El recurrente manifiesta que mediante un crédito hipotecario, compró a la sociedad XXX S.A. una parcela, de las catorce en que se habría subdividido el predio número dos ubicado en el sector de YYY, de la ciudad de TTT. Agrega que sería la sociedad vendedora quien habría realizado la urbanización del inmueble.
En conjunto con la compra de la parcela, adquirió además derechos de aprovechamiento de agua, pertenecientes a la sociedad Constructora e Inmobiliaria AAA Ltda., equivalentes a una determinada cantidad de acciones del canal xxx, por la suma de 100,14 UF.
En el precio total de la compraventa antes señalada se entendieron incluidos:
- Valor del terreno
- Valor de los derechos de agua
- Estanque de gas de 500 litros de capacidad provisto por Xxxx.
- Calzadas estabilizadas, con sus respectivas soleras.
- Fosa séptica de 1.500 litros de capacidad
- Cierros de condominio con la carretera con la que deslinda el condominio, de una cantidad aproximada de 300 metros (la parte proporcional).
En relación a lo anterior, consulta:
- Dado que la parcela formaba parte de las existencias de la Sociedad XXX S.A., ¿Se encontraría afecta a Impuesto al Valor Agregado la respectiva venta?
- Todos los bienes incluidos en el precio de venta y que corresponden a instalaciones, ¿Deberían estar también afectos a IVA?
II.- ANÁLISIS:
El Impuesto al Valor Agregado afecta la venta de inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ellas . La norma se refiere específicamente a construcciones y no a cualquier tipo de inmueble, sino a aquellos que sean de propiedad de una empresa constructora.
Para estos efectos, y conforme a lo dispuesto en el artículo 2° de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, se entiende por empresa constructora cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles de su propiedad, construidos totalmente por ellas o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella.
La misma norma agrega que corresponderá a este Servicio calificar, a su juicio, la habitualidad.
En base a lo anterior, en cuanto a la venta de terrenos urbanizados, este Servicio a través de instrucciones y en pronunciamientos anteriores ha señalado que para determinar su afectación con Impuesto al Valor Agregado, procede distinguir si la respectiva urbanización se hace por cuenta propia o a través de un tercero. Sólo en el primer caso la venta queda afecta al Impuesto al Valor Agregado, por cuanto la urbanización, para efectos de la aplicación del mencionado impuesto, constituye la construcción de un bien corporal inmueble.
En este contexto, cabe tener presente que la urbanización del terreno consiste en proveerlo de ciertos elementos a fin de que sean habitables los edificios que se construyan sobre él, lo que se traduce en dotarlo de los servicios necesarios, tales como instalaciones de agua potable, electrificación, alcantarillado, colectores, pavimentación, etc., que lo transforman, precisamente, en un terreno urbano.
Asimismo, este organismo considera que, en el caso del urbanizador particular, existiría habitualidad en la venta de dichos sitios por cuanto las obras de urbanización no se están ejecutando para su uso, por lo que el ánimo al efectuarlas sería la venta.
Ahora bien, la base imponible en este hecho gravado está constituida por el precio de venta, previa deducción de la parte o proporción que corresponda al valor del terreno incluido en la operación .
Consecuentemente y en relación a su segunda consulta, los bienes individualizados en la presentación son de aquellos que le dan el carácter de urbano al terreno, por lo tanto, se entienden incorporados al bien, constituyendo su venta la única operación, que de darse el supuesto anteriormente señalado, se encontrará afecta a IVA en su totalidad.
Por otra parte, en cuanto a la venta de derechos de aprovechamiento de aguas, cabe señalar que conforme a lo expresado en pronunciamientos anteriores , en general, ésta no se encuentra afecta a Impuesto al Valor Agregado, por cuanto la transferencia recae sobre un bien incorporal, como es el derecho real de aprovechamiento, y no sobre el dominio de las aguas.
En efecto, los bienes incorporales sólo se gravan cuando se trate de actos o convenciones onerosas que sirven para enajenar derechos reales constituidos sobre bienes muebles o inmuebles de una empresa constructora, construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ellas.
En la especie, la operación descrita no configura el supuesto impositivo de venta descrito, puesto que en la situación analizada, si bien el titular de derecho real que se transfiere es una empresa constructora, éste no recae sobre un bien inmueble construido por ella o en parte por un tercero para ella.
III.- CONCLUSIÓN:
Conforme a lo anteriormente expresado, es posible concluir que la venta de terrenos urbanizados se encontrará gravada con Impuesto al Valor Agregado en la medida que el vendedor propietario del sitio sea la constructora de la urbanización de los mismos.
Por lo tanto, en la especie, si la sociedad XXXX S.A en su calidad de propietaria y vendedora de los sitios, ha realizado por sí misma la respectiva urbanización, dicha venta se encontrará afecta al tributo en comento.
En tal caso, para efectos del cálculo del impuesto respectivo se deberá deducir de la base imponible del Impuesto al Valor Agregado, el valor de adquisición del terreno, conforme a lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios.
En cuanto a la venta de derechos de aprovechamiento de agua, ésta no se encuentra afecta al tributo bajo análisis, por no cumplirse a su respecto algún supuesto impositivo.
Sin perjuicio de lo anterior, se informa a Ud., que los antecedentes del caso han sido enviados a la unidad de fiscalización respectiva a fin de que se tomen las medidas pertinentes con el objeto de verificar la correcta tributación de la operación señalada.
JULIO PEREIRA GANDARILLAS
DIRECTOR
Oficio N° 2075, de 09.08.2012
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Indirectos