1.- Se ha recibido en este Servicio su presentación indicada en el antecedente, a través de la cual manifiesta que la sociedad "XX" es propietaria de bienes raíces urbanos, los cuales generan una renta inferior al 11% del avalúo fiscal del bien. Agrega que por razones de carácter operacional, se está efectuando una división de la sociedad y consecuentemente se está creando una nueva sociedad en la que se radicarían los bienes raíces.

En mérito de lo anterior, solicita a este Servicio, ratifique la conclusión de su representada en el sentido de que la sociedad que se está creando producto de la división en la cual se radicarían los bienes urbanos, y en el entendido de que los ingresos que ésta genere sean inferiores al 11% del avalúo fiscal, estaría sujeta a renta presunta y que la eventual enajenación posterior de los bienes raíces no estaría afecta a tributación por no ser aplicable en la especie la excepción establecida en el artículo 17 Nº 8, letra b), de la Ley de la Renta.

2.- Sobre el particular, cabe señalar que de acuerdo a lo dispuesto por la letra d) del Nº 1 del artículo 20 de la Ley de la Renta, las personas naturales o jurídicas, con excepción de las sociedades anónimas, por la explotación de bienes raíces no agrícolas, cuando la renta obtenida sea igual o inferior al 11% del avalúo fiscal de los inmuebles, vigente al 01 de enero del año respectivo, podrán declarar la renta presunta o efectiva, demostrándose esta última mediante contabilidad fidedigna, de acuerdo con las normas generales que dicte el Director del Servicio. Cuando la renta efectiva proveniente de la referida explotación, exceda del 11% del avalúo fiscal de los bienes vigente a la misma fecha antes indicada, obligatoriamente deberá declararse dicha renta efectiva.

Por otro lado, de acuerdo a lo dispuesto en la letra b) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, en concordancia con el artículo 18º de la misma ley, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación de bienes raíces, excepto respecto de aquellos que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.

Por su parte, el artículo 18º de la citada ley, dispone en su inciso tercero, que se presumirá de derecho que existe habitualidad, en los casos de subdivisión de terrenos urbanos y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

3.- Ahora bien, de lo dispuesto por las normas legales antes mencionadas se derivan las siguientes conclusiones tributarias:

a) Que el mayor valor obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, sean agrícolas o urbanos, incluido el reajuste del saldo de precio, para los efectos tributarios no constituye renta, a menos que dicho mayor valor provenga de la cesión de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren la renta efectiva en la Primera Categoría, entendiéndose por esta última excepción, cuando se trate de empresas que llevan una contabilidad formal y el bien que se enajena está formando parte de algún activo contable del citado contribuyente, y

b) Que el mayor valor obtenido en la enajenación habitual de bienes raíces, entendido este concepto en los términos del artículo 18 de la ley, o bien cuando se trate de la cesión de bienes raíces que formen parte de algún activo contable del contribuyente, el citado mayor valor, incluido el reajuste de saldo de precio, constituye renta para los efectos tributarios, cualquiera que sea la forma en que el contribuyente declare su renta en la Primera Categoría cuando se trate de la enajenación habitual de tales bienes.

4.- En consecuencia, y basado en lo anteriormente expuesto, se concluye que en el caso planteado, el mayor valor obtenido en la enajenación de los bienes raíces, no constituirá renta para los efectos tributarios, en la medida que la sociedad enajenante no se afecte con las presunciones de habitualidad que establece el artículo 18 de la ley del ramo, y además, se trate de la enajenación de un bien raíz que no forma parte de algún activo contable de la empresa cedente. De igual manera la nueva sociedad deberá tributar en base a renta presunta o efectiva, según si las rentas de arrendamiento son iguales o inferiores al 11% del avalúo fiscal de las propiedades o superiores a dicho porcentaje, respectivamente.

BENJAMIN SCHÜTZ GARCIA

DIRECTOR SUBROGANTE

Oficio Nº 0522, del 13.02.1998

Subdirección Normativa

Depto. Impuestos Directos