1.- Por presentación indicada en el antecedente, expone que la sociedad Inmobiliaria XXXXX Limitada, RUT xx.xxx.xxx-x, con fecha 3 de mayo de 2007, obtuvo permiso de edificación de una obra nueva en la comuna de YYY, consistente en la construcción de 194 casas, de una superficie aproximada de 17.780 metros cuadrados, las que se encuentran acogidas a las normas del DFL N°2 con construcción simultánea. El referido permiso de construcción fue reducido a escritura pública, con fecha 25 de julio de ese mismo año.

Indica que el conjunto habitacional comenzó a construirse aproximadamente en el mes de enero del año 2008, y a esa fecha ya estaba comprometida la venta en verde del 30% de las casas. Explica que la velocidad de cierre de negocios, hasta el primer semestre del año 2008, era de un promedio de 10 casas mensuales, bajando a 3 casas mensuales el primer y segundo trimestre de este año. Agrega que sin embargo, los cierres mensuales requieren de una tramitación posterior para transformarse en ventas, cuestión que se ha visto muy complicada por la falta de fondos para pagar la cuota contado por parte de los clientes, y por el aumento de las exigencias bancarias para otorgarles crédito. En efecto, entre noviembre y diciembre del año pasado de un total de 170 casas comprometidas, hubo un desistimiento del 70%.

Explica que todo lo anterior, ha generado que a la fecha sólo existan 98 casas con negocios cerrados, ya sea porque existe un compromiso de compra por parte del cliente o bien porque se ha celebrado el respectivo contrato de compraventa. En consecuencia, aun faltan por colocar 96 casas, cuyo tiempo de venta en el mejor de los casos se estima en 15 meses más.

Señala que el TTTT financió el Conjunto Habitacional antes referido, por un monto total de xxx.xxx UF, para la construcción de las 194 casas. De acuerdo con las condiciones del crédito, el banco recibirá al menos el 90% del precio de venta de cada unidad, para los efectos de solventar la deuda. A la fecha el saldo insoluto del crédito asciende a la suma de xxx.xxx UF, lo que incluye capital e intereses. Sobre el particular, acompaña certificado del banco del fecha 26 de agosto recién pasado, donde consta que la deuda se encuentra vigente y su vinculación directa con el Conjunto Habitacional; y balance de la compañía al 30 de junio de 2009, donde consta la deuda en cuestión.

Debido a la mala situación económica, la cual se ha hecho más patente en la comuna de YYY donde se encuentra ubicado el Conjunto Habitacional, existe inquietud por parte de Inmobiliaria XXX Ltda., y del TTTT, respecto del tiempo real de venta de las casa, cuestión que ha incidido directamente en la posibilidad de desarrollar otros proyectos pendientes, debido a la imposibilidad de obtener nuevos financiamientos.

En atención a lo anterior, y con el objeto de dar solución al problema planteado, don BBBBB, dueño directo del 1% de la sociedad Inmobiliaria XXXXX Limitada, y en forma indirecta de aproximadamente el 98%, ha decidido adquirir 96 casas del Conjunto Habitacional, a su valor libro, que asciende a la suma de xxx.xxx UF. El precio de las casas será pagado al contado y se destinará a cancelar casi la totalidad de la deuda con el TTTT.

Señala que de conformidad con lo prescrito en el inciso 6 del artículo 64 del Código Tributario, el Servicio de Impuestos Internos se encuentra facultado para tasar el precio o valor asignado en la compraventa de bienes raíces, si el fijado en el respectivo contrato es notoriamente inferior al valor comercial de los inmuebles de características y ubicaciones similares.

A su juicio, indica, en el caso planteado, el valor libro de las casas que se desean vender y que corresponderá al precio de la operación, no es susceptible de ser tasado, aun cuando al valor de venta al público de dichas casas sea superior. En efecto, conforme a lo prescrito en la norma legal antes citada, para determinar el valor comercial que sirve de base de comparación, deben considerarse los inmuebles de características y ubicaciones similares. Si bien en este caso la ubicación es la misma, se trata de características muy diferentes, por el número de viviendas que se venderán, ya que no tiene el mismo valor comprar una vivienda que comprar 96 viviendas. Además, platea que se debe también considerar que en el caso concreto incide en el valor de venta, la situación económica del país, lo que se ha traducido en una baja en las ventas y un mayor inventario de viviendas en el mercado, lo que ha generado y genera, graves problemas de caja a Inmobiliaria XXXXX Limitada.

Por otra parte, hace presente que si bien el comprador es una persona relacionada con el vendedor, el precio se pagará al contado y en dinero efectivo; y que el producto de la venta será destinado íntegramente al pago de la deuda que tiene la empresa vendedora con el TTTT, cuestión esencial para disminuir el alto nivel de endeudamiento de la compañía y permitir el desarrollo de nuevos proyectos.

A mayor abundamiento, destaca que el valor libro de las viviendas considerado individualmente no es “notoriamente inferior” al precio de venta de cada vivienda.

Conforme a todo lo antes expuesto, solicita confirmar que atendiendo a las características del caso concreto, el precio ascendente al valor libro de las 96 casas que forman parte del AAAA, y que se venden en bloque, no es susceptible de tasación, por no ser aplicable en la especie lo dispuesto en el artículo 64 inciso 6 del Código Tributario, atendiendo a las características que concurren en el caso concreto.

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer término que de conformidad con lo dispuesto en el inciso primero del artículo 64 del Código Tributario, el Servicio de Impuestos Internos podrá tasar la base imponible, con los antecedentes que tenga en su poder, en caso que el contribuyente no concurriere a la citación que se le hiciere de acuerdo con el artículo 63º del mismo cuerpo legal, o no contestare o no cumpliere las exigencias que se le formulen, o al cumplir con ellas no subsanare las deficiencias comprobadas o que en definitiva se comprueben.

A continuación, el inciso 3° del mismo artículo dispone que cuando el precio o valor asignado al objeto de la enajenación de una especie mueble, corporal o incorporal, o al servicio prestado, sirva de base o sea uno de los elementos para determinar un impuesto, el Servicio, sin necesidad de citación previa, podrá tasar dicho precio o valor en los casos en que éste sea notoriamente inferior a los corrientes en plaza o de los que normalmente se cobren en convenciones de similar naturaleza considerando las circunstancias en que se realiza la operación.

Por su parte, el inciso 6 de la misma disposición legal señala que en igual forma, en todos aquellos casos en que proceda aplicar impuestos cuya determinación se basa en el precio o valor de bienes raíces, el Servicio de Impuestos Internos podrá tasar dicho precio o valor, si el fijado en el respectivo acto o contrato fuere notoriamente inferior al valor comercial de los inmuebles de características y ubicación similares, en la localidad respectiva, y girar de inmediato y sin otro trámite previo el impuesto correspondiente. De la tasación y giro sólo podrá reclamarse simultáneamente dentro del plazo de 60 días contado desde la fecha de la notificación de este último.

3.- Ahora bien, la facultad antes mencionada, resulta aplicable respecto de cualquiera operación que constituya enajenación de los bienes a que ella se refiere, cuando el precio o valor de los mismos sirva de base o sea uno de los elementos para la determinación de un impuesto.

Por lo tanto, en el caso planteado en su presentación sí resulta aplicable la facultad de tasación que contempla el inciso 6 del artículo 64 del Código Tributario, sin que este Servicio pueda de antemano calificar si el precio que se asignará a los bienes raíces que se enajenarán resulta o no, notoriamente inferior al valor comercial de los inmuebles de características y ubicación similares, en la localidad respectiva, pues tal determinación escapa al ámbito interpretativo, constituyendo una cuestión de hecho que corresponderá analizar en el contexto de una fiscalización, sin perjuicio que el ejercicio de dicha facultad se efectúe del modo que la ley prescribe en el inciso 6° del artículo 64, citado, es decir “en igual forma” que aquella dispuesta para los muebles por dicho artículo. Lo anterior significa que para la tasación se deberán también considerar las circunstancias en que se realiza la operación, esto es, que se trata de la venta en bloque de 96 viviendas, que se pagarán al contado en dinero efectivo, y que el producto de su venta se destinará al pago de la deuda que la vendedora mantiene con el TTTT con el objeto de solucionar sus problemas de caja, todo lo cual el contribuyente deberá acreditar debidamente en la instancia que corresponda.

RICARDO ESCOBAR CALDERON
DIRECTOR

Oficio N° 3.538, de 22.12.2009
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos