La fundación de derecho público que representa, es dueña de varios terrenos adquiridos por compra entre los años 1954 y 1963. Su objeto sería propender al culto divino y el adelanto de la ciencia en el país, para cuyo efecto propiciaría el establecimiento en Chile de un Monasterio. Actualmente, entrega en arrendamiento parte de sus terrenos a distintas personas naturales y jurídicas, declarando y pagando anualmente el Impuesto de Primera Categoría por dicha actividad.
En cumplimiento de su objeto, la fundación erigió el Monasterio XXXX, proveyendo a su mantención con las rentas de arrendamiento que percibe. Además, proyecta a futuro vender parte de sus terrenos, operación que generaría un mayor valor, el que a su juicio no constituiría renta, pues la fundación no es una empresa, la venta se efectuaría a no relacionados y tampoco se encontraría dentro de los supuestos de habitualidad, dado que los inmuebles fueron adquiridos en los años 1954, 1959, 1960 y 1962. Incluso, en el caso que decidiera subdividir los inmuebles antes de enajenarlos, tampoco constituirían renta los respectivos mayores valores, ya que claramente se superan los plazos establecidos en el artículo 18, de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR).
II.- ANÁLISIS.
Respecto a la materia en análisis, es necesario considerar que la Ley sobre Impuesto a la Renta, en adelante LIR, contempla fundamentalmente tres disposiciones que reglan el tratamiento tributario del mayor o menor valor proveniente de la enajenación de bienes raíces.
La primera de ellas, que constituye la norma rectora sobre la materia, está contenida en la letra b), del Nº 8, del artículo 17, de la LIR, que dispone que no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación de bienes raíces, excepto respecto aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.
Por otra parte, si este tipo de operaciones son realizadas en forma habitual por quien vende, el artículo 18 del mismo texto legal prevé que el mayor valor que se obtenga estará afecto a los impuestos de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda, teniendo presente que de acuerdo a su inciso 2°, cuando este Servicio determine que las operaciones antes indicadas son habituales, considerando el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación o cesión de que se trate, corresponderá al contribuyente probar lo contrario, y, que en su inciso 3°, presume de derecho que existe tal habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Asimismo, en todos los demás casos, presume la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.
Finalmente, la última norma legal indispensable para determinar si la enajenación de un inmueble está afecta o no a la tributación establecida en la LIR es la contenida en el inciso 4°, del Nº8, del artículo 17, que dispone que tratándose del mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% ó más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, se aplicará a dicha operación la tributación normal establecida en la Ley sobre Impuesto a la Renta, quedando gravada con los impuestos de Primera Categoría, Global Complementario o Adicional, según sea el caso.
III.- CONCLUSIONES.
Considerando las circunstancias en que se efectuarán las enajenaciones por parte de la corporación ocurrente, que evidencian que los inmuebles que proyecta vender no integran el activo de una “empresa” , ni se trata de operaciones habituales o de enajenaciones a partes relacionadas con el ocurrente, en principio ellas resultan liberadas de la tributación establecida en la LIR, sin perjuicio de lo cual, se hace presente que la debida acreditación de los antecedentes de hecho que expone en su presentación, deberá efectuarse ante las instancias de fiscalización de este Servicio, cuando ellos sean requeridos en el ejercicio de sus facultades legales.
MARIO VILA FERNANDEZ
DIRECTOR SUBROGANTE
Oficio N° 0210, de 27.01.2012
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos