I.- ANTECEDENTES.
Señala que su representada es una sociedad de responsabilidad limitada que se creó como consecuencia de la división de una sociedad operativa comercial dedicada a la post producción publicitaria, cuyo giro exclusivo es el arrendamiento de bienes raíces.
Los únicos activos de la sociedad que se constituyó por la división, son dos bienes raíces urbanos asignados en la escisión indicada, los cuales arrienda a terceros, y cuyas rentas no exceden del 11% de sus avalúos fiscales.
Agrega que la división se habría efectuado hace más de un año, y que habrían transcurrido más de cinco desde la adquisición del inmueble por parte de la sociedad madre.
En relación a lo anterior, solicita se confirmen los siguientes criterios:
a) Los ingresos obtenidos por el arriendo de los bienes raíces, se pueden acoger al régimen de renta presunta;
b) La enajenación de uno de estos bienes, que se realizará a un tercero no relacionado, no estaría afecta a tributación, al no tratarse de un activo de una empresa que declare su renta efectiva en la Primera Categoría, y
c) Las contribuciones de bienes raíces no pueden ser utilizadas como crédito por la sociedad, pero sí pueden ser rebajadas de la base imponible del Impuesto Global Complementario de los socios.
II.- ANÁLISIS.
De acuerdo a lo establecido por la letra d), del Nº 1, del artículo 20, de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR), las personas naturales o jurídicas, con excepción de las sociedades anónimas, podrán declarar la renta presunta o efectiva, por la explotación de bienes raíces no agrícolas, cuando la renta obtenida sea igual o inferior al 11% del avalúo fiscal de los inmuebles, vigente al 1 de enero del año respectivo. Cuando la renta efectiva proveniente de la referida explotación, exceda del 11% del avalúo fiscal de los bienes vigente a la misma fecha antes indicada, obligatoriamente deberá declararse dicha renta efectiva.
Por otro lado, conforme a lo dispuesto por la letra b), del Nº 8, del artículo 17, de la LlR, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación de bienes raíces, excepto respecto de aquellos bienes que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.
Cabe hacer presente que si la citada operación es calificada de habitual, conforme a las normas del artículo 18 de la LlR, por representar el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, el mayor valor obtenido se encuentra afecto a los impuestos generales de la Ley del ramo.
El inciso 3° de esta última norma legal, establece que se presumirá de derecho que existe habitualidad, en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.
Asimismo, en caso que la enajenación se efectúe a una persona con la que el enajenante se encuentre relacionado, en los términos señalados por el inciso 4°, del N° 8, del artículo 17, de la LIR, el mayor valor obtenido también estará afecto a la tributación general de la LIR.
III.- CONCLUSIONES.
1. De acuerdo a las normas legales citadas, en relación a sus consultas, y basado sólo en los antecedentes que indica en su presentación, se concluye lo siguiente:
a) En el caso que la referida sociedad de personas, constituida como resultado de la división de otra compañía, cumpla con los requisitos exigidos por la letra d), del N° 1, del artículo 20 de la LlR, podrá declarar la renta presunta, en la medida que la renta efectiva obtenida por el conjunto de los bienes destinados al arrendamiento, que fueron asignados como producto de dicha división, sea igual o inferior al 11% del avalúo fiscal de los mencionados inmuebles, vigente al 1 de enero del año respectivo.
b) El mayor valor obtenido en la enajenación de alguno de los bienes raíces antes mencionados, no constituirá renta para los efectos tributarios, siempre que, de acuerdo a la letra b), del N° 8, del artículo 17, de la LIR, la empresa no declare la renta efectiva en la Primera Categoría, ya sea que se acoja a este régimen de forma voluntaria o se encuentre obligada a ello por cumplir los requisitos establecidos en las normas legales citadas.
Lo anterior siempre que, además, no concurran las presunciones de habitualidad que establece el artículo 18 de la Ley del ramo, cuya determinación o calificación en el caso concreto sólo podrá ser establecida en las instancias de fiscalización respectivas, y que la enajenación no sea efectuada a una persona relacionada en los términos establecidos por la Ley.
c) En relación a su tercera consulta, cabe expresar previamente que de acuerdo al N° 2, de la letra B), del artículo 14, en relación al inciso 6°, del N° 1, del artículo 54, ambos de la LIR, se afectarán con el Impuesto Global Complementario o Adicional, las rentas presuntas de los citados bienes raíces, en el ejercicio a que correspondan. En el caso de socios de sociedades de personas, estas rentas se entenderán retiradas por los socios en proporción a su participación en las utilidades.
Por su parte, la letra a), del artículo 55, del mismo texto legal, establece que para determinar la renta neta global se deducirá de la renta bruta global el impuesto territorial efectivamente pagado; agregando que no procederá esta rebaja en el caso de bienes raíces cuyas rentas no se computen en la renta bruta global.
De las disposiciones legales antes citadas, se deduce que los socios de la sociedad de personas a que se refiere su presentación, podrán hacer uso de la deducción en comento, por concepto de contribuciones de bienes raíces, al estar comprendidas las rentas presuntas de los bienes raíces en las rentas afectas al Impuesto Global Complementario. En todo caso, se hace presente que para hacer uso de esta franquicia, el impuesto territorial debe encontrarse efectivamente pagado en el año calendario o comercial a que corresponda la renta bruta global.
Esta rebaja podrá ser impetrada por los socios de la sociedad de personas, en proporción a la participación en las utilidades según el contrato social.
2) Finalmente, cabe señalar que, la sociedad dividida a la que se refiere su requerimiento, es una sociedad que declaraba sus rentas efectivas, según contabilidad completa, y la nueva entidad opta por declarar las rentas presuntas, en caso de cumplir los requisitos legales para ello, las utilidades que hubieren estado retenidas a la fecha de la división, y que correspondan a la sociedad de personas que se constituye, atendido a que esta no está obligada a llevar el registro FUT en el sistema de renta presunta, se entienden retiradas por sus respectivos socios, en la proporción que les corresponda de acuerdo al porcentaje de participación en las utilidades según el contrato social, y afectas al tratamiento tributario que en cada caso corresponda, con derecho a imputar contra el Impuesto Global Complementario, el crédito por Impuesto de Primera Categoría que haya afectado a tales utilidades.
JULIO PEREIRA GANDARILLAS
DIRECTOR
Oficio N° 1442, de 13.06.2011
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos