Por presentación indicada en el antecedente, consulta sobre el régimen tributario a que se encontraría afecto la explotación de un predio agrícola en la situación que expone.
I. ANTECENDENTES
El consultante expresa, que durante el mes de enero del año 2000 una persona natural propietaria de un predio agrícola acogido al régimen de renta presunta, dio en arrendamiento el citado predio a su cónyuge, con quien en el acto del matrimonio celebrado el año 1980 pactó régimen de separación total de bienes. De esta forma, la citada cónyuge a partir del mes de enero del año 2000 explota el predio agrícola acogida también al régimen de renta presunta. El citado contrato de arrendamiento tiene una vigencia de 5 años, plazo que se renueva automática y sucesivamente por periodos de 5 años, sin que ninguna de las partes manifieste a la otra su voluntad de ponerle término con 1 año de anticipación a su vencimiento o cualquiera de sus prórrogas, encontrándose actualmente vigente.
Agrega, que el citado propietario del predio agrícola es a su vez socio con un 25% de los derechos sociales en una sociedad de responsabilidad limitada que explota otros predios agrícolas también acogida al régimen de renta presunta, la cual se espera que durante el ejercicio 2008 sobrepase el límite de las 8.000 UTM establecido en el inciso cuarto de la letra b) del N° 1 del artículo 20 de la Ley de la Renta, razón por la cual a partir del 1° de enero del año 2009, la citada sociedad quedará sometida a operar bajo el régimen de renta efectiva según contabilidad completa.
En consideración a lo anteriormente expuesto, y en especial a que el contrato de arrendamiento entró en vigencia antes del año 2008, se puede concluir que la cónyuge arrendataria del citado predio agrícola puede continuar acogida al régimen de renta presunta durante toda la vigencia del citado contrato de arrendamiento, incluso de sus prorrogas, pudiendo incluso las partes poner término anticipado al contrato, y la arrendataria arrendar otros predios agrícolas a propietarios acogidos al régimen de renta presunta, y acogerse ella al mismo régimen; respecto de lo cual solicita confirmar o rechazar las afirmaciones planteadas precedentemente.
II. ANÁLISIS
Sobre el particular, cabe señalar que la letra b) del N° 1 del artículo 20 de la Ley de la Renta, en su inciso octavo, establece que las personas que tomen en arrendamiento, o que a otro título de mera tenencia exploten el todo o parte de predios agrícolas de contribuyentes que deban tributar sobre la base de la renta efectiva determinada mediante contabilidad completa, quedarán sujetas a este mismo régimen de tributación.
De acuerdo con la norma antes referida, si el propietario de un predio agrícola que tributa bajo el sistema de renta efectiva mediante contabilidad completa decide dar en arrendamiento dicho inmueble o entregarlo a cualquier otro título de mera tenencia a un tercero para su explotación, ésta última persona en su calidad de arrendatario queda sujeto al mismo régimen de tributación a que está afecto el propietario o arrendador del referido predio, esto es, al sistema de renta efectiva mediante contabilidad completa.
Ahora bien, si al momento de celebrar el contrato de arrendamiento el propietario del predio se encontraba tributando sobre la base de renta presunta pero con posterioridad, debido a que ha superado el límite anual de ventas, queda obligado a llevar contabilidad completa y a tributar sobre su renta efectiva, el arrendatario podrá mantener el régimen de renta presunta salvo que el predio haya sido entregado en arrendamiento en el ejercicio inmediatamente anterior a aquél en que el propietario deba operar en dicho régimen o en el primer ejercicio sometido a él, según lo dispone el inciso 6° del artículo 3 permanente de la Ley N°18.985. En otras palabras, si el contrato de arriendo se ha celebrado con anterioridad a los mencionados ejercicios, el arrendatario podrá continuar acogido al régimen de renta presunta.

En cuanto a la consulta particular relativa a la situación tributaria de las renovaciones o prórrogas de dicho contrato de arriendo, cabe señalar que este Servicio mediante Oficio N°134, de 2006, señaló que el arrendatario podrá seguir acogido al régimen de renta presunta sólo hasta el término de la vigencia del contrato original agregando que posteriormente, si se renueva el contrato o se suscribe uno nuevo, deberá tributar bajo el régimen de renta efectiva que afecta al propietario.
No obstante, en este caso particular se consulta sobre las prórrogas que operen en virtud de una cláusula de renovación automática y sucesiva pactada en el contrato de arriendo original. Sobre el particular, se estima que este caso difiere de aquel en que "posteriormente se renueva el contrato". Ello, por las siguientes consideraciones:
a) La situación en que se contempla la renovación automática y sucesiva del contrato de arriendo, es equivalente al caso en que se ha pactado la duración indefinida del mismo. En efecto, cuando el contrato es de duración indefinida, ello no quiere decir que no puede ponérsele término; sino que en tal caso cobra aplicación lo dispuesto por el artículo 1985 del Código Civil, que se encuentra entre las reglas particulares relativas al arrendamiento de predios rústicos, el cual señala que no habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de un año para hacerlo cesar.
b) Por tanto, cuando el contrato se renueva en virtud de una cláusula de esta naturaleza pactada en el contrato original, no se vulneran los fines de la norma que tiene por objeto impedir que se burle el régimen de renta efectiva a través del arrendamiento del predio.
III. CONCLUSIONES
Consecuentemente, cabe señalar que en el caso en consulta la arrendataria podrá continuar acogida al régimen de renta presunta durante toda la vigencia de ese contrato de arrendamiento, y habiendo éste contemplado una cláusula de renovación automática y sucesiva cuando se celebró, la arrendataria podrá mantener dicho régimen de renta presunta también durante la vigencia de las renovaciones que operen en virtud de dicha cláusula.

JULIO PEREIRA GANDARILLAS
DIRECTOR

Oficio N° 1.423, de 20.08.2010
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos