RENTA – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LA – OFICIO N° 4291, DE 2006. (ORD. N° 451, DE 20.02.2012)
TRATAMIENTO TRIBUTARIO QUE DEBE DARSE AL DESCUENTO DEL PRECIO DE COMPRA DE UN DEPARTAMENTO – MIENTRAS EL DESCUENTO NO SE HAGA EFECTIVO POR NO HABERSE CUMPLIDO AUN LAS CONDICIONES LA EMPRESA DEBERÁ CONSIDERAR LA TOTALIDAD DE PRECIO DE COMPRAVENTA PARA LOS EFECTOS TRIBUTARIOS A QUE HAYA LUGAR, INCLUIDA LA OBLIGACIÓN DE EFECTUAR PAGOS PROVISIONALES MENSUALES – EFECTUADO EL DESCUENTO, PODRÁ RECONOCER EL MENOR INGRESO.
ANTECEDENTES.
El Grupo Inmobiliario XXX ofrece una promoción cuyas bases se encuentran depositadas ante Notario y que son entregadas a cada cliente durante el período de contratación. Esta promoción implica otorgar un descuento al precio del departamento, en tanto se verifiquen las condiciones y elementos que las bases establecen.
De acuerdo con las referidas bases, el precio de compraventa se pacta con el cliente y queda reflejado tanto en la promesa como en la escritura de compraventa. Sobre este precio, se compromete un descuento que corresponde a un porcentaje sobre el precio de compraventa, el que se hace efectivo dentro de cierto plazo contado desde la fecha en que la Inmobiliaria hubiere percibido íntegramente el precio de la compraventa y se hubieren verificado las modalidades y condiciones de la promoción.
Ahora bien, como condición esencial del descuento, el comprador debe otorgar garantía documental a la Inmobiliaria, a la fecha de la promesa, por un monto equivalente al descuento. Posteriormente, al momento de suscribirse la compraventa definitiva, se suscribe un convenio complementario en que se deja constancia que la Inmobiliaria puede retener la garantía documental durante 30 días desde la firma de la compraventa para efectos de aplicarla al pago de precios, multas o costas o cualquier otra suma que se adeudare.
Finalmente, recibido el precio y transcurridos los 30 días antes indicados, la inmobiliaria procede a la emisión del voucher de descuento y a la restitución de la garantía contra la firma del comprador de una constancia por instrumento privado de haberse hecho efectivo el descuento.
Agrega que este Servicio, a través del Oficio N°4291, de 2006 pronunciándose respecto de la situación de una promoción consistente en otorgar un bono canjeable en dinero a la fecha de la suscripción efectiva de la compraventa y equivalente al 5% del precio de cada departamento, concluyó que este bono canjeable en dinero, al no significar un desembolso efectivo, constituía un menor precio de venta de las inmuebles que se hacía efectivo a través de un descuento.
Estima que el mismo criterio es aplicable al caso planteado, ya que la modalidad de promoción que ofrece su representada corresponde a un descuento, por lo que solicita ratificar que, verificado el descuento, debe reconocerse un menor ingreso.
Sin embargo, agrega, en el caso planteado, el descuento se verifica legal y contractualmente con posterioridad a la firma de la escritura, al momento en que se cumplen todas y cada una de las modalidades y condiciones ya explicadas, lo que formalmente ocurre con la firma y/o notificación de la constancia del descuento promocional. Por ello, es posible que la compraventa se firme en un ejercicio y que el descuento se verifique en el siguiente.
Sobre la materia, solicita expresamente aclarar si el menor ingreso se debe reconocer en el momento de la firma de la escritura de compraventa o bien, en el momento en que se hace efectivo el descuento. En su opinión el criterio correcto sería reconocer el menor ingreso al momento en que jurídicamente el descuento se hace efectivo.
I. ANÁLISIS.
En primer lugar, cabe señalar que este Servicio, mediante Oficio N°4291, de 2006, concluyó que en el caso específico allí planteado no existía un gasto necesario para producir la renta, sino que un menor precio de venta de los inmueble, el que se hacía efectivo a través de un descuento.
En efecto, en la situación sobre la cual se pronunció el referido Oficio, la empresa inmobiliaria recurrente otorgaba a los promitentes compradores que suscribiesen promesas de compraventa, un bono canjeable en dinero, a la fecha de suscripción de la compraventa definitiva del inmueble, por el 5% del precio de cada departamento, debiendo el promitente comprador aplicar dicho dinero, única y exclusivamente al pago del 5% del precio de la compraventa.
Tal como se indicó, este Servicio estimó que en dicho caso no existía un gasto necesario para producir la renta, ya que el bono antes indicado no implicaba un desembolso efectivo al no realizar el contribuyente una adquisición o prestación real.
Ahora bien, en el caso planteado en su presentación, y según aparece de las Bases y Condiciones de la promoción acompañadas, la Inmobiliaria otorgará a sus clientes un beneficio consistente en un descuento del precio de la compraventa, el que se verificará mediante la restitución material por parte de la Inmobiliaria al promitente comprador del mismo, dentro del plazo de 30 días, contado desde la fecha en que la Inmobiliaria hubiere percibido íntegramente el precio de la compraventa.
Por su parte, entre los requisitos y condiciones de esta promoción se dispone que al momento de otorgar la correspondiente promesa de compraventa, el promitente comprador deberá suscribir un pagaré extendido a la orden de la Inmobiliaria con vencimiento a la fecha prevista para el otorgamiento de la compraventa definitiva, por un monto equivalente al total del porcentaje de descuento aplicable. Posteriormente, al momento de otorgarse el contrato de compraventa definitivo, entre la Inmobiliaria y el comprador deberá suscribirse un convenio complementario en el que se dejara constancia que se produce la novación convencional de la obligación de pagar una parte del precio de la compraventa equivalente al monto consignado en el pagaré, de modo que se dará por pagada esta parte del precio, subsistiendo la obligación de pago consignada en el pagaré.
Transcurrido el plazo de 30 días, contado desde la fecha en que la Inmobiliaria hubiere percibido íntegramente el pago del resto no novado del precio de la compraventa, la Inmobiliaria procederá a restituir el pagaré al comprador contra la firma de este último de una constancia de haberse hecho efectivo el descuento en el precio de la compraventa.
De acuerdo con ello, el precio de la compraventa se devenga en su totalidad, y la obligación de pagar el mismo se extingue, una parte mediante el pago efectivo, y la otra (equivalente al descuento) mediante novación. Sin embargo, con posterioridad, la Inmobiliaria hace efectivo el descuento comprometido, devolviendo el pagaré otorgado por dicho monto sin hacer efectivo su cobro.
Por tanto, aun cuando al momento de otorgarse la compraventa definitiva, se devenga para la inmobiliaria un ingreso equivalente a la totalidad del precio de compraventa, con posterioridad, y en el evento que se cumplan las condiciones contempladas en la promoción, nace para la Inmobiliaria la obligación de restituir el porcentaje correspondiente.
Esta obligación que nace al momento de cumplirse las condiciones al efecto, no implica para la Inmobiliaria un desembolso efectivo, sino que se traduce en la restitución del pagaré otorgado por el comprador, cuyo monto es equivalente al valor del descuento.
Se trata por tanto de un menor ingreso que se hace efectivo a través de un descuento del precio de compraventa, pero que no opera al momento de suscribir la compraventa sino con posterioridad a la misma. Siendo así, el menor ingreso no debe reconocerse sino una vez que se haya hecho efectivo el descuento respectivo, en el ejercicio que ello ocurra.
En consecuencia, en el período en que se haya suscrito la compraventa, y habiéndose devengado la totalidad del precio acordado en el contrato, la empresa deberá reconocer la totalidad del ingreso para efectos tributarios. Sólo una vez que se haya hecho efectivo el descuento, podrá reconocer el menor ingreso, y si esto ha ocurrido en un ejercicio diverso, deberá rectificarse la declaración del ejercicio respectivo para efectos de considerar el menor ingreso.
III. CONCLUSIÓN.
En el caso que plantea en su presentación, se estima que el descuento del precio de compraventa que se hace efectivo en los términos explicados en las Bases de la Promoción tenidas a la vista, constituye para la empresa un menor ingreso que sólo puede reconocer una vez que el descuento se ha devengado.
Por tanto, mientras el descuento no se haga efectivo por no haberse cumplido aun las condiciones al efecto, la empresa deberá considerar la totalidad de precio de compraventa para los efectos tributarios a que haya lugar, incluida la obligación de efectuar pagos provisionales mensuales.
Sólo una vez que se haya hecho efectivo el descuento, podrá reconocer el menor ingreso, y si esto ha ocurrido en un ejercicio diverso, deberá rectificarse la declaración del ejercicio respectivo para efectos de considerar el menor ingreso.
MARIO VILA FERNÁNDEZ
DIRECTOR (S)
Oficio N° 451, de 20.02.2012
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos.