1.-Por presentación indicada en el antecedente, solicita un pronunciamiento sobre la renegociación, repactación o refinanciamiento de deudas hipotecarias contraídas con instituciones bancarias bajo el amparo de los beneficios tributarios que otorgó el Supremo Gobierno por la adquisición de viviendas nuevas acogidas a las normas del D.F.L. N° 2, entre el 22 de junio de 1999 y el 30 de junio del año 2001.

Agrega que, dicha renegociación en la actualidad fue gatillada por la tentadora rebaja en las tasas de interés de este tipo de créditos con respecto a las vigentes en los últimos dos años, motivando a un gran número de deudores hipotecarios a solicitar el cambio en las condiciones actuales de estos créditos con sus acreedores bajo el riesgo de estos últimos de perder sus clientes al ser ellos tentados por una oferta en un mercado bancario dispuesto a comprar carteras de la competencia.

Expone a continuación su situación contractual, entregando los siguientes antecedentes:

a) En el mes de octubre de 1999 compró una vivienda nueva acogida a las normas del D.F.L. N° 2 de 1959, tentado por invocar el beneficio tributario que establece la Ley N° 19.622, de 1999, dejando constancia de este hecho en la escritura de compraventa inscrita a fojas 59490 N° 62626 del 25 de noviembre de 1999 en el C.B.R. de Santiago, cumpliendo con lo establecido en el artículo 1° de la citada ley.

b) Al mismo tiempo, pactó un crédito hipotecario con un Banco, a 20 años plazo, por un monto de 2800 UF equivalente al 80% del valor comercial de la propiedad, que asciende a 3500 UF; con una tasa de interés del 9% y bajo la condición de que la vivienda se constituya en garantía hipotecaria a favor del Banco. La particularidad de este crédito, denominado "Generación", es que está orientado a profesionales jóvenes de hasta 35 años de edad y permite pagar un dividendo menor en los primeros años. Además, permite realizar prepagos cuantas veces se quiera durante el año, sin costo para el deudor y por una cantidad mínima del valor de un dividendo. Esto queda estipulado claramente en la escritura de compraventa, adjuntando copia de cartilla informativa entregada por el banco.

c) A principios del mes en curso se informó a través de la prensa la posibilidad de los deudores hipotecarios de renegociar o repactar las deudas por las razones ya descritas. Hecha las consultas a varias instituciones bancarias, pudo ratificar dicha información. Sin embargo, no pudo obtener una orientación clara respecto del futuro del beneficio tributario al cual estaba ya acogido.

d) Las condiciones del nuevo crédito pactado con el Banco serían: mantener el plazo, esto es, 20 años; bajar la tasa de interés a un 6,8% y por un monto de, aproximadamente 2920 UF.

Expone a continuación, que este último valor es levemente superior al pactado originalmente (2800 UF) debido a que el saldo insoluto de la deuda al momento del pago de la última cuota (N° 16) es de casi 2860 UF, diferencia provocada por los intereses respectivos, producto del breve período transcurrido desde la negociación del crédito original a la fecha (adjunta copia del comprobante de pago donde se menciona este saldo). Además, se incluyen en el nuevo monto a pactar los gastos operacionales que deben ser cancelados, ya sea, al contado o pueden ser prorrateados en el período de vigencia del nuevo crédito (20 años en este caso), opción elegida por el suscrito. Estos gastos ascienden a alrededor de 60 UF e involucran: la tasación de la propiedad, estudio de títulos, gastos notariales, impuesto de timbres y estampillas y la inscripción en el C.B.R.. De acuerdo a lo indicado por el Banco, este es un costo que el deudor está obligado a pagar, a pesar de ya haber cancelado al contado una cantidad similar al pactar el crédito original, esto es, en octubre de 1999. De igual manera, se mantiene la vivienda en garantía hipotecaria a favor del Banco.

Por otra parte, señala que debido a que el nuevo crédito sólo puede cubrir hasta un 75% del valor comercial de la propiedad, es que se requiere pactar, además, un crédito complementario por el diferencial. Este, a su pesar, se transa a una tasa superior a la del hipotecario pero por el mismo plazo, por lo que se agrega al dividendo mensual a pagar. Muchos deudores se verán obligados a contraer este crédito adicional debido al breve período que ha transcurrido desde que el Supremo Gobierno incentivó a la compra de viviendas. Adjunta simulación realizada por el Banco por el nuevo crédito a pactar, en la que se indica el detalle de los gastos operacionales y el crédito complementario y tasa.

Por otro lado, agrega que el domingo 18 de marzo del mes en curso, el diario "El Mercurio", en uno de sus suplementos, presenta un artículo en el cual el SII responde a una breve consulta hecha por un ciudadano respecto del efecto de refinanciar una deuda hipotecaria sobre la permanencia del beneficio tributario. A pesar de lo indicado en dicho artículo, que resume parte de la Circular N° 46, del 12 de agosto de 1999, queda una serie de vacíos que quedarían sujetos a la interpretación que se haga de la letra de la Ley N° 19.622. En su criterio, sólo el SII es el indicado para dar una opinión basándose tanto en la letra de la ley como en el espíritu del legislador, adjuntando copia del artículo mencionado.

Finalmente, indica que por el sólo hecho de cambiar con una entidad privada las condiciones contractuales de pago de un crédito por una situación coyuntural del mercado, sería muy injusto perder este incentivo que, de alguna manera, ha permitido sobrellevar los efectos que ha provocado la crisis económica por la que está pasando el país.

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer lugar, que este Servicio las instrucciones pertinentes relativas a los términos en que rige el beneficio tributario a que se refiere el recurrente en su escrito, las impartió mediante la Circular N° 46, del año 1999, indicándose en dicho instructivo las condiciones y requisitos que los contribuyentes deben cumplir para poder acceder a la citada franquicia tributaria, y en relación con la consulta formulada, en la letra A) del Capítulo III de la referida Circular, respecto de las personas que pueden acogerse al beneficio se estableció expresamente lo siguiente:

"A.- Personas que pueden acogerse al beneficio

(1) De acuerdo a lo dispuesto por el artículo 1º de la Ley Nº 19.622, sólo pueden acogerse al beneficio que establece este texto legal las personas naturales afectas al Impuesto Unico a las Rentas del Trabajo dependiente o al Impuesto Global Complementario, establecidos en los artículos 43, Nº 1 y 52 de la Ley de la Renta, respectivamente, siempre que cumplan con los siguientes requisitos copulativos:

(a) Que contraigan una obligación con garantía hipotecaria con bancos e instituciones financieras o agentes administradores de créditos hipotecarios endosables a que se refiere el artículo 21 bis del D.F.L. Nº 251, de 1931, que operen en el país;

(b)Que con dicho crédito se adquiera una vivienda nueva acogida a las normas del decreto con fuerza de ley Nº 2, de 1959, y

(c) Que la misma vivienda se constituya en garantía hipotecaria de la citada obligación contraída.

Por consiguiente, en la medida que la obligación hipotecaria se mantenga con las características originales que dieron lugar al beneficio, las cuotas que se paguen en su cumplimiento, podrán deducirse de las rentas imponibles de los impuestos personales referidos.

Sin embargo, si existe un cambio de acreedor entre el mismo tipo de instituciones que indica la ley sin que la obligación quede extinguida por otra causal, manteniéndose las mismas características de la obligación hipotecaria original, ello no deberá afectar la mantención del beneficio para el deudor. De igual manera, el deudor mantendrá el beneficio en aquellos casos en que el crédito original sea renegociado, sin aumentar el plazo ni el monto, siempre que la vivienda adquirida siga hipotecada y no se sustituya por otro bien.

En cambio, la franquicia se perderá desde el momento en que se infrinjan las normas que regulan el DFL Nº 2, de 1959, de lo cual resulte que la vivienda que se constituyó como garantía no corresponde a la exigida por la ley.

De conformidad a lo establecido por el artículo 4º de la ley en estudio, también podrán acogerse a los beneficios que contiene dicho cuerpo legal los contribuyentes mencionados, por los aportes que efectúen a las instituciones respectivas en cumplimiento de contratos de arrendamiento con promesa de compraventa de viviendas nuevas a que se refiere la Ley Nº 19.281, publicada en el Diario Oficial el 27 de diciembre de 1993, modificada por la Ley Nº 19.401, publicada en el Diario Oficial de 28 de agosto de 1995, excluidos los subsidios que se hubiesen pagado para el mismo fin antes indicado."

3.- Como se puede apreciar de lo expuesto anteriormente, dicha instrucción contempla la posibilidad de mantener el beneficio tributario en comento para aquellos casos en que los contribuyentes renegocien su deuda hipotecaria, por ejemplo consistiendo esta renegociación en una simple baja de la tasa de interés pactada originalmente, siempre y cuando según la referida instrucción, no se aumente el plazo ni el monto del crédito hipotecario original y la vivienda adquirida continúe hipotecada y no sea sustituida por otro bien. De igual manera el beneficio se mantendría si la operación consistiera en un cambio de acreedor y éste rebaja la tasa de interés pactada por el acreedor original.

4.- Ahora bien, analizados los antecedentes que el recurrente entrega en su escrito, este Servicio estima que si la renegociación de la deuda en comento se lleva a cabo en los términos que se indican en la presentación, esto es, otorgando el banco una simple baja de la tasa de interés pactada originalmente, sin que se conceda un nuevo crédito destinado a prepagar el anterior, tal operación quedaría comprendida en la situación que contempla la instrucción antes mencionada, por el monto en Unidades Tributarias Mensuales (UTM) vigente en el momento en que contrajo el crédito hipotecario original, en la medida que el nuevo crédito hipotecario a otorgar por el banco no exceda, considerando el plazo ya corrido, el original, esto es, 20 años. Ahora bien, a pesar de que el monto del crédito varía respecto del originalmente concedido pero sólo producto de la capitalización de intereses, tampoco se perdería el beneficio, teniendo presente que éste sólo rige en relación al capital originalmente pactado y no por la suma adicionada producto de dicha capitalización, en consecuencia el beneficio final no puede superar el monto mensual en UTM, al cual el contribuyente estaba acogido efectivamente antes de la renegociación, no procediendo, además, rebaja alguna por el crédito complementario al que hace mención en su solicitud.

Por otra parte, cabe hacer presente, que el recurrente por las cuotas que pague en cumplimiento de otras obligaciones contraídas con el banco que no digan relación con el crédito hipotecario, como serían los valores a cancelar por el crédito complementario y los gastos operacionales, no tendría derecho al beneficio tributario en comento, ya que tales cantidades no provienen del cumplimiento de obligaciones hipotecarias contraídas con instituciones financieras como lo exige la Ley N° 19.622, de 1999.

5.- Finalmente, es necesario advertir que si la renegociación de la deuda hipotecaria a efectuar por el recurrente consiste en el otorgamiento por parte del banco de un nuevo crédito destinado a pagar el crédito hipotecario original, en tal situación no se tiene derecho al beneficio tributario en comento, ya que el nuevo crédito concedido no tendría por objeto adquirir una vivienda nueva acogida a las normas del D.F.L. N° 2, de 1959, como lo requiere la Ley N° 19.622, de 1999.

JAVIER ETCHEBERRY CELHAY
DIRECTOR

Oficio Nº 1756, del 25.04.2001
Subdirección Normativa
Depto. Impuestos Directos