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Guía para calcular el avalúo de un bien raíz

Para calcular el avalúo de un bien raíz no agrícola, sigue esta guía paso a paso.

Esta guía contiene información básica para el cálculo de los avalúos. Si requiere detalles en la determinación de estos avalúos fiscales, debe consultar la Resolución Exenta SII N° 152, del 28 de diciembre de 2018, y sus posteriores modificaciones.

Fórmula de cálculo:

El avalúo fiscal de una propiedad corresponde a la suma del avalúo de terreno y el avalúo de las construcciones que existan en él. Para la gran mayoría de los sitios no edificados, el avalúo del bien raíz considera solo el avalúo del terreno, sin embargo, aquellos bienes raíces que cuenten únicamente con pavimentos, también serán considerados como sitios no edificados, por lo que para estos casos se debe sumar al avalúo de terreno, el avalúo de los pavimentos existentes. Lo anterior, de acuerdo a la información disponible en los anexos N° 3 y N° 5 de la Resolución Exenta SII N° 152, del 28 de diciembre de 2018, y sus posteriores modificaciones.

Avalúo Bien Raíz = Avalúo Terreno

Para conocer el avalúo de una propiedad y los datos considerados en su cálculo, puede consultar la Carta de Reavalúo correspondiente.

Otra forma de conocer el avalúo de un bien raíz, es ingresando a través del mismo menú, accediendo a la opción Cartografía Digital SII Mapas. Para ello podrás consultar por rol, dirección o con la opción de búsqueda de las propiedades asociadas a tu Rut.

Para realizar el cálculo siga los siguientes pasos:

Paso 1

Paso 2

Paso 3

Paso 4

Paso 5

Paso 6

Paso 1

Para determinar el avalúo de terreno de un bien raíz, se debe considerar el valor unitario de terreno ($/m²) definido por el SII para el Área Homogénea (AH) donde se ubica la propiedad. La fórmula de cálculo es:

Avalúo Terreno = Superficie (m²) * Valor Terreno AH ($/m²)

No obstante, en algunos casos existen coeficientes de ajuste al valor de terreno del Área Homogénea, denominados Coeficiente Guía y Coeficiente Corrector. Para estos casos, la fórmula de cálculo es la siguiente:

Avalúo Terreno = Superficie (m²) * Valor Terreno AH ($/m²) * Coeficiente Guía * Coeficiente Corrector

Para consultar el detalle de la información catastral que el SII registra sobre el terreno del bien raíz, puede acceder a Consulta de Antecedentes del bien raíz, opción “Consulta Detallada”. Allí podrá ver la información del avalúo de terreno de su bien raíz. Por ejemplo:

Terrenos

Línea

Frente

Fondo

Guía

Coeficiente Corrector

Superficie

Avalúo

HMB016

8,00

24,87

1,00

0,90

199

m²

$	52.235.769

En este caso, un bien raíz ubicado en el área homogénea HMB016, con una superficie de terreno de 199 m², al cual se le aplica un coeficiente guía de 1,00 y un coeficiente corrector de 0,90.

Si existe diferencia, solicite al SII su rectificación aportando los antecedentes que lo justifiquen.

Paso 2

En la información catastral de la propiedad se indica el código del Área Homogénea (AH) donde se ubica su bien raíz y el valor de terreno correspondiente, expresado en moneda nacional del 1 de enero de 2019.

El AH corresponde a la sectorización que el SII realiza para cada comuna del país, en áreas con características urbanas comunes, como el uso del suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento urbano, densificación, entre otras.

Para verificar que el Área Homogénea (AH) informada sea la correcta, consulte el plano de precios de terreno correspondiente a su comuna, disponible en la aplicación web Cartografía Digital SII Mapas.

Servicios Online > Avalúos y Contribuciones de bienes raíces Consulta avalúos y certificados

En la viñeta aparece el Área Homogénea (AH) de la comuna, el rango de superficie definido por el SII como característico de la misma y el valor de terreno en ($/m²), expresado en moneda nacional al segundo semestre de 2018, como se aprecia en la siguiente imagen:

Estos planos de precio también pueden ser consultados en la Resolución Exenta SII N° 152 del 28 de diciembre de 2018, y sus posteriores modificaciones.

Paso 3

En el ejemplo, el bien raíz se ubica en el AH HMB016 de la comuna de Ñuñoa. Según la información cartográfica, le corresponde un valor por m² de terreno de $288.484 (al segundo semestre de 2018), valor que debe ser actualizado según la variación del IPC de los últimos 6 meses. El factor para actualizar el valor a moneda nacional al 1 de enero de 2019 es 1,011 (factor entregado por el INE), por lo que el valor de AH HMB016 a igual fecha es de $291.657.

Paso 4

En el ejemplo, el coeficiente guía aplicado al avalúo de terreno corresponde a un factor de 1,00. Este coeficiente se encuentra definido en las respectivas tablas de coeficientes guías, disponibles para su consulta en el Anexo N° 1 de la Resolución Exenta SII N° 152, del 28 de diciembre de 2018, y sus posteriores modificaciones.

En tanto, el coeficiente corrector aplicado al avalúo de terreno, se determina según los distintos factores de ajuste que es posible aplicar al bien raíz, definidos en el Anexo N° 2 de la señalada Resolución. Estos son:

Ajuste por Superficie

Ajuste por Superficie: se aplica automáticamente en función del rango de superficie de terreno definido por el SII para el Área Homogénea, registrado en el plano de precios de terreno de la comuna.

El ajuste que le corresponde a un predio está definido de acuerdo a las siguientes condiciones:

CONDICIÓN	COEFICIENTE CORRECTOR POR SUPERFICIE
Superficie bien raíz menor o igual que el rango máximo de superficie definido para el AH.	1,00
Superficie bien raíz mayor que el rango máximo de superficie definido para el AH y menor o igual que diez veces el rango máximo de superficie definido para el AH.	0,80
Superficie bien raíz mayor que diez veces el rango máximo de superficie definido para el AH y menor o igual que veinte veces el rango máximo de superficie definido para el AH.	0,70
Superficie bien raíz mayor que veinte veces el rango máximo de superficie definido para el AH y menor o igual que treinta veces el rango máximo de superficie definido para el AH.	0,60
Superficie bien raíz mayor que treinta veces el rango máximo de superficie definido para el AH y menor o igual que cuarenta veces el rango máximo de superficie definido para el AH.	0,50
Superficie del bien raíz mayor que cuarenta veces el rango máximo de superficie definido para el AH.	0,40

No se aplican los coeficientes de esta tabla a:

Predios acogidos a la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, tanto unidades vendibles como al bien común.
Predios acogidos a conjunto armónico.

En el ejemplo, el bien raíz tiene una superficie de terreno de 199 m² y se encuentra ubicado en un Área Homogénea cuyo rango de superficie de terreno está entre los 100 m² y 800 m², por lo que le corresponde un factor igual a 1,00.

Ajuste por relación Frente-Fondo:

Ajuste por relación Frente-Fondo:

Ajuste por relación Frente-Fondo: se aplica automáticamente en función de la relación que existe entre los metros de frente y los de fondo del bien raíz, de acuerdo con la siguiente tabla:

COCIENTE FRENTE – FONDO (metros de frente / metros de fondo)	COEFICIENTE CORRECTOR POR RELACIÓN FRENTE - FONDO
MAYOR O IGUAL A 0,33	1,00
MAYOR O IGUAL A 0,20 Y MENOR A 0,33	0,90
MENOR A 0,20	0,80

No se aplican los coeficientes de esta tabla a:

Predios cuya superficie de terreno sea mayor a dos veces el rango máximo de superficie definido para el AH.
Predios acogidos a la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, tanto unidades vendibles como al bien común.
Predios acogidos a conjunto armónico (art. 107 DFL N°458/1976).
Predios que presenten superficie de terreno en más de un AH.

Frente: corresponde a la longitud de la línea oficial de la propiedad, por donde se encuentra su acceso.En caso de que un bien raíz tenga acceso por más de una vía, se considerará como frente el de mayor longitud.

Fondo: se calcula como la división entre la superficie de terreno y los metros de frente.

En aquellos bienes raíces ubicados completamente en subsuelo, la superficie de terreno a tasar será la proyección en planta de todos los niveles bajo el suelo. Sobre esta superficie proyectada, el frente de la propiedad corresponde a la mayor distancia mientras que el fondo se calculará de acuerdo a la fórmula anterior.

En el ejemplo, el bien raíz tiene una superficie de 199 m² y un frente de 8,00 m.

Por lo anterior, el fondo se calcula de la siguiente forma:

Fondo= 199m² / 8,00 m = 24,87m

La relación Frente – Fondo es: 8,00 m / 24,87 m = 0,32, por lo que según tabla anterior le corresponde un factor igual a 0,90.

Ajuste por Altura:

Ajuste por Altura:

Si en una determinada Área Homogénea coexisten edificaciones de alta y baja altura, considerando como baja altura edificaciones menores a 6 pisos, podrá aplicarse al terreno un Ajuste por Altura de la edificación, de manera de equilibrar diferencias de valores de terreno entre inmuebles con edificaciones de alta y baja altura, pudiendo presentarse las siguientes situaciones:

Coeficiente de ajuste menor que 1,00: este factor de ajuste al terreno se aplica automáticamente a los predios que cumplan la siguiente condición:

CONDICIÓN

Bien raíz ubicado en las comunas y áreas homogéneas indicadas en la tabla del punto N° 2.4.1 del Anexo N° 2 de la Resolución Exenta SII N° 152, del 28 de diciembre de 2018, y sus posteriores modificaciones, cuyas edificaciones son menores a 6 pisos (*)

(*) Para efectos de la aplicación de este coeficiente de ajuste, los sitios no edificados serán considerados como edificaciones menores a 6 pisos.
Además, en propiedades acogidas a la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, se aplicará este ajuste al avalúo de terreno del bien común.

Coeficiente de ajuste mayor que 1,00: este factor de ajuste al terreno se aplica automáticamente a los predios que cumplan la siguiente condición:

CONDICIÓN

Bien raíz ubicado en las comunas y áreas homogéneas indicadas en la tabla del punto N° 2.4.2 del Anexo N° 2 de la Resolución Exenta SII N° 152, del 28 de diciembre de 2018, y sus posteriores modificaciones, cuyas edificaciones son mayores o iguales a 6 pisos.

Además, en propiedades acogidas a la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, se aplicará este ajuste al avalúo de terreno del bien común.
En el ejemplo, el bien raíz no pertenece a ninguna de las comunas indicadas en las tablas señaladas, por lo que no corresponde aplicar este factor. Por ello, se indica factor igual a 1,00.

Ajuste por Casos Excepcionales:

Si un determinado bien raíz presenta una minusvalía, debidamente respaldada por los medios de prueba, que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, como asimismo la situación o el factor que origina esta pérdida de valor, producto de características particulares o de alguna situación especial que lo afecte, que ameritan la aplicación de un coeficiente corrector que recoja esta minusvalía, la cual no se encuentra considerada en la determinación del valor de terreno establecido para el Área Homogénea en la cual se emplaza, ni se encuentra indicada en su ficha descriptiva correspondiente, se podrá aplicar un coeficiente corrector excepcional. Lo anterior, según los coeficientes indicados en la tabla del punto N° 2.3 del Anexo N° 2, de la Resolución Exenta SII N° 152, del 28 de diciembre de 2018, y sus posteriores modificaciones.

La aplicación de este coeficiente no se otorga en el caso de que el avalúo fiscal establecido haya recogido la minusvalía presente en el predio.

Cuando la minusvalía, objetivamente acreditada, no corresponda a las causales definidas en la tabla señalada, se podrá asimilar a un corrector equivalente.

La aplicación de este coeficiente no se otorga en forma copulativa. Tampoco se asigna en forma conjunta con el coeficiente centralizado por frente-fondo y/o superficie.

En ambas situaciones se aplicará el coeficiente que genere la mayor rebaja al avalúo de terreno del bien raíz, con excepción de aquellas situaciones en que con motivo de nuevas obras de urbanización resulte un ajuste mayor a 1,00, caso en el cual deberá aplicarse el coeficiente superior a la unidad.

En el ejemplo, al bien raíz no le corresponden ajustes excepcionales por lo que se indica factor igual a 1,00.

Paso 5

El coeficiente resultante al multiplicar los coeficientes correctores por superficie y frente-fondo, se compara con el coeficiente corrector excepcional, que pudiera registrar el terreno, aplicándose el menor de ellos.

El coeficiente así determinado se multiplicará por el coeficiente de ajuste por altura de la edificación, establecido para el AH para obtener el coeficiente corrector de terreno final a aplicar.

Coeficiente Corrector = Mínimo {(FF X CS) y (CE)} X CA

Donde:

FF: Coeficiente corrector por relación frente-fondo.
CS: Coeficiente corrector por superficie.
CE: Coeficiente corrector excepcional.
CA: Coeficiente de ajuste por altura de la edificación.
En el ejemplo:
Coeficiente   Corrector       =   Mínimo {(0,90 * 1,00) y (1,00)} * 1,00
Coeficiente   Corrector       =      Mínimo {(0,90) y (1,00)}        * 1,00
Coeficiente   Corrector       =                          0,90                  * 1,00
Coeficiente Corrector         =                                   0,90

Paso 6

Calcule el Avalúo de Terreno de su bien raíz utilizando la fórmula:

Avalúo Terreno = Superficie (m²) * Valor Terreno AH ($/m²) * Coeficiente Guía * Coeficiente Corrector

Avalúo Terreno = 199 (m²) * 291.657 ($/m²) * 1,00 * 0,90

Avalúo Terreno = 52.235.769 ($)