1.- Por presentación indicada en el antecedente y en representación de la empresa que individualiza, se solicita dictamen sobre aspectos tributarios que corresponden a una sociedad de personas, que nace por la vía de la división de una inmobiliaria sociedad anónima.

Agrega, que es una empresa dedicada a la explotación de bienes inmuebles no agrícolas, sus ingresos provienen de arriendo de bienes raíces no agrícolas que posee en cantidad importante y que forman parte de su activo contable.

Expresa, que dado su calidad de sociedad anónima, en la actualidad cumple con sus obligaciones tributarias dispuestas en la Ley de la Renta, con renta efectiva acreditada mediante contabilidad completa y balance general, en la cual se computan sus ingresos por arriendos y gastos necesarios, tributando con la tasa de primera categoría sobre la renta líquida imponible determinada conforme a las normas del artículo 29 al 33 de la Ley de la Renta.

Señala por otra lado, que por razones de administración operacional, la citada empresa se encuentra en proceso de división, conforme al artículo 94 de la Ley de Sociedades Anónimas. Producto de este proceso, nacerá una nueva sociedad de responsabilidad limitada, con giro exclusivamente de arriendo de bienes raíces no agrícolas. En el proceso de división, a esta nueva sociedad de responsabilidad limitada se le asignarán algunos bienes raíces que forman parte del activo de la empresa original. Por los ingresos que se perciben actualmente, se puede estimar con bastante seguridad, que los ingresos o arriendos a ser obtenidos en un futuro cercano por la nueva sociedad de responsabilidad limitada que nacerá producto de la división, del conjunto de los inmuebles asignados, serán inferiores al 11% del avalúo fiscal, no previéndose que la nueva empresa vaya a percibir o devengar ingresos distintos de los arriendos ya mencionados.

Agrega más adelante, que conforme ha señalado el Servicio de Impuestos Internos mediante Oficio N° 0522 del 13.02.98, en caso que la sociedad de responsabilidad limitada que nace producto de la división de una sociedad anónima, perciba rentas por arriendos de bienes raíces no agrícolas iguales o inferiores al 11% del avalúo fiscal de las mismas propiedades, vigente al 1° de enero del año respectivo, de los bienes raíces que le son asignados en la división, puede declarar la renta presunta equivalente al 7% del avalúo fiscal de los bienes raíces que posea, o bien, a voluntad del contribuyente declarar la renta efectiva. En caso contrario, si las rentas percibidas por los conceptos anteriores exceden del 11% del avalúo fiscal respectivo debe obligatoriamente declarar la renta efectiva. En las instrucciones contenidas en el suplemento tributario para declaración de renta, el Servicio de Impuestos Internos ha indicado que la medición anterior, debe efectuarse tomando la renta líquida efectiva del conjunto de todos los bienes destinados al arrendamiento del contribuyente. El Oficio N° 0522 del 13.02.98 concluye que en caso de enajenación de los bienes raíces pertenecientes a la nueva sociedad de personas, el mayor valor obtenido no constituirá renta para efectos tributarios, en la medida que la sociedad enajenante no se afecte con las presunciones de habitualidad que establece el artículo 18° de la Ley de la Renta y además, se trate de la enajenación de un bien raíz que no forma parte de un activo contable de la empresa cedente. De igual manera, la nueva sociedad debe tributar en base a renta presunta o efectiva, según si las rentas de arrendamiento son iguales o inferiores al 11% del avalúo fiscal de las propiedades o superior a dicho porcentaje, respectivamente.

Por otro lado manifiesta, que según Oficio SII N° 639 del 06.03.1998, se precisó que el término activo contable, no se refiere al caso de una sociedad que tribute conforme al régimen de renta presunta.

Expresa a continuación que en concreto, dado que producto del proceso de división de la S.A., se creará una nueva sociedad de responsabilidad limitada, a la cual se le asignarán algunos bienes raíces no agrícolas, por los cuales, en su conjunto se perciben rentas inferiores al 11% del avalúo fiscal, vigente al primero de enero del año respectivo, se requiere confirmar los siguientes aspectos tributarios que le afectarán a contar de la fecha de la división:

a) La nueva sociedad de responsabilidad limitada, que nace producto de la división de la S.A., puede declarar mediante renta presunta, en la medida que la renta a ser obtenida por los arriendos de los inmuebles no agrícolas asignados en la división, en su conjunto, sea igual o inferior al 11% del avalúo fiscal, vigente al primero de enero del año respectivo.

b) Para el caso que la nueva sociedad de responsabilidad limitada que nace de la división, enajene un bien raíz de su propiedad que le fuera asignado en este proceso, se desea saber si se mantienen vigentes los criterios contenidos en los Oficios 0522 de 13.02.1998 y 639 de 06.03.1998, cuando en la enajenación se den los mismos elementos tributarios a que se refieren los citados dictámenes.

Finalmente, expresa que en el caso que no se concuerde con los criterios antes señalados, se solicita se indique cual debiera ser la situación tributaria que en ambos casos le afectaría a esta nueva sociedad de personas, que nacerá de la división de la S.A.

2.- Sobre el particular, cabe señalar que de acuerdo a lo dispuesto por la letra d) del Nº 1 del artículo 20 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo establecido por el N° 3 del artículo 39 de la misma ley, las personas naturales o jurídicas, con excepción de las sociedades anónimas, por la explotación de bienes raíces no agrícolas, cuando la renta obtenida sea igual o inferior al 11% del avalúo fiscal de los inmuebles, vigente al 01 de enero del año respectivo, podrán declarar la renta presunta o efectiva, demostrándose esta última mediante contabilidad fidedigna, de acuerdo con las normas generales que dicte el Director del Servicio. Cuando la renta efectiva proveniente de la referida explotación, exceda del 11% del avalúo fiscal de los bienes vigente a la misma fecha antes indicada, obligatoriamente deberá declararse dicha renta efectiva.

Por otro lado, conforme a lo dispuesto por la letra b) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo establecido por el artículo 18º de la misma ley, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación de bienes raíces, excepto respecto de aquellos bienes que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.

Por su parte, el artículo 18º de la citada ley, dispone en su inciso tercero, que se presumirá de derecho que existe habitualidad, en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

3.- Ahora bien, de lo dispuesto por las normas legales antes mencionadas se derivan las siguientes conclusiones tributarias:

a) Que los contribuyentes, cualquiera que sea su calidad jurídica, con excepción de las sociedades anónimas, que exploten bienes raíces no agrícolas, mediante su arrendamiento, cuando la renta anual obtenida sea superior al 11% del avalúo fiscal por el conjunto de dichos bienes vigente al 01 de enero del año tributario respectivo, estarán obligados a declarar la renta efectiva, acreditada ésta mediante contabilidad fidedigna y afecta a los impuestos generales que establece la Ley de la Renta. En el evento que dicha renta sea igual o inferior al 11% del avalúo de dichos bienes vigente a la misma fecha antes indicada, se podrá declarar la renta presunta equivalente al 7% del avalúo de dichos bienes o la renta efectiva, según proceda.

b) Que el mayor valor obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, sean agrícolas o urbanos, incluido el reajuste del saldo de precio, para los efectos tributarios no constituye renta, a menos que dicho mayor valor provenga de la cesión de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren la renta efectiva en la Primera Categoría, entendiéndose por esta última excepción, cuando se trate de empresas que llevan una contabilidad formal y el bien que se enajena está formando parte de algún activo contable del citado contribuyente, y

c) Que el mayor valor obtenido en la enajenación habitual de bienes raíces, entendido este concepto en los términos del artículo 18 de la ley del ramo, o bien, cuando se trate de la cesión de bienes raíces que formen parte de algún activo contable del contribuyente, el citado mayor valor, incluido el reajuste de saldo de precio, constituye renta para los efectos tributarios.

4.- En consecuencia, y basado en lo anteriormente expuesto, respecto de las consultas formuladas se informa lo siguiente:

a) Respecto de la primera de ellas, se señala que la nueva sociedad de responsabilidad limitada nacida producto de la división de la sociedad anónima, puede declarar la renta presunta en la medida que la renta efectiva obtenida por el conjunto de los bienes destinados al arriendo, sea igual o inferior al 11% del avalúo fiscal de los mencionados inmuebles, vigente al 01 de enero del año respectivo. Sobre el particular, debe tenerse presente que este Servicio, en conformidad a la facultad establecida en el artículo 64° del Código Tributario, podrá tasar el precio del arrendamiento, si por ejemplo, entre otras situaciones, dicho valor fuere inferior al que se cobra actualmente por la sociedad anónima que se divide.

b) En cuanto a la segunda consulta formulada, se expresa que los criterios contenidos en el Oficio N° 522, de fecha 13.02.1998, complementado por Oficio N° 639, de 06.03.1998, se encuentran vigentes bajo el cumplimiento de los elementos o antecedentes que sirvieron de fundamento a dicho dictamen.

Por consiguiente, si la sociedad de responsabilidad limitada enajena un bien raíz de aquellos que le fueron asignados producto del proceso de la división, el mayor valor obtenido de tal negociación no constituirá renta para los efectos tributarios, en la medida que la sociedad enajenante no se afecte con las presunciones de habitualidad que establece el artículo 18 de la ley del ramo o se trate de la enajenación de un bien raíz que no forme parte de algún activo contable de dicha empresa cedente, cuando declare la renta efectiva de tales bienes, ya sea, en forma obligatoria o haya optado por dicha forma de declaración.

JUAN TORO RIVERA
DIRECTOR
OFICIO N° 5221, DE 14.10.2003
DEPTO. IMPTOS. DIRECTOS
SUBDIRECCION NORMATIVA