El abogado XXXX señala representar al propietario de un inmueble ubicado en la Comuna de Santiago, el cual fuera declarado de conservación histórica
En la presentación se analizan diversas prohibiciones y restricciones a las que estaría sujeto el bien raíz en cuestión, como consecuencia de la referida declaración.
En opinión del solicitante, el cúmulo de prohibiciones y restricciones que se ocasionan como consecuencia de la declaración señalada, afecta la facultad de disposición material o abuso del inmueble, facultad característica del dominio y que habilita precisamente para destruir materialmente la cosa, transformarla o degradarla.
El solicitante estima que los coeficientes de ajustes contemplados en la Circular N° 10 de 2006, que instruye respecto al artículo 4° de la Ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial, serían plenamente aplicables a los inmuebles declarados de conservación histórica, en tanto conlleva prohibición de demoler totalmente el inmueble y de construir otro en su lugar y a su respeto sólo se admiten demoliciones parciales o obras menores tendientes a su conservación, refacción, rehabilitación, autorizaciones que implican más bien una carga que un beneficio para el propietario.
Por tanto, solicita confirmar que los inmuebles declarados de conservación histórica están sujetos a una prohibición total de edificar, haciéndole aplicable el coeficiente corrector respectivo de la Circular N° 10, antes individualizada.
II. ANALISIS
Como primera cuestión es importante señalar que, a diferencia del inmueble declarado de utilidad pública, la calidad de inmueble declarado de conservación histórica no conlleva la pérdida del dominio (expropiación) por parte de su titular ni tampoco implica prohibiciones absolutas, totales o parciales, de edificar.
Así se desprende del artículo 60 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, al disponer que en los inmuebles de conservación histórica no pueden ser demolidos o refaccionados los edificios existentes ‘sin previa autorización’ de la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo correspondiente.
Por tanto, respecto de los atributos materiales y jurídicos del dominio, la situación de un inmueble declarado de conservación histórica no es estrictamente la misma que la situación del inmueble declarado de utilidad pública.
En cuanto a la Circular N° 10 de 2006, ésta vino a regular la aplicación de coeficientes de ajuste al avalúo de terreno para ciertos casos particulares de predios en que, por sus características especiales, no son aplicables las reglas de carácter general. Es decir, para aquellos casos en que el valor se debe ajustar con un coeficiente menor a 1.0.
Conforme la Circular, estos ajustes se determinan en base distintos parámetros – que enumera – y caracterizan morfológicamente al terreno y a su aprovechamiento potencial: superficie, forma, relación frente-fondo, topografía, ubicación, prohibición de edificar, y restricciones para su aprovechamiento.
Conforme lo expuesto, los antecedentes proporcionados en la presentación y considerando que el caso planteado no está expresamente contemplado en esa Circular N° 10 citada, ni tampoco es jurídica y materialmente equivalente al caso de un inmueble declarado de utilidad pública, no es posible extender a los inmuebles declarados de conservación histórica los coeficientes de ajuste establecidos por dicha Circular para los inmuebles declarados de utilidad pública, ni tampoco entender que están sujetos a una prohibición total de edificar.
Sin perjuicio de lo anterior, y considerando que el avalúo del bien raíz depende directamente de sus características, se han remitido los antecedentes a las instancias de fiscalización correspondientes a fin de determinar el avalúo del bien raíz en cuestión, tomando en consideración los diversos elementos y características que inciden en su valoración.
III. CONCLUSIONES
La Circular N° 10 de 2006 regula la aplicación de coeficientes de ajuste al avalúo de terrenos para ciertos casos, atendiendo a distintos parámetros.
La calidad de inmueble declarado de conservación histórica no está expresamente comprendida en la Circular N° 10 de 2006 ni tampoco es jurídica y materialmente equivalente al caso de inmueble declarado de utilidad pública. Por tanto, no es posible aplicar los coeficientes de ajuste para los inmuebles declarados de utilidad pública ni tampoco entender que están sujetos a una prohibición total de edificar.
JULIO PEREIRA GANDARILLAS
DIRECTOR
Oficio N° 1946, de 25.08.2011
Subdirección Normativa
Dpto. de Técnica Tributaria