El Fondo de Inversión Privado XXX, en adelante FIP, desarrolló un proyecto inmobiliario destinado a oficinas comerciales, que actualmente se encuentra terminado y en un alto porcentaje vendido. Para el desarrollo de este proyecto, el FIP encomendó a terceros la construcción mediante contratos de construcción por suma alzada, reservándose únicamente el desarrollo de algunas labores menores como son el cierre perimetral transitorio, destinado a preparar el terreno para el desarrollo de las obras de construcción y la instalación de especies arbóreas en los jardines, la cual ejecutó directamente la entidad.
El proyecto se elaboró y ejecutó con miras a que la venta de los inmuebles se gravará con IVA.
Al respecto, cabe señalar que el contribuyente efectuó la misma consulta directamente a esta Dirección Nacional, adjuntando los contratos y una serie de antecedentes adicionales, que sirvieron de base para emitirle una respuesta, cuyo análisis y conclusión se transcriben a continuación.
II.- ANÁLISIS:
El Art. 8°, del D.L. N° 825, en concordancia, con el Art. 2°, N° 1, del mismo cuerpo legal grava con Impuesto al Valor Agregado, en lo pertinente, la transferencia a título oneroso de bienes corporales inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella.
De la citada norma legal y en armonía con la definición de vendedor contenida en Art. 2°, N° 3, se desprende que la venta de inmuebles sólo se encuentra gravada con Impuesto al Valor Agregado, cuando el vendedor es una empresa constructora, dedicada a la venta de inmuebles que han sido construidos totalmente por ella o que por encargo, han sido construidos parcialmente por un tercero, para ésta.
Al respecto, este Servicio mediante Circular N° 33, de 9 de Septiembre de 1987, interpretó la norma, entendiendo que cuando un inmueble es construido bajo la modalidad de administración, quien encarga su construcción reviste la calidad de empresa constructora para efectos de la definición de venta y de vendedor, señaladas precedentemente. Ello, en atención a que bajo esta modalidad de contratación, el contratista asume la calidad de mandatario, quien ejecuta el trabajo por y para la empresa que encarga la obra, asumiendo esta última, en su calidad de mandante todo el riesgo que afecta a dicha construcción, situación que no se presenta en el contrato de construcción a suma alzada, en el cual la responsabilidad de la construcción recae sobre el contratista, quien suministra los materiales y efectúa también la construcción.
Dicha interpretación es aplicable, ya sea que se construya la totalidad del inmueble o tan solo una parte del mismo bajo la modalidad de administración. De este modo, basta que una parte cualquiera del inmueble se construya bajo el sistema de administración, para que quien encomienda su construcción sea considerada empresa constructora.
Ahora bien, en el caso bajo análisis, la construcción del inmueble denominado XXX, se realizó mediante tres contratos, respecto de los cuales sólo uno reviste el carácter de contrato general de construcción, entendiéndose por tal aquel contrato que, incluyendo dos o más especialidades, tiene por finalidad la construcción de una obra civil nueva. Sin embargo, dicho contrato fue pactado bajo la modalidad de suma alzada, razón por cual quien encarga la obra no puede entenderse que reviste la calidad de empresa constructora, para efectos del Art. 2°, N° 1 y N° 3, del D.L. N° 825.
Respecto de los otros dos contratos, cabe manifestar que ninguno de ellos le otorga al FIP, la calidad de empresa constructora, toda vez que se trata de contratos de instalación o confección de especialidades y no contratos generales de construcción, los cuales además fueron pactados a suma alzada.
En cuanto a la argumentación del contribuyente, en el sentido que al menos parte de la construcción fue ejecutada por administración, ya que el FIP compró los materiales para que un tercero efectuará el cierre perimetral de la obra, e intervino además en labores paisajísticas adquiriendo unas palmeras que plantó y posteriormente trasplantó a su lugar definitivo en la entrada del inmueble, cabe señalar que por la ejecución de dichas labores, no puede entenderse que el FIP asuma la calidad de empresa constructora, toda vez que con la realización de dichos trabajos no se construye ni siquiera en parte el inmueble objeto de la consulta, ya que ellos por sí solos no dan origen a la construcción de una obra civil nueva.
III.- CONCLUSIÓN:
Del análisis precedente se concluye que el Fondo de Inversión Privado XXX, no puede ser considerado como empresa constructora para efectos del Art. 2°, N° 1 y N° 3, del D.L. N° 825, de 1974, ya que éste no construyó ni siquiera en parte el inmueble bajo análisis, el cual fue encomendado construir mediante un contrato de construcción a suma alzada.
Por la misma razón, esto es, por carecer el FIP de la calidad de vendedor requerida en el Art. 2°, N°3, del D.L. N° 825, para que se configure el hecho gravado, la venta que éste efectúe a terceros de los pisos u oficinas ubicados en el inmueble, no se encuentra afecta a IVA.
Cabe hacer presente que conforme a lo dispuesto en el Art. 23°, N°2, del D.L. N° 825, no procederá el uso como crédito fiscal del impuesto soportado en la adquisición de bienes, ni en la contratación de servicios, entre ellos, los contratos suscritos para la construcción del inmueble, en la medida que en el período en que se soportó dicho impuesto, se hubiesen realizado sólo operaciones exentas o no gravadas, o bien si en el primer período de operaciones, posterior a estos hechos, estas operaciones resultaron ser no gravadas o exentas.
Sin perjuicio de lo anterior, no procede que el contribuyente solicite devolución en virtud del Art. 27 bis, del D.L. N° 825, si conforme a lo señalado en el párrafo precedente, existieran remanentes de crédito fiscal originados en la construcción de dicho inmueble, ya que de acuerdo a lo manifestado en los antecedentes, el inmueble habría sido construido con la intención de venderlo, por lo tanto no calificaría como un bien del activo fijo para efectos de solicitar el beneficio en comento.
JULIO PEREIRA GANDARILLAS
DIRECTOR
Oficio N° 3025, de 06.11.2012
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Indirectos