Empresas inmobiliarias – Aplicación de IVA e Impuesto a la Renta – Concepto de venta y vendedor – Empresas inmobiliarias no son contribuyentes del IVA por la venta de inmuebles – Sólo en la medida que tales inmuebles no hayan sido construidos en todo o parte por ellas – Empresas inmobiliarias cuyos ingresos provienen de la venta de inmuebles se encuentran clasificados como contribuyentes del artículo 20° N° 3, de la Ley de la Renta – Deben tributar por sus utilidades tributarias – En los términos dispuestos por los Arts. 29° al 33° de la Ley de la Renta – Con tasa de 15% del impuesto de primera categoría – Ley de la Renta no contempla para estos contribuyentes ninguna franquicia – Que los libere de obligación tributaria.

1.- Se ha recibido en esta Dirección su presentación indicada en el antecedente, a través de la cual solicita un pronunciamiento de este Servicio acerca de la base legal por la cual no se consideran gravadas con el Impuesto al Valor Agregado a las empresas inmobiliarias.

Señala que en las referidas empresas es habitual la adquisición de inmuebles para su venta, por lo que, según su parecer, deberían calificárselas como vendedoras de acuerdo al D.L. Nº 825, de 1974.

En cuanto a la aplicación de la Ley de la Renta, plantea la inquietud acerca de si las utilidades producidas por empresas inmobiliarias en aquellas ventas de inmuebles efectuadas después de un año de su adquisición, se encontrarían afectas al impuesto de Primera categoría de la Ley de la Renta y si gozarían de la franquicia para las personas naturales y no comerciantes establecida en esa ley

2.- Sobre el particular cabe expresar que, el artículo 2º Nº 1 del D.L. Nº 825, de 1974, establece el concepto de "venta" para los efectos del Impuesto al Valor Agregado, entendiendo por tal a toda convención, independiente de la designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales muebles, bienes corporales inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta.

A su vez, el Nº 3 del mismo artículo define al "vendedor" como, cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros. Asimismo se considerará "vendedor" la empresa constructora, entendiéndose por tal a cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles de su propiedad, construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella. Corresponderá al Servicio de Impuestos Internos calificar, a su juicio exclusivo, la habitualidad.

Se considerará también "vendedor" al productor, fabricante o empresa constructora que venda materias primas o insumos que, por cualquier causa, no utilice en sus procesos productivos.

Por su parte, en la letra e) del artículo 8º del D.L. Nº 825, de 1974, se grava con el impuesto al valor agregado, expresamente, los contratos de instalación o confección de especialidades y los contratos generales de construcción.

3.- Como puede apreciarse, las normas señaladas limitan los conceptos de venta y vendedor a los aspectos que expresamente se mencionan en ellas, de manera tal que el hecho gravado con el referido tributo está constituido, básicamente, por las convenciones traslaticias de dominio de bienes corporales muebles y respecto de los inmuebles, sólo en la medida en que tales convenciones sean efectuadas por una empresa constructora dedicada a la venta de inmuebles y siempre que estos hayan sido construidos por ella misma en su totalidad, o encomendados construir, parcialmente, a un tercero para ella.

De lo expuesto se desprende que las empresas inmobiliarias no son contribuyentes del Impuesto al valor Agregado por la venta de inmuebles, aún cuando ésta sea una actividad habitual, sólo en la medida que tales inmuebles no hayan sido construidos en todo o parte por ellas.

4.- Ahora bien, en lo que se refiere a la aplicación de la Ley de la Renta, esto es, acerca de si las utilidades producidas por empresas inmobiliarias en aquellas ventas de inmuebles efectuadas después de un año de su adquisición, se encontrarían afectas al impuesto de Primera categoría de la Ley de la Renta y si gozarían de la franquicia fijada en este texto legal para las personas naturales y no comerciantes, procede expresar que tales empresas, cuyos ingresos provienen de la venta de inmuebles se encuentran clasificados como contribuyentes del artículo 20 Nº 3, de la ley del ramo, y en virtud de tal clasificación deben tributar por sus utilidades tributarias, determinadas éstas de acuerdo con contabilidad completa y en los términos dispuestos por los artículos 29 al 33 de la Ley de la Renta, con la tasa de 15% del impuesto de Primera Categoría.

Al respecto cabe agregar que la Ley de la Renta no contempla para éstos contribuyentes ninguna franquicia que los libere del cumplimiento de la referida obligación tributaria.

5.- Finalmente, respecto de los otros dos temas, que sin ninguna precisión Ud. insinúa estarían permitiendo una "evasión autorizada", cabe señalar que esta Dirección se encuentra empeñada en dar la debida atención a las innumerables consultas y dudas que se le presenten a los contribuyentes respecto de la aplicación de las normas contenidas en la legislación tributaria en general. Dicho propósito se ve entorpecido cuando debe distraer personal en el estudio de situaciones que como en su caso no obedecen a casos concretos o realmente configurados, sino más bien a casos hipotéticos, por lo que en lo futuro mucho agradeceré que las consultas que formule se refieran a casos o situaciones reales, en las que se identifique a los contribuyentes involucrados.

Oficio Nº 587, del 18.02.2000
Subdirección Normativa
Depto. de Impuestos Directos