1.- Por presentación indicada en el antecedente, señala que la Sociedad Protectora de la Infancia, hoy Sociedad de Asistencia y Capacitación, es una corporación de derecho privado fundada en 1894 y cuyo objeto es prestar asistencia a menores en situación irregular, proveyendo de sus necesidades así como de instrucción, capacitación técnica y formación moral.

Agrega, que dicha corporación es dueña de un predio agrícola en la comuna de Puente Alto que tiene una superficie aproximada de 200 hectáreas, el que adquirió en lotes de menor extensión por escrituras de 28 de Abril y 31 de Octubre de 1936 y 28 de Abril de 1953 y que para financiar en el futuro parte de las necesidades que provee, dicha entidad está considerando la enajenación de este predio.

Señala por otro lado, que en la búsqueda de obtener las mejores condiciones posibles, se ha estimado que la celebración de un contrato marco acordando la venta del predio en etapas sucesivas con compromisos parciales de compraventa, otorga a la corporación el máximo de resguardo sobre el predio, a la vez que permite mejorar sus ingresos por las ventas, ello porque al reducir este esquema el costo financiero a la Inmobiliaria o Constructora y permitir al propio tiempo asegurar a esta última 10 ó 15 años de desarrollo continuo, se puede optimizar el ingreso de la corporación al facilitar el pactar un precio en parte variable.

En relación con lo antes expresado, solicita un dictamen que confirme que el mayor valor que obtenga la corporación en la enajenación, en aproximadamente diez parcialidades sucesivas del predio agrícola referido, bajo la vigencia de un contrato marco que engloba todas las operaciones parciales, tiene bajo la legislación vigente el tratamiento de un ingreso no constitutivo de renta, teniendo en cuenta los siguientes antecedentes:

1. Se trata del mayor valor de una enajenación que califica como ingreso no renta, según lo dispone la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la ley del ramo;

No es aplicable en la especie la excepción contenida en la parte final de la citada letra b), respecto de las enajenaciones de empresas que declaran su renta efectiva, toda vez que por su actividad de beneficencia, la corporación no tiene el carácter de empresa;

2. Por tratarse de un bien raíz agrícola tampoco es aplicable la presunción de habitualidad que, tratándose de bienes raíces urbanos, establece el inciso 3° del artículo 18 de la ley del ramo;

3. Las ventas consultadas tienen al entender de la corporación, el carácter de operaciones no habituales, teneniendo en cuenta que, en último término la habitualidad consiste en comprar con el ánimo de obtener una ganancia en la venta. En el caso consultado, las fechas de adquisición excluyen la posibilidad de un ánimo especulativo en las proyectadas operaciones.

El antecedente que se realicen diversas ventas, agrega, no altera la conclusión anterior, pues, como lo ha señalado este Servicio, la habitualidad no puede apreciarse por las solas compras o las solas ventas.

Basado en la tesis anterior, sostiene, que este Servicio ha dictaminado en el sentido que tratándose de la enajenación de bienes raíces agrícolas que tienen un título de dominio de antigua data, prima la antigüedad del dominio sobre la frecuencia de las ventas, según lo dictaminado por los Oficios N° 580 y 1627, ambos de 1995; y

4. Finalmente, que la tesis anterior resulta aplicable al caso que se consulta, ello, tanto más las operaciones consultadas constituyen el fraccionamiento de una negociación global acordada entre las mismas partes, la que se realiza por etapas.

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer término, que de acuerdo a lo dispuesto por la letra b) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo señalado por el artículo 18 de la misma ley, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, excepto respecto de aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.

Por su parte, el artículo 18 de la citada ley, dispone en su inciso tercero que se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

Finalmente, el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta establece que tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones referidas en las letras a), b), c), d), h), i), j) y k), en las cuales se comprenden los bienes raíces, que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, se aplicará lo dispuesto en el inciso segundo de este número, gravándose en todo caso el mayor valor que exceda del valor de adquisición, reajustado, con los impuestos de Primera Categoría, Global Complementario o Adicional, según corresponda.

3.- De lo establecido por las normas legales antes citadas, se desprende claramente que existen tres situaciones en las cuales el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, queda afecto a la tributación general que contempla la Ley de la Renta, a saber: a) cuando la operación represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, presumiéndose que existe habitualidad en las situaciones previstas por el inciso tercero del artículo 18 de la ley señaladas anteriormente; b) cuando se trate de la enajenación de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, bastando para la aplicación de esta normativa que los citados bienes integren el activo de la empresa, sin entrar a precisar el ítem o cuenta a que corresponden dichos bienes, y que las mencionadas empresas declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, ya sea que estén obligadas a dicha base de declaración o hayan optado por tal modalidad; y c) cuando la enajenación de los citados bienes se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el cedente se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la ley del ramo comentado anteriormente.

4.- Ahora bien, para poder dilucidar si la operación descrita en su escrito se encuentra afecta o no a la tributación que dispone la Ley de la Renta, es necesario verificar si se cumplen al efecto los requisitos que exigen las normas legales antes mencionadas.

En efecto, y según los antecedentes que entrega en su presentación, en la especie se cumplirían los requisitos para que el mayor valor obtenido en la venta del bien raíz no se afecte con impuesto, ya que se trata de un inmueble que no forma parte del activo de una empresa que declara su renta efectiva en la Primera Categoría, siendo el enajenante una Corporación que no es calificada de empresa, de acuerdo a la definición dada a esta expresión por este Servicio, conforme algunos pronunciamientos emitidos sobre la materia; la citada enajenación a la luz de las instrucciones señaladas en su escrito, calificaría de una operación no habitual debido a que la entidad recurrente no tiene como giro o actividad principal la de vender y comprar bienes raíces como una labor permanente, considerándose para precisar dicho concepto tanto las compras y ventas efectuadas por el contribuyente durante el período y en el caso en consulta sólo ha existido la compra del bien y las ventas sucederán en el futuro, sin existir a su vez un fin especulativo en la realización de tales operaciones; no ocurriendo tampoco en la especie la aplicación de la presunción de habitualidad que establece el inciso tercero del artículo 18 de la ley, ya que entre la fecha de adquisición del bien raíz y su correspondiente enajenación transcurre un plazo superior a un año, y finalmente, en tal situación según los antecedentes entregados en su escrito no se vislumbra que tales negociaciones se efectúen con una empresa o sociedad con la cual el enajenante se encuentre relacionado en los términos previstos por el inciso cuarto del N° 8 del artículo 17 de la ley del ramo.

5.- En consecuencia, y conforme a lo expuesto en el número precedente, y basado estrictamente en los antecedentes que entrega el recurrente en su escrito, este Servicio concluye que el mayor valor que se obtenga en la enajenación del bien raíz en las condiciones que indica, no se encontraría afecto a ningún impuesto de la Ley de la Renta, considerándose un ingreso no constitutivo de renta para los efectos tributarios.

En caso de no cumplirse las condiciones y requisitos señalados, el citado mayor valor se afectará con el impuesto de Primera Categoría por tratarse de una Corporación.

JAVIER ETCHEBERRY CELHAY
DIRECTOR

Oficio Nº 2.568, del 29.06.2000
Subdirección Normativa
Depto. de Impuestos Directos