1.- Por presentación indicada en el antecedente, plantea la situación que se describe más adelante, respecto de la cual señala que ha obtenido varias respuestas, solicitando a este organismo se resuelvan las controversias tributarias derivadas de dicho caso. La situación que formula es la siguiente: Una persona compra con crédito directo un bien raíz (parcela) en $ 5.000.000 en Febrero de 1997 y lo vende en $ 20.000.000 en Junio de 2002. Durante el año 2002 no realizó ninguna otra venta, de ningún tipo. 1ª. respuesta: No paga impuesto según art. 17 N° 8; 2ª. respuesta: Debe actualizar el valor de la compra, aplicando IPC a los $ 5.000.000. Suponiendo el valor actualizado en $ 6.000.000, paga impuesto sobre $ 14.000.000.

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer término, que de acuerdo a lo dispuesto por la letra b) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo señalado por el artículo 18 de la misma ley, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, excepto respecto de aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.

Por su parte, el artículo 18 de la citada ley, dispone en su inciso tercero que se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

Finalmente, el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta establece que tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones referidas en las letras a), b), c), d), h), i), j) y k), en las cuales se comprenden los bienes raíces, que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% ó más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, se aplicará lo dispuesto en el inciso segundo de este número, gravándose en todo caso el mayor valor que exceda del valor de adquisición, reajustado, con los impuestos de Primera Categoría, Global Complementario o Adicional, según corresponda.

3.- De lo establecido por las normas legales antes citadas, se desprende claramente que existen tres situaciones en las cuales el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, queda afecto a la tributación general que contempla la Ley de la Renta, a saber: a) cuando la operación represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, presumiéndose de derecho que existe habitualidad en las situaciones previstas en la primera parte del inciso tercero del artículo 18 de la ley señalada anteriormente; b) cuando se trate de la enajenación de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, bastando para la aplicación de esta normativa que los citados bienes integren el activo de la empresa, sin entrar a precisar el ítem o cuenta a que corresponden dichos bienes, y que las mencionadas empresas declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, ya sea que estén obligadas a dicha base de declaración o hayan optado por tal modalidad; y c) cuando la enajenación de los citados bienes se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el cedente se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la ley del ramo.

Ahora bien, si se cumplen las condiciones antes señaladas, en forma simultánea o no, el mayor valor obtenido de tal operación se encuentra afecto a los impuestos generales de la Ley de la Renta, esto es, al impuesto de Primera Categoría, actualmente con tasa de 16,5% y a los impuestos Global Complementario o Adicional, según corresponda, con derecho a rebajar como crédito de estos últimos tributos el impuesto de categoría indicado anteriormente.

En caso contrario, esto es, si en la operación descrita no concurren las condiciones precitadas el mayor valor obtenido en la cesión del bien raíz, es considerado un ingreso no constitutivo de renta, lo que significa que no se afecta con ningún impuesto de la Ley de la Renta.

4.- Ahora bien, en el evento de que dicha operación quede afecta a impuesto, conforme a las situaciones anteriormente descritas, se informa que de acuerdo a lo dispuesto por el inciso segundo del N° 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, inciso penúltimo del artículo 18 e inciso segundo del artículo 41 de la misma ley, el referido mayor valor se determina de la siguiente manera:

a) Si el enajenante se trata de una persona que no declara su renta efectiva en la Primera Categoría mediante contabilidad, dicho mayor valor se determina de acuerdo a lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 41 de la Ley de la Renta, norma legal que preceptúa que los contribuyentes que enajenen ocasionalmente bienes y cuya enajenación sea susceptible de generar rentas afectas al impuesto de primera categoría y que no estén obligados a declarar sus rentas mediante un balance general, deberán para los efectos de determinar la renta proveniente de la enajenación, deducir del precio de venta el valor inicial actualizado de dichos bienes, según la variación experimentada por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el último día del mes que antecede al de la adquisición del bien y el último día del mes anterior al de la enajenación, debiendo deducirse las depreciaciones correspondientes al período respectivo, cuando se trate de bienes susceptibles de ser depreciados.

b) Si la persona enajenante del bien raíz se trata de una empresa que declara la renta efectiva en la Primera Categoría mediante contabilidad, conforme a lo dispuesto por el inciso penúltimo del artículo 18 de la ley del ramo, interpretado a contrario sensu, el mayor valor se determina deduciendo del precio de venta del inmueble el valor de libro de éste, según los registros contables de la empresa a la fecha de la enajenación.

5.- Ahora bien, basado estrictamente en los antecedentes que entrega en su escrito, se puede apreciar que respecto de la operación de enajenación que describe, no se cumplirían los requisitos básicos que exige la ley para calificar a tal negociación como afecta a impuesto, por lo que no existiendo otros antecedentes aparte de los indicados, se concluye que en la especie el mayor valor obtenido de dicha enajenación, sería un ingreso no constitutivo de renta y, por lo tanto, no afecto a ningún impuesto de la ley del ramo.

JUAN TORO RIVERA
DIRECTOR
OFICIO N° 1395, DE 04.04.2003
DEPTO. IMPTOS. DIRECTOS
SUBDIRECCION NORMATIVA