1.- Por presentación indicada en el antecedente, señala que está asesorando a un contribuyente persona natural que efectuó una regularización de un bien raíz en virtud del D.L. N° 2.695. Agrega, que la resolución en virtud de la cual se acogió dicha solicitud, se inscribió en el Conservador de Bienes Raíces el 20 de enero de 2004. En virtud de lo anterior, según lo dispuesto en el artículo 15°, inciso segundo, del D.L. N° 2.965 el contribuyente se hizo dueño del inmueble por prescripción el 20 de enero del 2005.

Expresa, que para mayor claridad transcribe el artículo 15 inciso segundo del citado Decreto Ley el que señala: “Transcurrido un año completo de posesión inscrita no interrumpida, contado desde la fecha de la inscripción del interesado se hará dueño del inmueble por prescripción, la que no se suspenderá en caso alguno.”

Agrega, que a su cliente un tercero le ha hecho una oferta de compra por este bien raíz. Sin embargo, antes de contestar dicha oferta, desea confirmar que en este caso el mayor valor que se obtenga por dicha venta en un principio estaría afecto al impuesto de Primera Categoría y Global Complementario, no aplicándose el artículo 17 N° 8 letra b) de la Ley de la Renta, todo ello en virtud de lo dispuesto en la parte pertinente del artículo 18°, inciso tercero de la Ley de la Rentas que señala en su parte pertinente: “Asimismo, en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año”, concluyendo que dicha presunción de habitualidad se aplicará sólo si la venta se efectúa antes del 20 de enero del 2006.

2.- Sobre el particular, en primer término cabe señalar que el Decreto Ley N° 2.695, publicado en el Diario Oficial de 21.07.1979, fijó normas para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella, estableciendo en su artículo 1° un sistema especial de adquisición de dominio para poseedores materiales de bienes raíces rurales o urbanos, cuyo avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial sea inferior a ochocientas o a trescientas ochenta unidades tributarias, respectivamente, que carezcan de título inscrito, pudiendo solicitar de la Dirección de Tierras y Bienes Nacionales que se les reconozca la calidad de poseedores regulares de dichos bienes a fin de quedar habilitados para adquirir su dominio por prescripción, de acuerdo con el procedimiento establecido en dicho Decreto Ley.

Ahora bien, el artículo 15 del citado texto legal dispone en su inciso 2° y 3° lo siguiente:
”La resolución del Servicio que acoja la solicitud se considerará como justo título. Una vez practicada su inscripción en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, el interesado adquirirá la calidad de poseedor regular del inmueble para todos los efectos legales, aunque existieren en favor de otras personas inscripciones que no hubieran sido materialmente canceladas.

Transcurrido un año completo de posesión inscrita no interrumpida, contado desde la fecha de la inscripción del interesado se hará dueño del inmueble por prescripción, la que no se suspenderá en caso alguno”.

3.- Ahora bien, de acuerdo a lo dispuesto por la letra b) del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo señalado por el artículo 18 de la misma ley, no constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en la enajenación no habitual de bienes raíces, excepto respecto de aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.

Por su parte, el artículo 18 de la citada ley, dispone en su inciso tercero que se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. Agrega la referida norma, que en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo inferior a un año.

Finalmente, el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la Ley de la Renta establece que tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones referidas en las letras a), b), c), d), h), i), j) y k), en las cuales se comprenden los bienes raíces, que hagan los socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses, se aplicará lo dispuesto en el inciso segundo de este número, gravándose en todo caso el mayor valor que exceda del valor de adquisición, reajustado, con los impuestos de Primera Categoría, Global Complementario o Adicional, según corresponda.

4.- De lo establecido por las normas legales antes citadas, se desprende claramente que existen tres situaciones en las cuales el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, queda afecto a la tributación general que contempla la Ley de la Renta, a saber: a) cuando la operación represente el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, presumiéndose que existe habitualidad en las situaciones previstas por el inciso tercero del artículo 18 de la ley, señaladas anteriormente; b) cuando se trate de la enajenación de bienes raíces que formen parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, bastando para la aplicación de esta normativa que los citados bienes integren el activo de la empresa, sin entrar a precisar el ítem o cuenta a que corresponden dichos bienes, y que las mencionadas empresas declaren su renta efectiva en la Primera Categoría, ya sea que estén obligadas a dicha base de declaración o hayan optado por tal modalidad; y c) cuando la enajenación de los citados bienes se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el cedente se encuentre relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del Nº 8 del artículo 17 de la ley del ramo comentado anteriormente.

5.- De acuerdo a lo antes señalado, uno de los requisitos para establecer la tributación que afecta al mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, es si la operación es calificada de habitual o no, considerándose para estos efectos, según lo prescrito en el inciso segundo del artículo 18 de la Ley de la Renta, el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación o cesión de los referidos bienes, correspondiendo al contribuyente probar lo contrario, o si se dan aquellas situaciones señaladas en el inciso tercero del precepto legal antes mencionado, en las cuales se presume que existe habitualidad.

6.- Por otra parte, este Servicio a través de varios pronunciamientos ha establecido la oportunidad en que se entiende adquirido el dominio para los efectos del cómputo de la presunción de habitualidad del inciso tercero del artículo 18° de la Ley de la Renta, particularmente respecto del término "adquisición" que utiliza la norma legal antes mencionada, que de conformidad a las normas contenidas en el Código Civil, específicamente en su artículo 686, la adquisición de un bien raíz se produce cuando el título de transferencia de dominio del inmueble respectivo se encuentre debidamente inscrito a nombre del nuevo adquirente en el Registro del Conservador de Bienes Raíces.

7.- Por consiguiente, teniendo presente que en el caso en análisis existe una norma especial respecto de la adquisición del dominio prevista en el D.L. N° 2.695, de 1979, en cuya virtud un poseedor regular de una pequeña propiedad agrícola o rural puede adquirirlo sólo una vez transcurrido un año completo desde la fecha de inscripción del inmueble en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, haciéndose dueño del bien raíz por prescripción, siendo insuficiente la mera inscripción a nombre del dueño en dicho Registro, como sucede con la generalidad de los bienes raíces, debe concluirse que el cómputo del plazo de un año a que se refiere el inciso tercero del artículo 18° de la Ley de la Renta, ocurrirá a partir de la fecha en que el dominio fue adquirido por prescripción, en este caso, a partir del 20 de enero de 2005, expirando dicho plazo el 20 de enero del 2006, tal como lo afirma el recurrente en su presentación.

En consecuencia, en respuesta a lo solicitado, puede informarse que la presunción de habitualidad establecida en el inciso tercero del artículo 18° de la Ley sobre Impuesto a la Renta, sólo se configurará en la situación planteada, en el evento de enajenarse el predio antes del plazo de un año de haberse adquirido en conformidad al procedimiento del D.L. N° 2.695. Por consiguiente, desde este punto de vista, de acuerdo a los antecedentes que proporciona en su solicitud, el mayor valor obtenido en la enajenación del inmueble que se efectúe después de cumplirse el plazo de un año desde su adquisición por la prescripción especial referida, no se encontraría afecto al Impuesto a la Renta. Sin embargo, lo anterior es válido sólo si no existen otras circunstancias previas o concurrentes a la enajenación que permitan a este Servicio concluir que se trata de una actividad realizada habitualmente por el contribuyente, como por ejemplo sería el caso en que se adquieran y enajenen varios inmuebles según el mismo procedimiento.

JUAN TORO RIVERA
DIRECTOR

Oficio N° 116, de 13.01.2006.
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos