1.- Se ha recibido en esta Dirección, su presentación indicada en el antecedente, a través de la cual señala que con motivo de la aplicación de la propuesta del Banco Estado para enfrentar la coyuntura económica por la que pasa la industria inmobiliaria, en el sentido de ofrecer por tres años una tasa de 3,9% al comprador de la vivienda, siendo de cargo de la empresa vendedora el pago de la diferencia, a través de un mutuo que suscribe ésta con el banco, solicita se le informe si ese pago que se hace por la inmobiliaria a la institución financiera, es considerado o no por el SII un "gasto rechazado".

Lo anterior indica, es de la mayor importancia, ya que de considerarse "gasto rechazado" por el SII, se anularía el beneficio de la medida anunciada por el Banco Estado.

Señala que, cabe considerar que la normativa tributaria define el "gasto rechazado" en el artículo 31 de la Ley de la Renta; y al efecto dispone que no se deducirán los gastos incurridos en la adquisición, mantención, o explotación de bienes no destinados al giro del negocio. Habida consideración del beneficio que la medida anunciada por el Banco Estado, en su opinión, sí se constituye este gasto como necesario para producir la renta.

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer término que el inciso primero del artículo 31 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, dispone que la renta líquida se determinará deduciendo de la renta bruta todos los gastos necesarios para producirla, que no hayan sido rebajados en virtud del articulo 30 de la misma ley, pagados o adeudados durante el ejercicio comercial correspondiente, siempre que se acrediten o justifiquen en forma fehaciente ante este Servicio.

Ahora bien, este organismo a través de diversos pronunciamientos emitidos sobre la materia, ha señalado que para que un gasto pueda ser calificado de necesario para producir la renta y, por consiguiente, susceptible de ser rebajado en la determinación de la renta líquida imponible de primera categoría, debe reunir los siguientes requisitos copulativos:

a) Que se relacione directamente con el giro o actividad que se desarrolla;

b) Que se trate de gastos necesarios para producir la renta, entendiéndose esta expresión en el sentido de lo que es menester, indispensable o que hace falta para un determinado fin, contraponiéndose a lo superfluo. En consecuencia, el concepto de gasto necesario debe entenderse como aquellos desembolsos de carácter inevitables u obligatorios, considerándose no sólo la naturaleza del gasto, sino que además su monto, es decir, hasta qué cantidad el gasto ha sido necesario para producir la renta del ejercicio anual, cuya renta líquida imponible se está determinando;

c) Que no se encuentren ya rebajados como parte integrante del costo directo de los bienes y servicios requeridos para la obtención de la renta;

d) Que el contribuyente haya incurrido efectivamente en el gasto, sea que éste se encuentre pagado o adeudado al término del ejercicio. De este modo, para el debido cumplimiento de este requisito, es menester que el gasto tenga su origen en una adquisición o prestación real y efectiva y no en una mera apreciación del contribuyente; y

e) Por último, que se acrediten o justifiquen en forma fehaciente ante el Servicio de Impuestos Internos, es decir, el contribuyente debe probar la naturaleza, necesidad, efectividad y monto de los gastos con los medios probatorios de que disponga, pudiendo el Servicio impugnarlos, si por razones fundadas no se estimaren fehacientes.

Conforme a lo anterior, la calificación de "gasto rechazado" a que alude en su presentación, se relacionaría con aquellos desembolsos o pagos, que no cumplen con algunos de los requisitos señalados precedentemente.

3.- Ahora bien, analizada la situación que se expone en la presentación y revisados los antecedentes aportados junto a ésta, se puede señalar que la consulta se refiere a determinar la procedencia como gasto, de un pago periódico que efectuará la empresa inmobiliaria al Banco, en cumplimiento del acuerdo comercial suscrito entre ambos.

En este acuerdo, la empresa inmobiliaria se obliga a pagar la diferencia en el valor del dividendo que se produzca durante los primeros 36 meses de vigencia del préstamo hipotecario, otorgado por el Banco a los clientes de la inmobiliaria.

Dicho pago, estaría determinado por la diferencia en la tasa de interés aplicada al préstamo en cuestión. El cliente, durante los 36 primeros meses de vigencia del préstamo, se encontraría obligado con el banco a una tasa de interés del 3,9%, en tanto que la inmobiliaria asumiría durante el mismo período, el pago por la diferencia en el valor del dividendo calculado con tasa de interés denominada "tasa de producto" o tasa de acuerdo.

4.- Conforme a lo anterior, el análisis para la procedencia o no de este gasto, ha de centrarse en resolver si los pagos que efectuará la empresa inmobiliaria al banco, son de aquellos que se relacionan directamente con el giro o actividad que ésta desarrolla y si se trata o no, de gastos necesarios para producir la renta, entendidos como aquellos desembolsos de carácter inevitables u obligatorios, considerándose no sólo la naturaleza del gasto, sino que además su monto, es decir, hasta qué cantidad el gasto ha sido necesario para producir la renta del ejercicio anual, cuya renta líquida imponible se está determinando, de conformidad a lo señalado en el N° 2 precedente.

En el caso concreto, la empresa inmobiliaria desarrolla como actividad principal la venta de inmuebles, actividad que se encuentra gravada conforme a lo dispuesto por el artículo 20 N° 3 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, y en virtud de tal clasificación deben tributar por sus utilidades tributarias, determinadas éstas de acuerdo con contabilidad completa y en los términos dispuestos por los artículos 29 al 33 de la misma Ley.

El contribuyente podrá en consecuencia, rebajar como gasto todas aquellas cantidades pagadas o adeudadas que se relacionen de modo directo con su actividad, es decir, aquellas cantidades que estén encaminadas a cumplir con el objetivo de esta, cual es, la compra y venta de inmuebles.

Por otra parte, cabe señalar que la fuente de la obligación de pago, así como la naturaleza y monto de los referidos desembolsos, se encuentran radicados en el cumplimiento del acuerdo comercial suscrito entre el Banco y la empresa inmobiliaria, y en la posterior escritura de compraventa de los inmuebles objeto del acuerdo.

5.- En consecuencia, analizados los antecedentes del caso en consulta, esta Dirección estima que los pagos que efectuarán las empresas inmobiliarias al Banco, tienen por objeto promover e incentivar la venta de inmuebles toda vez que en definitiva dichos pagos permiten a la empresa inmobiliaria ofrecer a sus clientes una tasa de interés menor y considerando que la obligación, naturaleza y monto de estos desembolsos, constan en el acuerdo comercial suscrito entre ambas entidades, en principio no podrían ser calificados de "gastos rechazados" y por tanto, resulta admisible su deducción como gasto.

Lo anterior, por cuanto cumplen con los primeros dos requisitos exigidos para tal efecto, sin perjuicio de la posterior calificación del cumplimiento de los demás requisitos señalados, los cuales también son obligatorios para que los referidos desembolsos se constituyan en un gasto necesario para producir la renta, calificación que este Servicio efectuara en el ejercicio de sus facultades fiscalizadoras en la oportunidad que corresponda. Para estos efectos, la empresa inmobiliaria deberá contar con el respaldo contractual y bases de la promoción que en forma clara den cuenta de los elementos de la esencia, naturaleza y accidentales del contrato de venta y de la promoción.

PABLO GONZALEZ SUAU
DIRECTOR SUBROGANTE

Oficio N° 1.726, de 15.05.2009
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos