1.- Mediante Oficio Reservado del antecedente esa Dirección Regional expresa haber recibido el expediente Rol N° XXX-XXX caratulado YYYY, proveniente del X Juzgado Civil de Santiago, para efectos de que este Servicio determine el impuesto a las Donaciones y Herencias correspondiente.

Expone que entre los bienes cuya donación se insinúan, existen los inmuebles Roles N° xxx-xx, xxx-xxx, xxx-xxx y xxxx-xx, respecto de los que se invoca la exención contemplada en el DFL N° 2 de 1959, sobre Plan Habitacional. Dichos inmuebles fueron adquiridos por la donante en virtud de contratos de compraventa a diversas sociedades inmobiliarias, las cuales a su vez suscribieron contratos de construcción de obra material por suma alzada con empresas constructoras, en virtud de los cuales las sociedades inmobiliarias encomendaron la construcción de edificios de departamentos destinados a la vivienda, de conformidad a los permisos de edificación otorgados por las Municipalidades respectivas.

Sobre el particular, señala que resulta necesario establecer lo que debe entenderse por "primera trasferencia", que menciona el artículo 16 de la norma en comento, como exigencia de la exención del Impuesto a las Herencias y Donaciones, atendido que el contrato suscrito entre las Sociedades Inmobiliarias y las Empresas Constructoras (contrato de construcción de obra material por suma alzada), es considerado una compraventa, según señalarían las propias escrituras públicas agregadas al expediente. En efecto, continúa, existiría una compraventa entre la Inmobiliaria y Constructora, y otra compraventa entre la Inmobiliaria y la donante, por lo que considera pertinente determinar si, en esta situación, es posible acogerse a la exención contemplada en el D.F.L. N° 2 de 1959.
En consecuencia, solicita se emita un pronunciamiento en relación a los requisitos que deben cumplirse para efectos de acogerse al beneficio de la exención contemplada en el artículo 16 del D.F.L. N° 2 de 1959, y en particular, respecto del alcance que debe darse a la expresión "primera transferencia" utilizada por la norma citada, señalando además, si en esta situación particular procede el beneficio.

Finalmente hace presente que la contribuyente registra domicilio en la jurisdicción de la Dirección Regional TTT, y que, atendido los considerables montos por los cuales aparece realizando inversiones durante el año xxxx, expresa que sería necesario practicar una auditoría a nivel de Renta para los efectos de justificación de inversiones, por la Dirección Regional indicada.

2.- Al respecto cabe señalar que el artículo 16° del D.F.L. N° 2, de 1959, sobre Plan Habitacional, dispone lo siguiente:
"Las "viviendas económicas" y los derechos reales constituidos en ellas, que se transmitan en sucesión por causa de muerte o sean objeto de donación, serán excluidos de la aplicación de Impuesto de Herencias, Asignaciones y Donaciones, y su adjudicación no estará afecta al impuesto establecido en el N° 10 del artículo 7° del decreto con fuerza de ley N° 371, de 1953.
Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán únicamente cuando los causantes o donantes hayan construido las viviendas económicas o las hayan adquirido en primera transferencia, y en el primero de los casos siempre que el causante las haya construido o adquirido con anterioridad de a lo menos 6 meses, a la fecha del fallecimiento.".
3.- El concepto de "primera transferencia" de un bien raíz, conlleva la noción de que el dominio es traspasado de un titular antecesor. Por ello se estima útil tener presente algunas consideraciones generales sobre la transferencia de dominio de los inmuebles. Al respecto, es necesario considerar que en nuestra legislación, para la transferencia del dominio y demás derechos reales, se exige la concurrencia de dos elementos jurídicos, un título y un modo de adquirir. Estos elementos se distinguen claramente en la compraventa de inmuebles, en que primero se celebra el contrato por escritura pública y, posteriormente, tal título se debe inscribir en el Registro del Conservador de Bienes Raíces. En virtud de esta inscripción, que es la forma en que se efectúa la tradición de inmuebles de acuerdo al artículo 686 del Código Civil, se produce la transferencia del dominio.
Ahora bien, sobre el particular, revisadas las copias de las escrituras públicas mediante las cuales la donante compró los inmuebles que se mencionan en la presentación, es posible apreciar que en ellos se indica que los terrenos en los que se edificó, eran de propiedad de cada inmobiliaria, y que la construcción fue encargada por contrato de construcción a suma alzada a las empresas constructoras respectivas, mediante instrumentos privados.
Con relación a estos contratos de construcción por suma alzada, respecto de los cuales en la presentación se indica que deben ser considerados como compraventas, esta Dirección Nacional es de parecer que la circunstancia de que, según las normas que regulan los contratos para la confección de una obra material, contenidas en los artículos 1996 y siguientes del Código Civil, estos actos importen venta si el artífice suministra la materia o la parte principal para la confección de la obra, ello no significa que se haga excepción a las normas generales para la transferencia del dominio, según sea la naturaleza del bien de que se trate.
De esta manera, cabe señalar que dichos contratos otorgados por instrumentos privados, no son títulos aptos para transferir el dominio de los inmuebles construidos, ya que, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1801 del Código Civil, la venta de tales bienes no se reputa perfecta ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.

Por otra parte, de los antecedentes remitidos no consta que existan otros títulos translaticios de dominio, así como tampoco que se haya efectuado tradición alguna de dichos inmuebles por parte de la empresa constructora a la inmobiliaria, o que haya operado otro modo de adquirir derivativo.
De esta manera, en razón de lo expuesto y por los antecedentes tenidos en vista, no es posible sostener que los contratos de construcción por suma alzada, a que se refiere la presentación, produjeron una transferencia de dominio de los inmuebles construidos, desde la constructora a la inmobiliaria. En consecuencia, los referidos actos no pueden estimarse como una primera transferencia del inmueble construido.

4.- Por otra parte, mediante la Circular N° 160 de 31 de diciembre de 1976, este Servicio se refirió al concepto de "primera transferencia", con motivo de la exención establecida en el artículo 13 del mismo cuerpo legal, determinando que por "primera transferencia de viviendas económicas y de los terrenos en que ellas han sido construidas" debe entenderse la inscripción en el Registro correspondiente del Conservador de Bienes Raíces del título traslaticio de dominio (compraventa, donación permuta, etc.) que permita efectuar la tradición del dominio por primera vez, debiendo dicho título constar en escritura pública y cumplir con todos los requisitos de forma y de fondo que la ley establece.

Ahora bien, no obstante que la Circular indicada, instruye sobre la expresión "primera transferencia" en relación con la exención del Impuesto de Timbres y Estampillas contenida en el Artículo 13, citado, y no específicamente respecto del artículo 16 del mismo cuerpo legal, esta Dirección Nacional es de parecer que el mismo sentido y alcance debe dársele para los efectos de la exención en análisis, el que es coincidente con lo expuesto en los números anteriores del presente oficio.
5.- En consecuencia, de conformidad a lo ya expresado, se informa que en el caso planteado, esta Dirección Nacional es de opinión que procedería el beneficio de la exención tributaria establecida en el artículo 16, citado, toda vez que de acuerdo con los antecedentes acompañados, la transferencia del dominio verificada entre la inmobiliaria y la donante respecto de cada bien raíz, sería la primera transferencia del respectivo inmueble.

6.- En cuanto a la procedencia de practicar una fiscalización de los Impuestos a la Renta respecto de la donante, para los efectos de justificación de inversiones, se informa que ello corresponde a una decisión que debe ser tomada por la Unidad del Servicio que resulte competente, considerando los antecedentes tributarios de la contribuyente, de acuerdo con las disposiciones legales e instrucciones generales aplicables.

PABLO GONZALEZ SUAU
DIRECTOR SUBROGANTE

Oficio N°272, de 05.02.2009.
Subdirección Normativa
Dpto. de Técnica Tributaria