1.- Por presentación indicada en el antecedente, solicita se confirme la no aplicación de las facultades de tasación, al precio asignado a un contrato de venta, que se celebra conjuntamente con un contrato de arrendamiento con opción de compra, que forman parte de una operación de financiamiento conocida por su denominación en ingles, como "lease back".
Señala que Inmobiliaria XXXX S.A., sociedad del giro de su denominación, es propietaria de los inmuebles que forman parte del "Proyecto Integral XXXX", el cual comprende entre otros bienes, el Casino, Hotel, Centro de Convenciones y estacionamientos.
Con fecha 7 de agosto de 2009, la inmobiliaria celebró con el TTTT, un contrato de financiamiento, el que incluye las siguientes modalidades:
a) Lease back hasta un millón doscientos cincuenta mil unidades de fomento;
b) Un préstamo comercial hasta trescientos veintidós mil unidades de fomento.
Indica que, de acuerdo con lo pactado en el instrumento referido precedentemente, el cual se adjunta a la presente consulta, el periodo de disponibilidad para celebrar el contrato de lease back, vence el día veintidós de septiembre de 2009.
Dicha operación implicará desde el punto de vista jurídico, la celebración al menos de dos contratos, un contrato de compraventa, mediante el cual la Inmobiliaria transferirá el dominio de los bienes inmuebles al TTTT y un contrato de arrendamiento con opción de compra del mismo banco a la Inmobiliaria, mediante el cual esta última sociedad tendrá derecho a usar el inmueble en el giro de sus operaciones, durante toda la vigencia del contrato y la opción de adquirir el dominio de dichos bienes a su vencimiento, en un valor residual.
Según señala, el precio asignado al contrato de compraventa, es inferior al valor comercial del inmueble, en aproximadamente un veinte por ciento. Ello en atención a que este contrato, está íntimamente vinculado con el contrato de arrendamiento con opción de compra, cuyas cuotas tienen implícito una tasa de interés, debido a que ambos contratos en su conjunto dan cuenta de una operación de financiamiento.
Indica que de conformidad con lo prescrito en el inciso 6, del artículo 64 del Código Tributario, el Servicio de Impuestos Internos está facultado para tasar el precio o valor asignado, en la compraventa de bienes raíces, si el fijado en el respectivo contrato es notoriamente inferior al valor comercial de los inmuebles de características similares.

Manifiesta que a su juicio, en el caso concreto, el precio asignado en la compraventa de los inmuebles que forman parte del "Proyecto Integral XXXX", no es susceptible de tasación, por cuanto esta convención forma parte de la operación de financiamiento, denominada "lease back", lo que supone considerarla en su conjunto con el contrato de arrendamiento con opción de compra, que celebrarán en forma simultánea la Inmobiliaria y el Banco.
A mayor abundamiento, indica que el precio asignado al contrato de compraventa, no es notoriamente inferior al valor comercial de los inmuebles enajenados, puesto que representa aproximadamente un valor inferior a un veinte por ciento, margen que atendiendo a las restricciones de financiamiento que sufre el país, se encuentra dentro de los parámetros de mercado para una operación pagada al contado y que la operación de financiamiento, se celebra entre dos partes no relacionadas entre sí y en las condiciones financieras que establece el mercado bancario.
Conforme a lo señalado, solicita confirmar que el precio asignado en la escritura de compraventa, de los inmuebles que forman parte del "Proyecto Integral XXXX", celebrada al amparo de una operación de lease back, entre la Inmobiliaria XXXX S.A. y TTTT, no es susceptible de tasación, por no ser aplicable en la especie lo dispuesto en el artículo 64, inciso 6 del Código Tributario.

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer término que de la situación planteada se derivan dos actos jurídicos diversos. El primero de ellos corresponde a la compraventa de bienes inmuebles de propiedad de Inmobiliaria XXXX S.A. al TTTT, y el otro, al arrendamiento de los mismos bajo un contrato de leasing por parte de la segunda empresa indicada a la primera sociedad señalada; todo ello en los términos expresados en el contrato pertinente celebrado entre las partes. En resumen, en la especie se trata de un contrato de compraventa de inmuebles, acompañado o asociado a un contrato de arriendo con opción de compra recaído sobre los mismos bienes.

3.- Respecto del precio o valor asignado en la operación de compraventa del bien inmueble que describe, resulta plenamente aplicable lo dispuesto por el inciso 6°, del artículo 64, del Código Tributario que establece: "En igual forma, en todos aquellos casos en que proceda aplicar impuestos cuya determinación se basa en el precio o valor de bienes raíces, el Servicio de Impuestos Internos podrá tasar dicho precio o valor, si el fijado en el respectivo acto o contrato fuere notoriamente inferior al valor comercial de los inmuebles de características y ubicación similares, en la localidad respectiva, y girar de inmediato y sin otro trámite previo el impuesto correspondiente. De la tasación y giro sólo podrá reclamarse simultáneamente dentro del plazo de 60 días contado desde la fecha de la notificación de este último."

De acuerdo a la norma legal transcrita precedentemente, el Servicio de Impuestos Internos se encuentra autorizado para ejercer la facultad de tasación, en aquellos casos en que proceda aplicar impuestos cuya determinación se basa en el precio o valor de bienes raíces, como ocurre en la compraventa de los bienes inmuebles que describe en su consulta.

Agrega la citada norma, que este Servicio podrá tasar dicho precio o valor, si el fijado en el respectivo acto o contrato fuere notoriamente inferior al valor comercial de los inmuebles de características y ubicación similares, en la localidad respectiva.

4.- Por lo tanto, en el caso planteado en su presentación cabe señalar que sí resulta aplicable la facultad de tasación que contempla el inciso 6 del artículo 64 del Código Tributario, sin que este Servicio pueda de antemano calificar si el precio que se asignará a los bienes raíces que se enajenarán resulta o no, notoriamente inferior al valor comercial de los inmuebles de características y ubicación similares, en la localidad respectiva, pues tal determinación escapa al ámbito interpretativo, constituyendo una cuestión de hecho que corresponderá analizar en el contexto de una fiscalización, sin perjuicio que el ejercicio de dicha facultad se efectúe del modo que la ley prescribe en el inciso 6° del artículo 64, citado, es decir "en igual forma" que aquella dispuesta para los muebles por dicho artículo. Lo anterior significa que para la tasación se deberán también considerar las circunstancias en que se realiza la operación, esto es, que no obstante que jurídicamente existen dos actos jurídicos diversos -un contrato de compraventa de bienes inmuebles, asociado a un contrato de arriendo con opción de compra de los mismos- se trata de una operación compleja en el contexto de un lease back con el objeto de obtener financiamiento.

RICARDO ESCOBAR CALDERON
DIRECTOR

Oficio N° 3.539, de 22.12.2009
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos