I.- ANTECEDENTES.
1. Antecedentes de hecho.
Indica que compró un bien raíz en mayo de 2008, y la inscripción del título se habría efectuado en el Conservador de Bienes Raíces con fecha 28 de enero de 2009. Señala que la venta se habría realizado en agosto de 2009, habiéndose inscrito el título en el Conservador de Bienes Raíces el 28 de octubre de 2009.
Al respecto, consulta si corresponde aplicar impuesto por el mayor valor obtenido en la enajenación de este bien raíz.
2. Antecedentes de derecho.
De acuerdo a lo dispuesto por la letra b), del Nº 8, del artículo 17, de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR), en concordancia con lo establecido por el artículo 18 del mismo texto legal, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, excepto en el caso de aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría. Conforme al mismo artículo 18, el mayor valor obtenido de la enajenación de bienes raíces estará afecto a los impuestos de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda, cuando la operación represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente. Para estos efectos, el inciso 3°, de este artículo, establece que se presume que existe habitualidad, cuando entre la adquisición del bien raíz y su enajenación transcurre un plazo inferior a un año.
Por su parte, el inciso 4°, del Nº8, del artículo 17, de la LlR, dispone que tratándose del mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, a una persona con la cual el enajenante se entienda relacionado, se gravará el mayor valor que exceda del valor de adquisición, reajustado, con los impuestos de Primera Categoría, Global Complementario o Adicional, según corresponda.
II.- ANÁLISIS.
En cuanto al momento en que se entiende adquirido o enajenado el dominio de un bien raíz para los efectos de la aplicación de la presunción de habitualidad establecida en la segunda parte, del inciso 3°, del artículo 18, de la LlR, cabe señalar que la "adquisición" y “enajenación”, de conformidad con los artículos 675 y 686 del Código Civil, tienen lugar en este caso cuando el título de transferencia de dominio del inmueble respectivo se encuentre debidamente inscrito a nombre del nuevo adquirente en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces. Lo anterior, porque si bien en nuestro derecho la compraventa genera derechos y obligaciones para las partes, no transfiere por sí misma el dominio, lo que se produce en el caso de los bienes raíces, mediante la inscripción del referido título en el Registro de Propiedad indicado.
De esta forma, para efectos de establecer si entre las fechas de adquisición y enajenación del bien raíz que menciona en su presentación, ha transcurrido un plazo inferior a un año, debe considerarse las fechas de inscripciones de los títulos en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de que se trate, y no las de los respetivos contratos.
III.- CONCLUSIONES.
En atención a que ha transcurrido menos de un año entre la adquisición y enajenación del bien raíz, ya que la inscripción del título de la compra en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces se efectuó el 28 de enero de 2009 y la inscripción del título de la venta el 28 de octubre del mismo año, resulta aplicable la presunción simplemente legal de habitualidad que establece la segunda parte del inciso 3°, del artículo 18, de la LIR, gravándose por consiguiente, el mayor valor obtenido en esta operación con los impuestos de Primera Categoría e Impuesto Global Complementario o Adicional, según corresponda, con derecho a rebajar como crédito de estos últimos tributos el Impuesto de Categoría indicado anteriormente.
Para efectos de computar el mayor valor afecto, se deberá considerar lo establecido en el inciso 2°, del artículo 41, de la LIR, esto es, deberá deducirse del precio de venta el valor inicial actualizado de dichos bienes, según la variación experimentada por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el último día del mes que antecede al de la adquisición del bien y el último día del mes anterior al de la enajenación, debiendo deducirse las depreciaciones correspondientes al período respectivo, cuando corresponda.
Sin embargo, y como ha sostenido este Servicio en pronunciamientos anteriores sobre la materia , al tratarse de una presunción meramente legal, ella podrá ser desvirtuada por el contribuyente con antecedentes fidedignos. Lo anterior, conforme a lo dispuesto en el inciso 2°, del artículo 47, del Código Civil, que establece que se permitirá probar la no existencia del hecho que legalmente se presume, aunque sean ciertos los antecedentes o circunstancias de que lo infiere la Ley; alegación que deberá ser ponderada por las instancias de fiscalización de este Servicio a la luz de los criterios generales establecidos en Suplemento 6(11)-18, de 1967, del Manual del Servicio de Impuestos Internos, los que han sido reiterados posteriormente en diversos pronunciamientos .
JULIO PEREIRA GANDARILLAS
DIRECTOR
Oficio N° 2398, de 17.10.2011
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos