1.- Por presentación indicada en el antecedente, señala que de una fiscalización efectuada en la Dirección Regional Santiago xxx de este Servicio, se le ha informado que debe pagar impuesto a la renta por una diferencia que se produce en la compra de un bien raíz agrícola, según escritura de fecha 12 de marzo de 1999, otorgada ante el Notario señor YYYY, y la venta de parte de él, según escritura de fecha 5 de Noviembre de 1999, extendida también ante el Notario TTT, ubicado en ZZZ.

Agrega más adelante, que el predio ubicado en la comuna de CCC, que no contaba con agua y que es explotable en forma agrícola de secano, fue adquirido en la suma de $ 81.366.219.- y tenía una superficie de 235 hectáreas. La parte que se vendió fue adquirida en $ 37.500.000.- y tiene una superficie de 25 hectáreas.

Expresa por otro lado, que no concuerda con el criterio de la mencionada Dirección Regional, por cuanto, en primer término, la presunción de habitualidad cuando se adquiere y enajena un predio dentro del período de un año, es sólo legal, según lo ha determinado el propio Servicio, a través de los Oficios N°s. 580 y 1.627, ambos de 1995. Por otra parte, tampoco le corresponde probar lo contrario, porque de las propias instrucciones del Servicio (Suplemento 6(11)18, de 23.10.67 y Oficios 2.507, de 1997 y 112, de 1999, entre otros), se desprende que en su situación no existió habitualidad, principalmente, además de cumplirse las otras circunstancias que indican las mencionadas instrucciones, fue la única venta que se realizó. En efecto, sus ingresos principales han sido siempre de la agricultura, siendo socio de la sociedad agrícola AAAAAA, que declara a base de renta presunta, siendo los demás ingresos consistentes en intereses. Además, en el ejercicio es la única venta que efectuó de la parte del predio indicado, que también se encuentra clasificado de agrícola.

Finalmente señala, que confirma lo expuesto anteriormente, respecto a su calidad de agricultor, el hecho que en el año 2000, adquirió la misma parte del predio vendida, por cuanto en ella se hicieron obras que dieron por resultado la obtención del agua, lo cual le permitirá explotar en mejor forma el bien raíz completo en la actividad agrícola.

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer término, que de acuerdo a lo dispuesto por la letra b) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo señalado por el artículo 18 de la misma ley, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, excepto respecto de aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría. El artículo 18 antes mencionado, dispone en su inciso primero, que en los casos de las operaciones que indica dicha norma, dentro de las cuales se comprende la cesión de bienes raíces, si tales operaciones representan el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, el mayor valor que se obtenga estará afecto a los impuestos de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda, agregando en su inciso segundo, que cuando el Servicio determine que las operaciones antes referidas son habituales, considerando el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación o cesión de que se trate, corresponderá al contribuyente probar lo contrario, impartiéndose las instrucciones pertinentes mediante el Suplemento 6(11)18, de 23.10.67, en el cual se señalan los elementos de juicio que deben tenerse presente para calificar a una operación de habitual o no.

Por su parte, el referido artículo 18, dispone en su inciso tercero, que se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso, agregando el citado precepto legal, a punto seguido, que asimismo en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año. Respecto de esta última presunción de habitualidad, cabe señalar que de acuerdo al texto de la norma que la contiene, ella es de carácter simplemente legal, es decir, permite o admite prueba en contrario por parte del contribuyente, criterio que este Organismo lo ha expresado a través de varios pronunciamientos, entre los cuales se encuentran aquellos que indica el recurrente en su escrito.

Finalmente, el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta establece que tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones referidas en las letras a), b), c), d), h), i), j) y k), en las cuales se comprenden los bienes raíces, que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% ó más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, se aplicará lo dispuesto en el inciso segundo de este número, gravándose en todo caso el mayor valor que exceda del valor de adquisición, reajustado, con los impuestos de Primera Categoría, Global Complementario o Adicional, según corresponda.

3.- De lo establecido por las normas legales antes citadas, se desprende claramente que existen tres situaciones en las cuales el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, queda afecto a la tributación general que contempla la Ley de la Renta, a saber: a) cuando la operación represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, presumiéndose sólo legalmente en lo que interesa que existe habitualidad en las situaciones previstas por el inciso tercero del artículo 18 de la ley, comentadas anteriormente; b) cuando se trate de la enajenación de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, bastando para la aplicación de esta normativa que los citados bienes integren el activo de la empresa, sin entrar a precisar el ítem o cuenta a que corresponden dichos bienes, y que las mencionadas empresas declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, ya sea que estén obligadas a dicha base de declaración o hayan optado por tal modalidad; y c) cuando la enajenación de los citados bienes se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el cedente se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la ley del ramo.

4.- Ahora bien, en el caso específico de la consulta planteada, se señala que el contribuyente en principio se encontraría en la situación prevista en la parte final del inciso tercero del artículo 18 de la Ley de la Renta, por cumplirse en la especie la condición que exige dicha norma, esto es, que entre la fecha de adquisición y enajenación del predio agrícola transcurre un plazo inferior a un año. No obstante lo anterior, y de acuerdo a lo expresado en el N° 2 precedente, la presunción de habitualidad antes mencionada es simplemente legal, es decir, puede ser desvirtuada por el afectado admitiendo prueba en contrario, por lo tanto, y en la medida que efectivamente el contribuyente genere sus ingresos principalmente de la actividad agrícola que desarrolla y habida consideración que se trata de una sola operación de compra y venta de un bien raíz, puede en la especie concluirse que el recurrente respecto de la negociación en comento no es habitual, y en virtud de tal calificación, el mayor valor obtenido en la enajenación señalada no constituir renta para los efectos tributarios.

JAVIER ETCHEBERRY CELHAY
DIRECTOR

Oficio N° 4.840, de 18.12.2000
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos