Solicita un pronunciamiento acerca de los efectos tributarios de la venta de viviendas sociales realizada por la empresa Asesorías Integrales e Inmobiliarias XXX, quien posee la calidad de Entidad de Gestión Inmobiliaria Social (EGIS), en cumplimiento de instrucciones de la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo.

Lo anterior, con motivo de una consulta efectuada por la X Dirección Regional de TTT, en el sentido de si resulta procedente gravarla con los impuestos establecidos en la Ley sobre Impuesto a la Renta, sin que se indique por parte de esa Dirección si dicha compañía es objeto de una fiscalización.

I.- ANTECEDENTES

De acuerdo a lo informado por la Sra. abogado de la empresa ocurrente, su representada tributa en la Primera Categoría y posee la calidad de Entidad de Gestión Inmobiliaria Social, en adelante EGIS, de acuerdo al Decreto Supremo N°174, de 2005, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el diario oficial de 9 de febrero de 2006, y que Reglamenta el Programa de Fondo Solidario de Vivienda.

Según el artículo 2° del referido texto, las Entidades de Gestión Inmobiliaria Social, son personas jurídicas de derecho público o privado, con o sin fines de lucro, que prestan servicios de asistencia técnica a que se refiere la Resolución N°533 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, de 1997.

Sus funciones, de acuerdo a lo señalado por el Ministerio del ramo en su página Web para los proyectos de construcción son:

- Organización de la demanda habitacional;
- Diseño y elaboración de proyectos de arquitectura e ingeniería;
- Diseño y Ejecución del Plan de Habilitación Social;
- Contratación de las Obras;
- Inscripción de las Viviendas en el Conservador de Bienes Raíces y
- Entrega a sus beneficiarios.

Para proyectos de adquisición de viviendas, las principales funciones de las EGIS, son:

- Asesoría para la adquisición de viviendas construidas;
-Tasación de la Vivienda;
- Diseño y Ejecución del Plan de Habilitación Social;
- Inscripción de las Viviendas en el Conservador de Bienes Raíces;
- Entrega a sus beneficiarios.

II.- ANALISIS

La calidad de EGIS de XXX se origina en la suscripción de un Convenio Marco Único Regional, celebrado el 24 de junio de 2008 con la Secretaría Ministerial de Vivienda y Urbanismo Región de YYY, que la habilita como tal o como Prestadora de Servicios de Asistencia Técnicas (PSAT), según corresponda, en todos o algunos, a su elección, de los programas de construcción de viviendas, de adquisición de viviendas, de mejoramiento del entorno, y del equipamiento comunitario, de mejoramiento de la vivienda y de ampliación de la vivienda, emplazados en el sector urbano o rural de la Región de YYY, luego que esta misma empresa, de acuerdo a escritura pública de xx de xx de 200x adquiriera del Serviu, Región de YYY, los Lotes x-xx y xx, de xxxx mt2 y xxx mt2 ubicados en la localidad de ZZZ, comuna de TTT. Según su Artículo Séptimo, dicho contrato de compraventa está sujeto a la condición de que XXX, resulte efectivamente seleccionada en la postulación y posterior construcción de viviendas para el Comité de Ampliación de Vivienda BBB, mediante el Programa de Fondo Solidario de Vivienda, adjudicándose los subsidios respectivos.

Con anterioridad a tal reconocimiento, el Comité de Ampliación de Viviendas BBB, de la comuna de TTT le otorgó mediante escritura pública un mandato con objeto que ordenara la construcción de viviendas en el sitio adquirido, realizando dichas obras la Constructora AAA, según permiso de subdivisión y edificación, enajenando luego las viviendas construidas directamente a los beneficiarios del sistema de subsidio habitacional de acuerdo a un contrato de compraventa acompañado.

Sin perjuicio de reconocer las particulares características con que opera la construcción de viviendas mediante Subsidio Habitacional, según lo establece el Decreto Supremo N° 174, de de 2005, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y demás normas pertinentes, procede señalar en cuanto a la aplicación de las normas establecidas en la Ley sobre Impuesto a la Renta, que este Servicio ha sostenido invariablemente que todas las personas, naturales o jurídicas, revisten la calidad de contribuyentes en la medida que puedan ser afectadas con impuestos, lo cual ocurre en el caso que las referidas personas posean bienes o ejecuten actividades susceptibles de generar rentas, sin atender a la naturaleza de las personas o fines que persigan, sino la actividad que desarrollen en el escenario económico, los actos y contratos que realicen y los beneficios que se puedan obtener. Lo anterior, obviamente no será aplicable cuando exista una norma legal expresa que libere a los contribuyentes de la obligación de pagar impuestos, situación que no ocurre en el presente caso. En este sentido, debe tenerse presente que las excepciones impositivas son de derecho estricto, operando únicamente si son instituidas mediante texto expreso.

III.- CONCLUSIONES

En mérito a lo anterior, si una compañía organizada jurídicamente como sociedad de responsabilidad limitada, independiente de la calidad de Entidad de Gestión Inmobiliaria Social que pueda detentar por cumplir con los requisitos reglamentarios para ello, prestando un servicio determinado, obtiene una utilidad que coincide con el concepto amplio de renta definido en el artículo 2 N° 1 de la citada Ley, quedará obligada a declarar y pagar el tributo correspondiente.

De este modo, si XXX es dueña de un inmueble que integra su activo y lo enajena obteniendo una utilidad en dicha operación; ella -teniendo en consideración que este Servicio, respecto a la oportunidad en que se entienden enajenados los bienes raíces, ha sostenido que ello ocurre una vez celebrada la tradición de los mismos en conformidad al artículo 686 del Código Civil- quedará afecta a los impuestos generales establecidos en la Ley sobre Impuesto a la Renta, debiendo ser clasificada como una renta del N° 5 del artículo 20 de ese texto, bajo el supuesto que se trata de una persona jurídica que declara en Primera Categoría en base a renta efectiva.

Consecuentemente, se comparte la opinión sustentada por esa Dirección Regional y por la Subdirección Jurídica, en el sentido que para efectos de la tributación que corresponda, resultan plenamente aplicables las reglas contenidas en el inciso tercero del artículo 18 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, que presume de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción en su caso, y que establece una presunción simplemente legal en este sentido cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación trascurra un plazo inferior a un año.

Por último, se estima necesario destacar que la aplicación de las normas de habitualidad antes referidas, no implica que la Entidad de Gestión Inmobiliaria Social deba necesariamente tributar con motivo de la enajenación de las viviendas a los beneficiarios del sistema de subsidio habitacional, por cuanto dicha tributación sólo procederá en la medida que, tal como se indicó en el número anterior, dicha entidad obtenga una utilidad que coincida con el concepto de renta definido en el artículo 2 N° 1 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, vale decir, en la medida que con motivo de sus operaciones obtenga en definitiva un incremento de patrimonio, circunstancia que corresponderá determinar en la instancia fiscalizadora, de conformidad con los antecedentes probatorios de cada caso.

MARIO VILA FERNÁNDEZ
DIRECTOR SUBROGANTE

Oficio N° 1642, de 16.09.2010
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos