A raíz de un procedimiento de revisión efectuado por esa Dirección Regional al beneficio contenido en el Art. 21°, del D.L. N° 910, de 1975, se fiscalizó al contribuyente AAA, constatándose que utilizó el beneficio en un contrato general de construcción suscrito con la Municipalidad de XXX con fecha xx de noviembre de 2009, denominado “Construcción de Alcantarillado Público Sector TTTT”.
Dicha construcción, se enmarca dentro del proyecto de “mejoramiento de barrios” cuya fuente de financiamiento es el Fondo Nacional de Desarrollo Regional (FNDR). En dicho lugar se encuentran principalmente viviendas ya construidas que colindan con un barrio industrial que cuenta con un sistema de alcantarillado independiente. Respecto de las viviendas no se tiene certeza si existe recepción final de las obras.
Según la verificación realizada por el Departamento de Avaluaciones de esa Dirección Regional, con esta obra de urbanización se beneficiarán 85 viviendas, de las cuales 76 están tasadas bajo las 400 UF, lo que representa el 89, 41%, del total.
En virtud de lo anterior, consulta:
1) ¿Es suficiente la tasación hecha por este Servicio para determinar la procedencia del beneficio y su proporción o será necesario que el Departamento de Obras Municipales certifique este hecho? Ello por cuanto se trata de un barrio consolidado y probablemente autoconstruido, en que no existen permisos de edificación ni certificados de recepción, por lo que no se cuenta con una tasación efectuada por la Dirección de Obras.
2) ¿Procedería el beneficio si la urbanización se hiciera contigua a construcciones que no gozan del beneficio, ya sea sitios eriazos, parques industriales, construcciones que no sean viviendas sociales. Esto considerando que se beneficien o no con dicha urbanización o que a futuro se beneficien de ella?
II.- ANÁLISIS:
El Art. 21°, del D.L. N° 910, dispone en lo pertinente que: “Las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto de sus pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta el 0,65 del débito del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes corporales inmuebles para habitación por ellas construidos cuyo valor no exceda de 4.500 unidades de fomento, con un tope de hasta 225 (doscientos veinticinco) unidades de fomento por vivienda, y en los contratos generales de construcción de dichos inmuebles que no sean por administración, con igual tope por vivienda, de acuerdo con las disposiciones del Decreto Ley N° 825, de 1974.
A su vez, el inciso cuarto del mencionado artículo establece que: “Excepto para el caso de aquellos contratos que recaigan exclusivamente en las viviendas a que se refiere el artículo 3° del decreto ley N° 2.552, de 1979, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el beneficio dispuesto en el inciso primero no será aplicable a los contratos de ampliación, modificación, reparación o mantenimiento, ni aun en los casos que pudieran implicar la variación de la superficie originalmente construida, como tampoco a los contratos generales de construcción, que no sean por administración, referidos a la urbanización de terrenos”.
De las normas legales citadas, se desprende que el beneficio contenido en el Art. 21°, del D.L. N° 910, de 1975, no es aplicable a los contratos generales de construcción que no sean por administración, referidos entre otros, a la urbanización de terrenos, salvo cuando las obras de urbanización accedan exclusivamente a viviendas sociales, que son a las cuales hace referencia el Art. 3°, del Decreto Ley N° 2.552, de 1979.
Por su parte, el artículo 3°, del referido decreto ley, dispone que: “Para todos los efectos legales, se entenderá por vivienda social la vivienda económica de carácter definitivo, destinada a resolver los problemas de la marginalidad habitacional, financiada con recursos públicos o privados, cualquiera que sean sus modalidades de construcción o adquisición, y cuyo valor de tasación no sea superior a 400 Unidades de Fomento”.
La tasación la hará la Dirección de Obras Municipales respectiva al solicitarse el permiso de edificación”. En dicha tasación, agrega la norma, deberá considerarse el valor del terreno y el valor de construcción de la vivienda, según los parámetros allí indicados.
Por lo tanto, para determinar la procedencia de la franquicia en el caso bajo análisis, es necesario conocer si las viviendas sobre las cuales recae el contrato de urbanización cuentan con la calidad de viviendas sociales, en los términos señalados en el Art. 3°, del referido decreto ley.
Sin embargo, considerando que en la práctica el contrato de urbanización respecto del cual se consulta, accede principalmente a viviendas ya construidas, que aparentemente no cuentan con permisos de edificación ni certificados de recepción final, por lo que no existe una tasación efectuada por parte de la Dirección de Obras Municipales, como lo exige la norma contenida en el Art. 3°, de D.L. N° 2.552, de 1979, para efectos de verificar la calidad de viviendas sociales, se consultó a la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, acerca de la procedencia que este tipo de viviendas sean calificadas como tales con posterioridad a su construcción.
Al respecto esa Subsecretaria, manifestó mediante Ord. N° xxx, de xx/xx/2010, lo siguiente: “La Ley General de Urbanismo y Construcciones en su Art. 116°, inciso primero, establece que: “a construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario….” El permiso debe ser otorgado por la Dirección Obras Municipales respectiva previo a la construcción, siendo ese el momento en que deberá efectuarse la tasación a que se refiere el mencionado D.L. N° 2.552, de 1979.
Ahora bien, en su artículo 133, la LGUC contempla la posibilidad que las construcciones se hayan ejecutado sin obtener el permiso previo, estableciendo, además de las sanciones por incumplimiento de la normativa, una modalidad para obtener la regularización de la edificación, exigiendo como requisito que la misma cumpla con las disposiciones del respectivo plan regulador.
El concepto de regularización a que se refiere el artículo 133 de la LGUC, ha sido entendido como el acto administrativo en que se otorga simultáneamente el permiso y la recepción de la obra y así ha sido recogido expresamente en diversas leyes de regularización dictadas con posterioridad a la LGUC, entre ellas, el artículo transitorio de la Ley N° 19.583 y en el artículo 4° transitorio de la Ley 20.251”.
En atención a lo expuesto, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo es de opinión que no existiría impedimento para que una vivienda autoconstruida sea declarada vivienda social, siempre que al momento de su regularización el Director de Obras Municipales verifique el cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 3°, del D.L. N° 2.552, de 1979.
III.- CONCLUSIÓN:
Teniendo presente las normas legales que regulan el otorgamiento de la franquicia contenida en el Art. 21°, del D.L. N° 910 y el pronunciamiento emitido por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cabe manifestar en relación a su consulta signada con el N° 1, que la tasación a que hace referencia la norma legal del Art. 3°, del D.L. N° 2.552, como uno de los requisitos para calificar las viviendas como viviendas sociales, debe ser efectuada por el Director de Obras Municipales, al momento de solicitarse el permiso de edificación, por lo que no resulta procedente que este Servicio efectúe tasación alguna con tal finalidad y de efectuar dicha tasación no produce efecto alguno en la procedencia del beneficio.
Sin perjuicio de lo anterior y considerando que en el caso bajo análisis no se cuenta con dicha certificación, pues se trataría de un barrio de viviendas autoconstruidas que no cuentan con permiso de edificación ni certificados de recepción final, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, dispone de normas para efectuar la regularización de las referidas construcciones, determinando que aún en éstas circunstancias, dichas viviendas pueden ser declaradas como viviendas sociales, siempre que al momento de su regularización el Director de Obras Municipales verifique el cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 3°, del D.L. N° 2.552, de 1979.
Respecto de su segunda consulta, relativa a si procede aplicar el beneficio contenido en el Art. 21°, del D.L. N° 910, al contrato de urbanización bajo análisis, cabe señalar que si el referido contrato recae exclusivamente en las viviendas antes referidas, no resultarían relevantes para determinar la procedencia de la franquicia, las construcciones aledañas al sector urbanizado, siempre y cuando los terrenos donde éstas construcciones se encuentran emplazadas no estén contemplados en las obras de urbanización pactadas en el contrato, lo que aparentemente es así en el caso en consulta, toda vez que según lo señalado por Ud., el barrio industrial colindante a las viviendas cuenta con un sistema de alcantarillado propio.
De modo que, en caso de verificarse, en los términos expuestos en el cuerpo de este oficio, la calidad de viviendas sociales de las construcciones favorecidas con la urbanización materia del contrato de construcción, dicho contrato se favorecería con la franquicia en comento, por lo que el beneficio se encontraría correctamente utilizado, sin perjuicio de las sanciones que procedan por no contar con dicha certificación al momento de utilizarlo.
En caso que dentro de las viviendas favorecidas con la urbanización se encuentren viviendas que no cumplan con la calidad de vivienda social, en los términos del Art. 3°, del D.L. N° 2.552, el beneficio debe ser impetrado en forma proporcional, como lo instruye la Circular N° 52, de 15/9/2008, en su Título III, letra E).
MARIO VILA FERNÁNDEZ
DIRECTOR SUBROGANTE
Oficio N° 1275, de 27.05.2011
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Indirectos