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VENTAS Y SERVICIOS – NUEVO TEXTO – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LAS – DECRETO LEY N° 910, DE 1975, ART. 21° – CIRCULAR N° 52, DE 2008. (ORD. N° 329, DE 24.02.2010) SOLICITA PRONUNCIAMIENTO SOBRE LO QUE DEBE ENTENDERSE POR “OBRA INICIADA”, PARA EFECTOS DE IMPETRAR EL BENEFICIO DEL ART. 21°, DEL D.L. N° 910 – LAS OBRAS QUE FORMAN PARTE DE UN MISMO PERMISO DE EDIFICACIÓN, SE HAN INICIADO CUANDO SE HA EMPEZADO LA EJECUCIÓN DE AQUELLA PARTE DE LAS MISMAS QUE, DE ACUERDO A LAS BASES TÉCNICAS DEL CONTRATO Y EL PERMISO DE EDIFICACIÓN APROBADO, DEBEN REALIZARSE EN PRIMER TÉRMINO – PARA EFECTOS DE FISCALIZACIÓN UNA OBRA SE ENTENDERÁ INICIADA UNA VEZ REALIZADOS LOS TRAZADOS Y COMENZADAS LAS EXCAVACIONES CONTEMPLADAS EN LOS PLANOS DEL PROYECTO.
1.- Se ha recibido en esta Dirección Nacional su presentación del antecedente, mediante la cual traslada una presentación de la Sociedad XXX Ltda., quienes consultan si le es aplicable el nuevo inciso penúltimo del Art. 21°, del D.L. N° 910, incorporado por el Art. 5°, de la Ley N° 20.259, a un contrato de construcción por suma alzada, destinado a la construcción de un proyecto inmobiliario, que se construirá en tres etapas. Exponen que su cliente posee un sitio de una superficie aproximada de 6.000 mts2 donde se desarrollará un proyecto inmobiliario que contempla la construcción de tres edificios de departamentos, cuyo valor unitario excede las U.F. 4.500, y será ejecutado por una empresa constructora relacionada, con la cual se suscribirá un contrato general de construcción a suma alzada por la ejecución de la totalidad de las obras del proyecto inmobiliario. El permiso de construcción se tramitará por los tres edificios con anterioridad al 30 de junio de 2009 y las obras de la primera etapa se iniciarán con anterioridad al 31 de diciembre de 2009. Este proyecto no puede acogerse a la normativa de Conjunto Armónico, por tanto no puede subdividirse en distintos roles para cada una de las etapas. La modalidad del negocio, con el fin de reducir los costos financieros del proyecto, implica que el inicio de las obras de la segunda etapa comenzará una vez vendido, en a lo menos, el 60% de la primera etapa, operando de igual forma con la tercera etapa. Teniendo en cuenta que el Departamento de Obras de la Municipalidad respectiva permite la recepción parcializada de las obras, existe un solo ROL, un permiso de construcción por las tres etapas y un contrato de construcción a suma alzada, las obras de la fase 2 y fase 3 se iniciarán con un desfase que trasciende el 31 de diciembre de 2009, dependiendo ello de la rapidez con que se efectúe la venta de los departamentos. En virtud de lo anterior y considerando sobre todo que se trata de un solo permiso de construcción y un solo ROL por las tres etapas del proyecto, su cliente requiere un pronunciamiento de este Servicio, si se consideran iniciadas las obras de las etapas 2 y 3 del proyecto inmobiliario con anterioridad al 31 de diciembre de 2009, a fin de que la empresa constructora acceda al beneficio del inciso penúltimo del Art. 21°, del D.L. N° 910. 2.- En el Diario Oficial de 25 de marzo de 2008, se publicó la Ley N° 20.259, que entre otros, modifica el Art. 21°, del D.L N° 910, estableciendo topes a la franquicia ya existente. De este modo, el mencionado Art. 21°, quedó en lo pertinente del siguiente tenor: “Las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto de sus pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta el 0,65 del débito del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes corporales inmuebles para habitación por ellas construidos cuyo valor no exceda de 4.500 unidades de fomento, con un tope de hasta 225 (doscientos veinticinco) unidades de fomento por vivienda, y en los contratos generales de construcción de dichos inmuebles que no sean por administración, con igual tope por vivienda, de acuerdo con las disposiciones del Decreto Ley N° 825, de 1974”. Sin embargo, a fin de incorporar esta modificación en forma gradual, para facilitar de esta forma la transición de los proyectos inmobiliarios en curso, se dispuso en el inciso penúltimo que “No obstante lo señalado en los incisos anteriores, hasta el día 30 de junio del año 2009, las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto de sus pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta el 0,65 del débito del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes corporales inmuebles para habitación por ellas construidos y en los contratos generales de construcción que no sean por administración de dichos inmuebles, de acuerdo con las disposiciones del decreto ley N° 825, de 1974, en ambos casos, sin el requerimiento de contar previamente con el permiso municipal de edificación”. A su vez, el nuevo inciso final agrega que: “Tratándose de contratos generales de construcción de inmuebles para habitación, que no sean por administración, celebrados con anterioridad al 1 de julio de 2009, se sujetarán al beneficio del inciso anterior si han obtenido el respectivo permiso municipal de edificación con anterioridad a dicha fecha y siempre que al 31 de diciembre de 2009 las obras ya se hayan iniciado”. 3.- Sobre el particular, cabe señalar que este Servicio instruyó sobre la materia mediante Circular N° 52, del 15/9/2008, señalando en su Capítulo IV, párrafo tercero, N° 2, que considerando los dos últimos incisos del Art. 21°, de D.L. N° 910, debe entenderse respecto de la observancia de las modificaciones que se introducen, que en el caso de los contratos generales de construcción de inmuebles para habitación, que no sean por administración, que se hayan celebrado con anterioridad al día 1° de julio de 2009, para poder seguir rigiéndose por el artículo 21°, citado, de acuerdo al texto vigente hasta antes de la publicación de la ley modificatoria, éstos deberán haber obtenido el respectivo permiso municipal de edificación antes del 1° de julio de 2009 y haber iniciado las obras al 31 de diciembre de 2009. Respecto de lo que debe entenderse por “haber iniciado las obras”, se señaló que se entenderá que las obras que forman parte de un mismo permiso de edificación, se han iniciado cuando se haya empezado la ejecución de aquella parte de las mismas que, de acuerdo a las bases técnicas del contrato y el permiso de edificación aprobado, deban realizarse en primer término. Para efectos de fiscalización, dicho concepto fue acotado mediante Circular N° 39, de 25/6/2009, a un hecho concreto. En este sentido, la definición contenida en el Art. 1.4.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción resulta apropiada pues corresponde a un criterio objetivo. Por lo tanto, para efectos de fiscalización una obra se entenderá iniciada una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto. 4.- De este modo, en concordancia con la norma legal y las instrucciones impartidas por este Servicio, se estima que en el caso bajo análisis procedería aplicar la franquicia del Art. 21°, del D.L. N° 910, en los términos dispuestos en su inciso penúltimo, esto es, aplicando el beneficio según el texto vigente hasta el día 24 de marzo de 2008. Ello, en atención a que el contrato de construcción a suma alzada que ampara el proyecto inmobiliario bajo análisis, cumpliría con los requisitos dispuestos en el inciso final del Art. 21°, del D.L. 910, pues según manifiesta en su presentación el permiso de edificación se obtendría antes del 30 de junio de 2009 y las obras por encontrarse amparadas en un mismo permiso de edificación, se entenderían iniciadas con la construcción de la primera etapa del proyecto, lo cual ocurriría, según señala, antes del 31 de diciembre de 2009.
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