hecho “no cambia la improcedencia de la franquicia respecto de dichas obras, ya que aun cuando formen parte de un contrato general de construcción, que no sea por administración referido a la construcción de inmuebles destinados a la habitación, se entiende que existe respecto de dichas obras otro contrato cuya finalidad es la de urbanizar el terreno, que bajo la nueva normativa legal no tiene derecho al beneficio”.

2) Respecto de su consulta indicada en el N° 2 de su presentación, solicitando aclarar el régimen aplicable a los contratos de compraventa de inmuebles y si a éstos les resulta aplicable la exclusión de las obras de urbanización indicada en la Circular N° 39, cabe manifestar que el beneficio contenido en el Art. 21°, del D.L. N° 910, favorece a las empresas constructoras por dos tipos de contratos de naturaleza jurídica y tributaria distinta como son el contrato de venta de bienes corporales inmuebles y el contrato general de construcción que no sea por administración.

En atención a ello, las instrucciones contenidas en Circular 39, de 25/6/2009, bajo el título “ Urbanizaciones incluidas en los contratos generales de construcción”, relativas a excluir del beneficio contenido en el mencionado Art. 21°, del D.L. N° 910, a todas aquellas obras de urbanización incluidas en contratos generales de construcción que no sean por administración destinados a la construcción de viviendas para habitación, son aplicables solamente a este tipo de contratos y no a los contratos de venta que una empresa constructora efectúe de bienes corporales inmuebles, destinados a la habitación y por ella construidos.

En cuanto a la definición del concepto “urbanización”, solicitado en su presentación, cabe reiterar lo señalado en el N° 3, N° 1, de este oficio, en el sentido que con la modificación legal no se cambió dicho concepto, sino que tan sólo se restringió su aplicación a las viviendas a que se refiere el Art. 3°, del D.L. N° 2.552, de 1979. En atención a ello, se estima que no resulta necesario ni procedente entregar una nueva definición sobre el tema.

3) En cuanto a su consulta signada con el N° 3, respecto de los anticipos de precio recibidos antes del 1° de Julio de 2009 y cuyos contratos de compraventa se suscriben con posterioridad a dicha fecha, cabe señalar que con las modificaciones incorporadas al Art. 21°, del D.L. N° 910, sólo las ventas efectuadas por empresas constructoras hasta el 30 de Junio de 2009, de aquellos inmuebles señalados en la norma legal, podían seguir utilizando el beneficio en comento en la misma forma y cumpliendo los mismos requisitos que establecía el Art. 21°, antes de su modificación legal.

Sin embargo, con posterioridad a dicha fecha, la venta de los referidos inmuebles, para efectos de la franquicia en comento, se rige por el actual Art. 21°, que establece topes, tanto en el monto del beneficio, como en el valor de las viviendas que tienen acceso a éste. De modo que sólo se beneficiarán del crédito especial contenido en el Art. 21°, del D.L. N° 910, con un tope de 225 U.F. por vivienda, aquellas viviendas cuyo valor no exceda de 4.500 U.F.

Por lo tanto, para determinar la procedencia del crédito utilizado en la facturación de anticipos de precio recibidos antes del 1° de Julio de 2009 por la venta de inmuebles cuyos contratos de compraventa se suscriben con posterioridad a dicha fecha, ha de establecerse en primer lugar, considerando los topes señalados en el párrafo precedente, si procede el beneficio en comento respecto del contrato de compraventa suscrito y el monto que corresponde utilizar de éste.

En caso de que no proceda el beneficio en análisis por tratarse de viviendas cuyo valor excede las 4.500 U.F., o bien porque el monto imputado excede las 225 U.F. que tiene como tope el beneficio, el contribuyente deberá devolver el crédito incorrectamente utilizado, por la vía de rectificar las declaraciones correspondientes.

4) Respecto de su consulta relativa a si las obras de urbanización deben excluirse del valor de la vivienda para efectos de aplicar el crédito del IVA en aquellos proyectos de loteo con construcción simultánea, cabe manifestar que el inciso 4°, de Art. 21°, del D.L. N° 910, eliminó el beneficio dispuesto en el inciso primero a los contratos generales de construcción que no sean por administración, referidos a la urbanización de terrenos, salvo para el caso de aquellos contratos que recaigan exclusivamente en las viviendas a que se refiere el artículo 3°, del Decreto Ley N° 2.552, de 1979, del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.

Al respecto, este Servicio instruyó mediante Circular N° 39, de 25/6/2009, que para efectos de determinar el crédito especial al cual se tiene derecho, el contribuyente beneficiario de la franquicia, deberá excluir del valor del contrato, las sumas correspondientes a las obras de urbanización.

Ahora bien, las edificaciones con “construcción simultánea”, según el Art. 1.1.2, de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones son aquellas “obras de edificación que se ejecutan conjuntamente con la subdivisión y las obras de urbanización del suelo, cuyos permisos y recepciones definitivas parciales o totales se otorgan y cursan respectivamente en forma conjunta”.

De dicha definición se desprende claramente que respecto de este tipo de obras existen determinados requisitos a cumplir, como son: ejecutar en forma conjunta la edificación y la urbanización del suelo y obtener los permisos y recepciones correspondientes también en forma conjunta. Sin embargo, ello no cambia la naturaleza de las obras a realizar, que siguen siendo de construcción por una parte y de urbanización por la otra. Por lo tanto, habiendo el legislador eliminado en forma expresa el beneficio contenido en el Art. 21°, del D.L. N° 910, a los contratos generales de construcción que no sean por administración, referidos a la urbanización de terrenos, exceptuando únicamente a aquellos casos en que éstos recaigan exclusivamente viviendas sociales, según la definición contenida en el Art. 3°, del Decreto Ley N° 2.552, de 1979, no procede otorgar el beneficio a las obras de urbanización contempladas en aquellas edificaciones con “construcción simultánea”, aun cuando ellas deban realizarse en forma conjunta con la construcción del inmueble.

En estos casos, si dichas obras se encuentran incluidas en un solo contrato de construcción a suma alzada, para determinar el crédito especial al cual se tiene derecho, se deberá estar a lo dispuesto en la Circular N° 39, de 25/6/2009, bajo el título “Urbanizaciones incluidas en los contratos generales de construcción”, esto es, el contribuyente beneficiario de la franquicia deberá excluir del valor del contrato las sumas correspondientes a las obras de urbanización.

5) Finalmente, respecto a su consulta signada con el N° 5, referida a la procedencia del beneficio a distintos Programas del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que dicen relación con viviendas cuyo valor de tasación excede el derivado del concepto de vivienda social, como son los Programas de Protección del Patrimonio Familiar; Mejoramiento de Barrios; Pavimentos Participativos; Programas de Agua Potable Rural y Programas de Alcantarillado, etc., cabe reiterar lo dispuesto en el inciso cuarto, del Art. 21°,del D.L. N° 910, en el sentido que sólo las obras de urbanización que recaigan exclusivamente en las viviendas a que se refiere el Art. 3°, del D.L. N° 2.552, de 1979, tienen derecho al beneficio establecido en el inciso primero del Art. 21°. De modo que si las viviendas a las que acceden las urbanizaciones no reúnen los requisitos dispuestos en el Art. 3°, del D.L. N° 2.552, de 1979, para ser consideradas como tales, no procederá respecto de ellas la franquicia en comento. Así como tampoco procederá el beneficio si las obras a realizar en el desarrollo de los referidos programas, no constituyen obras de urbanización. Sobre este punto se reitera lo señalado en el N° 3, punto N° 1, en el sentido que el concepto de urbanización para efectos de aplicar la franquicia en comento no ha sufrido cambio alguno con la referida modificación legal.

RICARDO ESCOBAR CALDERON
DIRECTOR

Oficio N° 3.386, de 26.11.2009
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Indirectos