I. ANTECEDENTES
En su presentación, YYY señala que es propietario de un terreno, en el que, según la Ordenanza Municipal, es posible construir dos viviendas.
Su interés, es acogerse a los beneficios del denominado DFL N° 2, y el respectivo reglamento, manteniendo ambas viviendas conformando una sola propiedad, es decir, sin subdividirlas ni acogerlas a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. En otras palabras, la propiedad seria una sola conformada por dos viviendas económicas, las que tendrían distintas superficies aunque cada una dentro del límite de 140 metros.
Señala que ha analizado las dificultades de quedar incluidas las dos viviendas dentro de un solo Rol de avalúo, cuya avaluación tendría que considerar tanto las dos distintas superficies de las viviendas como los distintos tiempos relativos a las exenciones del impuesto territorial o contribuciones de bienes raíces.
Agrega que desde el punto de vista legal y reglamentario la Dirección de Obras puede aprobar un permiso de edificación de dos o más viviendas con o sin subdivisión de terreno, acogiéndose o no a las disposiciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Por último consulta si, al construir reglamentariamente dos viviendas DFL N° 2 en una propiedad que no quiere acoger a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria ni subdividir, puede el Servicio respetar el derecho que tendrían esas dos viviendas en relación a los beneficios del DFL N° 2 con una avaluación o tasación de acuerdo a las dos distintas superficies edificadas en una de las viviendas y si se mantendría para esa propiedad conformada por dos viviendas los beneficios que otorga el DFL N° 2.
El Sr. Director Regional, tras exponer diversas consideraciones legales, estima que, para operar las franquicias, el interesado debe presentar en la Municipalidad respectiva una solicitud de permiso de edificación que el municipio evaluará y resolverá en su caso. De aprobarse el permiso y recepcionarse las obras, a contar de esa fecha tendrá las franquicias del DFL N° 2. Por tanto, estima que determinar si la construcción se acogerá o no a las franquicias, no es competencia de este Servicio, al que sólo corresponde fiscalizar posteriormente el cumplimento tributario definido para la construcción realizada.
También se informa que el interesado no es objeto de fiscalización ni reclamación pendiente ante el Tribunal Tributario.
II. ANÁLISIS
Revisadas las diversas disposiciones contenidas en el DFL N° 2 y como bien señala el Director Regional, entre los requisitos para acogerse a los beneficios contenidos en dicha ley, se exige la aprobación de un permiso de edificación y la recepción de obras correspondiente, todas materias que no son competencia de este Servicio.
Con todo, y en relación a las consultas planteadas por el interesado, es necesario aclarar los siguientes puntos.
En primer lugar, y tras las modificaciones introducidas al DFL N° 2, sólo pueden acogerse a sus beneficios las personas naturales ‘hasta por un máximo de dos viviendas adquiridas, nuevas o usadas, por acto entre vivos’. En caso que posean más de dos ‘viviendas económicas’, los beneficios solamente proceden respecto de las dos viviendas que tengan la data más antigua de adquisición por parte de cada persona natural.
En consecuencia, si el propietario del terreno construye en él dos viviendas económicas que individualmente cumplen los requisitos legales para acogerse a los beneficios del DFL N° 2, cada una de ellas deberá considerarse por separado para efectos de contabilizar el máximo de dos viviendas por cada persona natural. En caso que la persona posea otras ‘viviendas económicas’ ya acogidas al DFL N° 2, los beneficios solamente proceden respecto de las dos viviendas que tengan la data más antigua de adquisición .
Por lo tanto, frente a la pregunta de si la propiedad conformada por dos viviendas tendría los beneficios que otorga el DFL N° 2, cabe responder que los beneficios estrictamente corresponden no a la propiedad sino a las unidades de ‘viviendas económicas’ situadas en él, computándose ambas para efectos del límite máximo de ‘viviendas económicas’ (dos) por persona natural. Lo anterior, por cierto, en el entendido que las unidades construidas en el terreno efectivamente superen las dificultades prácticas y legales que el mismo interesado indica tener presente para ser calificadas como ‘viviendas económicas’ acogidas al DFL N° 2, materias que no son competencia de este Servicio.
Al respecto, debe recordarse que, conforme al artículo 1° del DFL N° 2, para hacer uso de los beneficios, franquicias y exenciones, los Notarios y Conservadores de Bienes Raíces deben remitir al Servicio de Impuestos Internos la información de todos los actos y contratos otorgados ante ellos o que les sean presentados para su inscripción, referidos a transferencias y transmisiones de dominio de ‘viviendas económicas’. Atendido que en el presente caso podrían no intervenir dichos ministros de fe, las obligaciones anteriores pesan sobre los propietarios de las ‘viviendas económicas’ en defecto.
En cuanto a la segunda pregunta, esto es, si el Servicio puede respetar el derecho que tendrían esas dos viviendas en relación a los beneficios del DFL N° 2 con una avaluación o tasación de acuerdo a las dos distintas superficies edificadas en una de las viviendas, cabe señalar que, de acuerdo al artículo 1° del DFL N° 2, se consideran viviendas económicas, para los efectos de ese cuerpo legal, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República .
Por su parte, en lo que respecta específicamente a la exención de Impuesto Territorial, el artículo 14 del DFL N° 2, dispone que las ‘viviendas económicas’ están exentas de todo impuesto fiscal que grave la propiedad raíz, con algunas excepciones, a contar de la fecha del certificado de recepción emitido por el organismo correspondiente, conforme a los siguientes plazos: a) por 20 años, cuando la superficie edificada, ‘por unidad de vivienda’, no exceda de 70 metros cuadrados; b) por 15 años, cuando ‘esa superficie’ exceda de 70 metros y no pase de 100 metros cuadrados, y c) por 10 años, cuando ‘ella’ sea superior a 100 metros cuadrados y no pase de 140 metros cuadrados.
De lo anterior, y en armonía con lo expuesto en primer lugar, se sigue que la exención de Impuesto Territorial tiene diversos plazos dependiendo de la superficie edificada por ‘unidad de vivienda’. Esto es, por cada ‘vivienda económica’ individualmente considerada aunque, como en el presente caso, se sitúen en un mismo terreno.
Sin embargo, y de acuerdo al inciso final del citado artículo 14, los terrenos en que se construyan las ‘viviendas económicas’ no gozan de la exención de Impuesto Territorial; de suerte que, dada la forma en que se determina y aplica el impuesto, en caso que el predio se mantenga indiviso, conservando un solo rol de avalúo, la existencia de dos o más viviendas afectará la tasación del terreno como un todo.
III. CONCLUSIÓN
1. Entre los requisitos para acogerse a los beneficios contenidos en el DFL N° 2, se exige la aprobación de un permiso de edificación y la recepción de obras correspondiente, todas materias que no son competencia de este Servicio.
2. En el entendido que las unidades construidas en el terreno efectivamente superen las dificultades prácticas y legales que el interesado señala para acogerlas como ‘viviendas económicas’, ambas unidades deberán computarse para efectos del límite máximo de ‘viviendas económicas’ (dos) por persona natural.
3. La exención de Impuesto Territorial tiene diversos plazos dependiendo de la superficie edificada por ‘unidad de vivienda’, aunque se sitúen en un mismo terreno.
4. El terreno en que se construyan las ‘viviendas económicas’ no goza de la exención de Impuesto Territorial; de manera que, si el predio se mantiene indiviso, conservando un solo rol de avalúo, la existencia de dos o más viviendas afectará la tasación del terreno como un todo.
JULIO PEREIRA GANDARILLAS
DIRECTOR
Oficio N° 3303, de 03.12.2012
Subdirección Normativa
Dpto. de Técnica Tributaria.