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CIRCULAR Nº 31, DEL 18 DE JULIO DE 1995
MATERIA:REAVALUO DE BIENES RAICES NO
AGRICOLAS: INSTRUYE SOBRE APLICACION A CASOS ESPECIALES DE LA RESOLUCION No. 5.562,
EXENTA, DE FECHA 19 DE DICIEMBRE DE 1994
1. Introducción
La entrada en vigencia del reavalúo no agrícola en un número importante de comunas del
país, hace necesario instruir sobre aspectos considerados en la técnica de tasación
utilizada por el Servicio de impuestos Internos para la determinación de los avalúos
conforme a las disposiciones de la Ley 17.235, sobre Impuesto Territorial.
2. Marco legal
En la presente tasación general de los bienes raíces no agrícolas, la normativa
técnica para el cálculo de los avalúos está conformada por las definiciones y las
tablas de valores fijadas por Resolución No. 5.562, exenta, del SII (DO del 27.12.94).
Estas tablas, establecidas conforme a las disposiciones del Artículo 4 de la Ley 17.235,
sobre Impuesto Territorial, contienen los valores asignados al suelo, considerando la
localización en cada comuna, y los valores de las construcciones según clase, calidad,
condición de edificación, antigüedad, comuna en que se ubica e importancia del sector
comercial.
3. Pautas técnicas para la tasación de inmuebles con características singulares
Existen propiedades que presentan peculiaridades en relación con los parámetros
generales empleados en el proceso de retasación general, lo que hace necesaria la
utilización de determinados ajustes a la tasación para un mejor acercamiento de sus
avalúos.
A continuación, se reseñan pautas técnicas para la aplicación de la Resolución No.
5.562, exenta, de 1994, a los casos especiales que se señalan:
3.1 Tasación de Terrenos
Las tablas de valores de suelos utilizada para la nueva tasación fijan el valor máximo
del suelo para una localización determinada, considerando valores de propiedades
representativas de esa área, por lo que en situaciones particulares se utilizan ajustes
de estos valores si existen factores que inciden en el valor del suelo.
Los ajustes se materializan mediante la aplicación de un coeficiente corrector que
adecúa el valor de tasación asignado al terreno en atención a sus características
particulares.
3.1.1 Variables de ajuste de la tasación
En ocasiones, un sitio presenta singularidades que pueden afectar su valor y que, por lo
tanto, es necesario tener en cuenta en su tasación.
Las variables más frecuentes a considerar son: superficie, morfología y topografía,
siendo la superficie la más relevante en la determinación del avalúo del terreno.
Debe tenerse presente que sólo cabe corregir el valor del terreno como consecuencia de
aquellos factores no considerados en la definición de los valores de la correspondiente
Zona de Características Similares (ZCS) del plano comunal de valores.
A modo de ejemplo, si una condición topográfica desfavorable ha sido debidamente
considerada en la definición de los valores en una ZCS, esta situación no requiere ser
evaluada nuevamente en la tasación individual de un sitio, a menos que constituya un caso
singular con características manifiestamente diferentes.
a) Corrección por superficie
La localización de un terreno es un factor que influye fuertemente en la determinación
de su potencialidad de uso, y por consiguiente, de su valor.
No obstante, la superficie constituye otro factor importante a considerar en la tasación,
puesto que incide en su aprovechamiento, precio y requerimientos de urbanización.
Es frecuente que a mayor superficie de un terreno, menor es el valor unitario que le
asigna el mercado. Esta condición no siempre se cumple en algunos sectores urbanos, por
lo que el atributo superficie debe necesariamente ser siempre evaluado en forma conjunta
con la localización específica del sitio.
Por ejemplo, en las áreas centrales y comerciales importantes, una mayor superficie se
constituye en un atributo que aumenta el potencial de aprovechamiento de un terreno y no
afecta negativamente su valor.
Por otra parte, sitios de reducida superficie situados entre edificaciones de alta
densidad, ven afectado su valor en directa relación a la disminución del potencial de
aprovechamiento.
b) Corrección por morfología
Morfología: considera la forma del terreno y su relación frente-fondo, como factores que
inciden en su aprovechamiento.
Forma: sitio adecuado en cuanto a forma es aquel que representa figuras geométricas
regulares ortogonales (cuadrado, rectángulo) o aquellos que tienen leves deformaciones
pero que se asimilan a las figuras mencionadas.
Sitio irregular es aquel cuya forma incide negativamente en el adecuado aprovechamiento
del terreno o contra una planificación racional del edificio posible de construir en el
sitio.
Proporción frente-fondo: sitio adecuado es aquel cuya relación frente-fondo permite un
aprovechamiento razonable considerando la superficie, la forma y su potencialidad de uso
de acuerdo a la normativa local que la regula. Por lo tanto, se considera una corrección
por este aspecto sólo en caso que la relación frente - fondo límite el óptimo
aprovechamiento del sitio.
La superficie, forma y relación frente - fondo de un sitio, son elementos
interdependientes que deben ser analizados en conjunto. Se puede señalar que a mayor
superficie, las otras dos variables pierden importancia.
c) Corrección por topografía
Un terreno es topográficamente adecuado cuando sus pendientes no inciden
significativamente en forma negativa en su aprovechamiento, planificación y costos de
construcción.
3.1.2 Valores referenciales de corrección
La ocurrencia de una o varias de las características señaladas implica efectuar ajustes
al valor de tabla mediante la aplicación de un coeficiente único de corrección. A modo
de referencia, se indican los siguientes porcentajes de corrección:
Grado de incidencia % de corrección
Moderado 10 a 20%
Medio 20 a 30%
Acentuado 30 a 50%
Los valores que se señalan son de aplicación general. No obstante. en caso de
situaciones particulares en que corresponda modificar más fuertemente el avalúo del
terreno, podrán aplicarse otros porcentajes de corrección que resulten del estudio
particular de cada caso.
3.2 Tasación de Construcciones
La tasación de las construcciones se basa en el uso de tablas de valores de aplicación
general en la comuna, lo cual reduce los aspectos sobre los cuales es posible actuar para
modificar los avalúos.
3.2.1 Clasificación de construcciones
Existen tipologías constructivas especiales o poco difundidas no incorporadas en la tabla
de clases de construcciones. En tales casos éstas se asimilan a la clase que mejor
refleje su valor.
3.2.2 Inmuebles localizados en sectores comerciales
Los planos comunales que definen los coeficientes de corrección por localización en
sectores comerciales y sus áreas de aplicación, aprobados por la Resolución No. 5.562,
exenta, fijan los valores máximos a aplicar por este concepto.
La misma resolución establece, además, pautas para la aplicación de factores de
corrección atendiendo a la calidad de la ubicación de la propiedad en el edificio.
Respecto de la calidad de ubicación, el análisis de situaciones particulares puede
justificar el uso de valores diferentes a los fijados en la resolución o la
interpolación de dichos valores.
JAVIER ETCHEBERRY CELHAY
DIRECTOR
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