II. ANALISIS
La Circular N° 10 de 2006 regula la aplicación de coeficientes de ajuste al avalúo de terrenos para ciertos casos, atendiendo a distintos parámetros como son: superficie predial, forma irregular del terreno, relación frente-fondo del terreno, topografía y ubicación. Asimismo, contempla ajustes por concepto de declaración de utilidad pública y prohibición de edificar, entre otros, los que se clasifican como “otros ajustes al valor del terreno”, y establece también “casos excepcionales”, entendiendo éstos como aquellos no contemplados cabalmente por los parámetros anteriores, y que se justifiquen en razón de las particularidades de un bien raíz determinado.
Como se señaló en el Oficio Ord. N° 1.946 de 25 de agosto de 2011, la opinión de este Servicio es que la situación de un inmueble declarado de conservación histórica no es estrictamente la misma situación del inmueble declarado de utilidad pública, por cuanto la calidad de conservación histórica no conlleva la pérdida del dominio (expropiación) por parte de su titular, ni tampoco implica prohibiciones absolutas, totales o parciales de edificar, por lo que no es posible extender a los inmuebles declarados de conservación histórica los coeficientes de ajuste establecidos por dicha Circular para los inmuebles declarados de utilidad pública, ni tampoco entender que están sujetos a una prohibición total de edificar .
Como puede observarse, esta respuesta atiende derechamente la presentación anterior en la que solicitó que se “confirme que los inmuebles declarados de conservación histórica están sujetos a una prohibición total de edificar, haciéndose aplicable el coeficiente corrector respectivo de la Circular 10, de 10 de febrero de 2006.”
Sin perjuicio de lo anterior, el literal d) del número II de la Circular N° 10 citada, denominado “casos excepcionales” establece que “Cuando los coeficientes de ajuste definidos en las letras b) y c) anteriores, no recojan cabalmente las particularidades de un bien raíz determinado, se podrá aplicar un coeficiente de ajuste menor al establecido en los puntos anteriores”.
Ahora bien, dicha causal, por ser de carácter excepcional, sólo procederá en la medida que la situación del inmueble amerite un ajuste de su avalúo, circunstancia de hecho que deberá ser calificada caso a caso, previa verificación en terreno de las características del bien raíz por la unidad fiscalizadora que corresponda.
III. CONCLUSIÓN
De acuerdo a lo expuesto, se informa que la declaración de “conservación histórica” de un inmueble, no es una circunstancia que amerite por si sola la aplicación de un coeficiente de ajuste al avalúo.
Al respecto, la aplicación de un ajuste basado en la causal contenida en el literal d) del número II de la Circular N° 10 de 2006, por estar precisamente referida a las particularidades de un bien raíz determinado, debe evaluarse caso a caso considerando la situación específica del inmueble de que se trate, de acuerdo a lo que se determine en la fiscalización correspondiente.
JULIO PEREIRA GANDARILLAS
DIRECTOR
Oficio N° 1141, de 03.06.2013
Subdirección Normativa
Dpto. de Técnica Tributaria