El Tribunal Especial de Alzada de Bienes Raíces de la Segunda Serie no Agrícola de Valdivia revocó una sentencia de la Directora Regional de la X Dirección Regional del Servicio de Impuestos Internos, que rechazó un reclamo de avalúo presentado por un contribuyente.

En su fallo, el tribunal de alzada señaló que la circunstancia consistente en que el bien raíz esté ubicado en un área despoblada no permite hacer extensivas las características que determinan el Coeficiente Guía, por lo cual debe asignársele el Coeficiente mínimo señalado para la Zona de referencia, que es de 0,8.

En lo pertinente, el fallo en alzada consideró:

“PRIMERO: El Recurso de Apelación deducido a fojas 41 en contra de la sentencia de primera instancia de diecinueve de Diciembre de dos mil seis, escrita a fojas 32 y siguientes de estos antecedentes, que rechazo el reclamo interpuesto.

SEGUNDO: Que el fundamento del recurso lo constituye la aplicación errónea de las tablas de clasificación, teniendo por objeto determinar en forma justa el valor del terreno afecto a tributación, ya que el inmueble en análisis es un terreno inundable, no apto para fines habitacionales ni para efectuar ningún tipo de construcción, lo que ha impedido su venta .
Hace presente el recurrente que en informe técnico N° 486 de 8 de Junio de dos mil seis, emitido por el Departamento de Avaluaciones Unidad Osorno, en el ámbito de reclamación administrativa deducida, se señala que los antecedentes analizados fueron complementados con transferencias de predios cercanos, dando cuenta que no hay transferencias de predios cercanos, con características similares al predio en análisis.
Sostiene que el Plano Regulador se encuentra en estudio para ser modificado, pudiendo quedar con un destino sin uso comercial, con restricción de construir o como área verde y solicita se mantenga sin alza su avalúo vigente en Julio de 2000, vale decir en la cifra de $464.532.493.-
Agrega además, que se han efectuado ventas sólo sobre la cota 61, esto es, en terrenos no inundables y aptos para la construcción, como es el caso de Soprole el año 1991, y de Serviu el año 1998, y es por ello que solicita modificar su avalúo fiscal.

TERCERO: Que este Tribunal solicitó a la Dirección de Obras, como medida para mejor resolver, que se pronunciara respecto: a) al grado de urbanización, b) porcentaje de aprovechamiento y c) restricciones que presenta el predio por el cual se deduce el reclamo. La respuesta está agregada a fojas 92 y siguientes de estos autos, de la misma se desprende que la propiedad presenta urbanización sólo en forma periférica, no superando el 10% y se emplaza en parte, de acuerdo a lo indicado en el Plano Regulador, en zona de Restricción de Alto Riesgo para Asentamiento Humano (R-3) en un 6%; en zona de Protección de Vertientes, Esteros y Causes Naturales de Agua (R-4) en 8% y 6% (Lote 1 y 2 respectivamente), permitiendo otros usos de suelo como lo son el Industrial y Habitacional. De fojas 93 se desprende que estos terrenos han sido objeto de inundaciones provenientes del río Rahue y el desborde del estero Cuinco, en los años 1997 y 2000.

CUARTO: Que la Ley N° 20.033 de primero de Julio de 2005, dispuso en su articulo tercero, que el Servicio de Impuestos Internos deberá reevaluar, cada 5 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de esta ley, aplicándose la nueva tasación, para cada serie, simultáneamente a todas las comunas del país. Para ello el Servicio debe requerir información que no implique costas para el propietario, entre los cuales se sugiere la cooperación de los municipios.
En la determinación de los avalúos que realiza el Servicio, por disposición legal, operan sistemas de carácter técnico. Así lo dispone el artículo 4° de la Ley 17.235 que dispone que "el Servicio impartirá las instrucciones técnicas y administrativas necesarias para efectuar la tasación, disponiendo tablas de clasificaciones mapas y tablas de ubicación y tablas de valores para los terrenos. Para la tasación de los bienes raíces de segunda serie dispone la confección de tablas de clasificación de construcciones y de terrenos y la fijación de valores unitarios que corresponden a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase, calidad y los valores unitarios que se fijen, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios, considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen".
Las Circulares del Servicio contienen elementos objetivos a los que debe ajustarse este, para la determinación del avalúo correspondiente. En este caso, están contenidos en la Circular N° 10 del 10 de Febrero de 2006 y Resolución Exenta SIl N° 8 del 18 de Enero del 2006, resultando ser una facultad sólo del Servicio de Impuestos Internos su aplicación.

QUINTO: Que de la revisión del Plano de Precios de Terreno Reavalúo No Agrícola 2006, emanado del Servicio de Impuestos internos exhibido en las Municipalidades para los efectos del reavalúo de la comuna de Osorno, que se ha tenido a la vista, se desprende que la propiedad se emplaza en la denominada Zona de Características Similares H, cuyo sitio normal es de 200 m2, Valor Base vigente al segundo semestre de 2005 de $12.783 y Coeficiente Guía para el área poblacional de ese sector equivalente a 1,00, No está precisado en el plano referido, en los términos a que se refiere el considerando cuarto, el Coeficiente Guía, en el borde Norte de la Zona en que se ubica el predio, tratándose, además de terrenos despoblados. Esta circunstancia no permite hacer extensivas las características que determinen el Coeficiente Guía, por lo cual habrá de asignársele el Coeficiente mínimo señalado para la Zona en referencia, que es de 0,80.

SEXTO: Que el recurrente aportó antecedentes en esta instancia que dan cuenta de compraventas y que corren a fojas 35 y 37 de estos autos, como se especifica en formulario F2835 de fojas 21, en que dentro de la causal 2 solicita aporte de antecedentes respecto a su valor comercial, que permiten a este tribunal acceder en lo solicitado.

SEPTIMO: Que de acuerdo a antecedentes que tuvo a la vista el Servicio de Impuestos Internos de fojas 53, para determinar el avalúo de la propiedad por el cual se deduce este reclamo, la superficie de terreno, correspondiente a los Saldos de los Lotes 1 y 2, es de 720.047,19 m2, sobre el cual corresponde aplicar el reavalúo.
En mérito de lo considerado y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos N° 149°, 152°, 153° y 154° del Código Tributario y N° 170° del Código de Procedimiento Civil, se declara:
SE REVOCA la sentencia apelada de diecinueve de diciembre de dos mil seis, escrita a fojas 32 y siguientes, en la parte que no dio lugar a la modificación del avalúo del terreno que solicita y en su lugar se determina:
Que se acoge el reclamo, en cuanto se rebaja el índice de corrección al mínimo de la Zona H, que corresponde a un Coeficiente Guía de 0,80.”

TRIBUNAL ESPECIAL DE ALZADA DE BIENES RAICES DE LA SEGUNDA SERIE NO AGRICOLA DE VALDIVIA - 11.07.2007 – RECURSO DE APELACION- SOCIEDAD AGRICOLA CHACAYAL OSORNO LIMITADA C/ SII - ROL 9-2007 – MINISTROS SRA. ADA GAJARDO – SR. EUGENIO GEBHARD – SR. SERGIO ANWANDTER – SR. NICOMEDES ALARCON.