El abogado XXXX señala representar al propietario de un inmueble ubicado en la Comuna de YYY, que comprende un terreno y una construcción de 33.043 y 6.962 metros cuadrados, respectivamente.
El factor de corrección del terreno es 1,00 y se encuentra en la Zona de Características Similares (ZCS) E que, para la comuna de YYY, es de 300 metros. Conforme al Ajuste por Superficie Predial, estima que al terreno debe aplicársele el máximo coeficiente de ajuste que contempla la Circular N° 10 de 2006.
Para fundar su petición, señala que el Ajuste por Superficie Predial establece una fórmula para calcular el factor a aplicar dependiendo del porcentaje de exceso o defecto de la superficie predial en relación a la superficie del sitio normal. Con todo, este ajuste no se aplica en los casos que la misma Circular señala.
Al respecto, cuando la Circular dispone que, ‘como norma general, no se aplicará este ajuste’ en los casos que indica, el peticionario entiende que la circular establece una verdadera ‘excepción’, de suerte que los casos deben interpretarse restrictivamente y siempre aplicarse el ajuste cuando la propiedad no se encuentre en ninguna de las situaciones de excepción descritas por la circular.
Entre los casos que impiden aplicar el ajuste, la Circular menciona las propiedades con superficies mayores al sitio normal, cuando el inmueble sea susceptible de ser subdivido en dos o más sitios equivalentes al normal, de acuerdo a la normativa y a su aprovechamiento. A juicio del peticionario y para su correcta interpretación, deben distinguirse dos elementos copulativos, uno ‘objetivo’ (la normativa) y otro ‘subjetivo’ (su aprovechamiento).
En cuanto al elemento subjetivo, sostiene que el aprovechamiento consiste en ‘emplear útilmente algo, hacerlo provechoso o sacarle el máximo rendimiento’. De esta definición, tomada del diccionario de la Real Academia de la Lengua, concluye que el aprovechamiento de un inmueble se constituye por los beneficios o utilidades que un sitio representa para su dueño.
En consecuencia, en casos como el presente, donde la propiedad es susceptible de subdividirse según la normativa, pero afectaría el aprovechamiento del inmueble para su dueño, deben aplicarse los criterios de ajuste por superficie predial establecidos en la Circular. De acuerdo a la presentación, una subdivisión afectaría la función principal del predio, cual es el emplazamiento de un laboratorio, áreas de estacionamientos, logística y otras áreas anexas, según queda demostrado y acreditado mediante declaración jurada ante Notario que acompaña .
A mayor abundamiento, señala que el inmueble contiene construcciones que, por tratarse de una unidad armónica e indivisible destinada a la actividad comercial, tiene un destino subjetivo dado por el dueño del terreno y mientras ello no se modifique, es el mejor uso que le puede dar.
Por tanto, conforme lo expuesto precedentemente y en uso de las facultades de interpretación administrativa de las disposiciones tributarias que posee el Director, solicita confirmar que el terreno indicado en su presentación se encuentra en condiciones para aplicarle el Ajuste de Corrección de Superficie Predial, establecido en la Circular N° 10 de 2006.
II. ANALISIS
Como primera cuestión, es importante precisar que cuando la circular ordena no aplicar el ajuste en los casos que señala, en rigor, no establece excepciones de derecho estricto que deban interpretarse restrictivamente. Simplemente establece casos donde, por regla general, el ajuste no procede .
Precisado lo anterior y en relación al caso descrito en su consulta, la parte pertinente de la circular dispone que no se corregirá el avalúo del terreno con superficie mayor al normal cuando el inmueble sea susceptible de ser subdividido en dos o más sitios equivalentes al normal, de acuerdo a la normativa y a su aprovechamiento.
A partir del texto anterior, resulta que el requisito a considerar para no aplicar el ajuste de corrección es que el inmueble sea ‘susceptible de subdivisión’. Esto es, que tenga la aptitud para subdividirse en dos o más sitios equivalentes al normal.
De acuerdo con la misma circular, para determinar si el predio tiene aptitud para subdividirse, deben considerarse dos elementos copulativos: la normativa y el aprovechamiento del inmueble. Así, establecer que el bien raíz es susceptible de subdividirse, no constituye una operación meramente intelectual. El inmueble es susceptible de subdivisión en la medida que la división sea posible considerando las normas jurídicas vigentes y el aprovechamiento del inmueble, ambos elementos de naturaleza objetiva.
En efecto, además de la posibilidad normativa de subdividir el inmueble, se requiere que el aprovechamiento del inmueble no impida la subdivisión. Esto último no equivale a consultar la mera declaración de voluntad del dueño ni tampoco constituye un elemento subjetivo, como se expone en la consulta. El aprovechamiento del predio dice relación con su empleo útil y el beneficio que reporta actualmente. En este sentido, y conforme las reglas generales, una declaración jurada simple autorizada ante notario, sólo da fe de su otorgamiento y fecha, pero no de la veracidad o sinceridad de las declaraciones contenidas en ella. Por tanto, la mera declaración jurada de la parte interesada no demuestra ni acredita, por sí misma, que la subdivisión del inmueble perjudique su aprovechamiento o que se trate de una ‘unidad armónica e indivisible’ destinada a la actividad comercial, sin perjuicio que deba ser considerada junto a otros antecedentes.
De esta manera, determinar si la subdivisión del inmueble afecta su aprovechamiento es una cuestión de hecho que depende de la situación concreta, atendiendo a diversas circunstancias objetivas. Precisamente, para establecer si es susceptible de subdivisión deben considerarse, entre otros antecedentes de juicio, las características del terreno, las construcciones instaladas y el destino económico principal o tipo de actividad desarrollada actual y efectivamente en el inmueble.
De lo expuesto se deriva que no sería procedente determinar administrativamente que el inmueble es susceptible de subdivisión conforme al mejor o máximo aprovechamiento potencial que hipotéticamente tendría.
Por último, conviene precisar que, si conforme la normativa legal y administrativa que regula la subdivisión predial, el inmueble no es susceptible de dividirse ‘en dos o más sitios equivalentes al normal’, esto es, de aplicarse al terreno en cuestión resultaren dos o más predios de superficie superior o inferior a la media de la Zona de Características Similares correspondiente, esa sola circunstancia objetiva, por sí misma, justifica aplicar el factor de corrección, sin necesidad de considerar, en consecuencia, si afecta o no el aprovechamiento del inmueble.
III. CONCLUSIONES
Determinar si un inmueble es susceptible de subdivisión para efectos del Ajuste de Corrección de Superficie Predial establecido en la Circular N° 10 de 2006, es una cuestión que depende del caso concreto, y debe efectuarse considerando la normativa vigente y el aprovechamiento del inmueble. Este último elemento se entiende referido al beneficio y utilización actual, no potencial, del predio.
Corresponderá a la Dirección Regional verificar si la subdivisión del inmueble afecta su aprovechamiento, conforme a las circunstancias objetivas del caso, enunciadas en este oficio; esto es, si se afectaría la unidad económica que constituye el laboratorio que en dicho predio funciona, ya sea porque existan construcciones necesarias para el funcionamiento de la empresa, que abarquen parte importante del inmueble, o existan otros antecedentes que justifican que la empresa funcione como unidad económica en la totalidad del terreno.
Finalmente, si el inmueble no es susceptible de dividirse ‘en dos o más sitios equivalentes al normal’ conforme la normativa legal y administrativa, esa sola circunstancia objetiva justifica aplicar el factor de corrección, sin necesidad de considerar, en consecuencia, si afecta o no el aprovechamiento del inmueble.
JULIO PEREIRA GANDARILLAS
DIRECTOR
Oficio N° 3023, de 16.12.2011
Subdirección Normativa
Dpto. de Técnica Tributaria