En virtud de lo indicado en el párrafo anterior, la Corte de Apelaciones concluyó que no existía duda que las rentas habían sido devengadas y efectivamente incorporadas al patrimonio de la contribuyente como una renta que exigía su correlativa declaración y pago si procediera. Indicando, además, que como efecto correlativo al anticipar al pago y sin haber negociado con la arrendataria que ésta asumía la carga de las contribuciones, no podía en los ejercicios tributarios futuros valerse de estos pagos para imputarlos como un gasto para producir la renta pasada.
Por último, la Corte concluyó que el contrato era de tracto sucesivo, de larga data, que no encuadraba en los criterios de excepción a los que la Circular N° 17 de 1980 del Servicio de Impuestos Internos se refería. Agregando, que los gastos generales e incluso aquellos que exceden a las reformas locativas habían sido asumidos por la arrendataria por lo que malamente se podía asumir que el devenir en la ejecución del contrato impusiera un desembolso superior a la contribuyente arrendataria que superara el pago de las contribuciones, del todo conocidas y perfectamente posibles de haber sido parte de la negociación de la renovación del arriendo, lo que no había acontecido.
El texto de la sentencia es el siguiente:
“Santiago, veinticuatro de julio de dos mil catorce.
Se reproduce la sentencia en alzada eliminando sus consideraciones segunda a décimo segunda inclusive.
VISTOS Y TENIENDO, ADEMÁS, PRESENTE:
1°) Que la presente causa del ingreso GR- 15-00425-2013 del 1º Tribunal Tributario y Aduanero de Santiago, ha sido elevada a esta Corte a fin que conociendo la apelación formulada por el Servicio de Impuestos Internos, revoque lo resuelto por el señor Juez de la instancia, todo por haber errado en la interpretación de las normas que regulan el conflicto sometidos por las partes al conocimiento y resolución del Tribunal.
2º) Conforme la presentación del reclamante y los descargos de la autoridad reclamada, queda de manifiesto que el conflicto versa sobre las liquidaciones 723 – 1, 724-1, 725-1 y 726-1 del 28 de agosto de 2013 por las cuales se procedió a liquidar impuesto a la renta de primera categoría y global complementario por los años tributarios 2010 a 2011, por valores que las mismas detallan.
El referido impuesto reliquidado por el apelante, se ha calculado teniendo en consideración que la contribuyente, persona natural con giro de rentista inmobiliario, no incorporó oportunamente en la base de sus ingresos de primera categoría la totalidad de sus rentas provenientes de un bien raíz no agrícola ubicado en la Comuna de Copiapó, mismo que arrienda al Banco CORPBANCA, contribuyente empresa que en su oportunidad si declaró e informó de tal operación al SII. Debido a la declaración del arrendatario, el SII fue alertado de la operación y procedió primero a citar y luego a liquidar en razón de las rentas de arrendamiento por los valores que percibió la Sra.xxxxxxx, todo por haber percibido la contribuyente el pago efectivo y anticipado de tales rentas. Luego, como las rentas se devengaron y percibieron el AT 2010, las contribuciones del ejercicio siguiente se estimaron como gasto necesario para producir rentas por los años sucesivos.
3°) El conflicto se reduce a las referidas observaciones ya que en la etapa administrativa se acogieron los argumentos de la contribuyente referidos a otros conceptos impugnados (como el reparo por retiros excesivos o la justificación de gastos) sobreviviendo las liquidaciones 723-1 y 724 -1 como aquellas cuya impugnación se trasladó a la etapa de revisión jurisdiccional.
4°) Que contrario a lo que sostuvo el Juez de la instancia, si bien el principal debate de las partes se encuentra en relación a uno de derecho, como la forma en que han de considerarse las rentas de siete años de arriendo de una propiedad que la contribuyente (como propietaria y usufructuaria) percibe de manera efectiva anticipada, su ponderación requería tener a la vista necesariamente los contratos de arriendo en análisis, de lo que deviene la necesidad de rendir prueba sobre tales puntos.
No solo esta Corte estima necesario y prudente abrir probatorio, sino que las partes al requerir la recepción de la causa a prueba, ponían de relieve que era necesario justificar ciertos hechos en los que se construyeron sus alegaciones de derecho.
5°) Resultando vedado en esta instancia disponer la invalidación de oficio del fallo por tal omisión sustancial, de manera extraordinaria se recurre el instituto de las medidas para mejor resolver, para así allegar a la causa los contratos de arriendo, sus modificaciones y los comprobantes de pago de las contribuciones, todo a fin de luego de su examen proceder a concluir en su mérito, la naturaleza de la operación comercial que se encuentra en discusión.
6°) De tales documentos agregados en esta instancia y no objetados se puede establecer que:
A. La contribuyente reclamante en calidad de propietaria y luego como usufructuaria, ha dado en arrendamiento el inmueble ubicado en calle Chacabuco N°yyyy al N°zzzz de la ciudad de Copiapó, en el que funciona la sucursal del Banco Corpbanca (continuador del Banco Concepción), desde junio de 2000;
B. El referido arriendo celebrado por escritura pública e inscrita para hacerlo oponible a terceros, ha sido objeto de renovaciones sucesivas en las que sustancialmente solo se han revisado los plazos de duración y la forma de reajuste de las rentas pactadas;
C. Conforme el destino comercial del inmueble, el banco arrendatario se encontraba facultado a hacer todas las reformas necesaria para su habilitación (entre las que se detallan la obtención de permisos y patentes, la remoción de marquesina peligrosa, instalación de equipos de aire acondicionado, construcciones en patios), sin más exigencias para la arrendataria que la consulta y aprobación de tales obras;
D. El 11 de agosto de 2009 la arrendadora percibió por adelantado el equivalente a 91 rentas de arrendamiento de tal propiedad, correspondientes a 17.062,5 UF, obligándose la arrendataria a pagar rentas solo a contar del mes de abril de 2017, a razón de 250 UF.
E. Las partes elevaron a condición esencial del contrato con tal fecha modificando su vigencia y duración hasta abril de 2017, fecha a partir de la cual y bajo ciertas condiciones las partes pueden desahuciarlo;
F. La referida propiedad paga contribuciones bajo el ROL de avalúo Fiscal 00148-00021 de la Comuna de Copiapô.
7°) Conforme la modalidad de ejecución del contrato de arrendamiento, el mismo se celebró con un pago adelantado sin condición de retractación o sujeción a condición alguna que impida estimar tal pago como renta efectivamente percibida.
La última renovación del año 2009 negociada entre las partes condicionó la duración mínima del contrato hasta 2017 a su pago anticipado. De tal suerte, una asumió en los hechos percibir un pago único anticipado y la otra garantiza su derecho a usar del inmueble y realizar en el mismo las modificaciones que tal céntrica propiedad en la capital regional pudiera requerir.
No existe duda entonces que las rentas fueron devengadas, sino que además efectivamente incorporadas al patrimonio de la contribuyente como una renta que exige su correlativa declaración y pago si procediera.
También como efecto correlativo al anticipar al pago y sin haber negociado con la arrendataria que ésta asumía la carga de las contribuciones, no puede en los ejercicios tributarios futuros valerse de estos pagos para imputarlos como un gasto para producir la renta pasada. Lo anterior, dada la extensión del contrato previo y la condición de rentista inmobiliaria de la contribuyente debió ser objeto de su consideración para los fines de negociar esta modificación del contrato, no resultado imputable a la administración tributaria tan básico yerro.
8°) Las argumentaciones del contribuyente que asilándose en una regla de excepción a las rentas percibidas, pretende dotar a este único ingreso y pago por la sola consideración que el contrato del cual proceden es uno de arrendamiento, no se condicen con la propia justificación de las interpretaciones de la autoridad tributaria, ni menos con los hechos probados.
Por una parte, la Circular N°17 del SII deja de manifiesto que las rentas percibidas que provienen de un contrato que dé cuenta de una operación generadora de rentas a largo plazo, están en posición de excepción. La misma Circular ejemplifica como casos de contratos de larga ejecución aquellos referidos a construcciones cuyos costos o gastos se ajustan durante la ejecución del mismo. El presente es un contrato de tracto sucesivo, de larga data, pero no encuadra en los criterios de excepción como aquellos a los que la Jurisprudencia administrativa refiere. Los gastos generales e incluso aquellos que exceden a las reformas locativas han sido asumidos por la arrendataria (construcciones en patios, habilitaciones de estacionamientos internos, equipos de aire acondicionado para un local) por lo que malamente se puede asumir que el devenir en la ejecución del contrato imponga un desembolso superior a la contribuyente arrendataria que supere el pago de las contribuciones, del todo conocidas y perfectamente posibles de haber sido parte de la negociación de la renovación del arriendo, lo que no aconteció.
El contrato en análisis ha dejado claramente señalado que el precio de arriendo se pagó por adelantado hasta 2017, sin dejar en él salvedad alguna sobre forma de término anticipado o restituciones por efecto de obras y mejoras introducidas. Tratándose además lo arrendado de un inmueble ocupado y transformado por el Banco ya desde 2000 (sin contar con el tiempo previo en el que ya lo ocupaba el Banco Concepción), se descarta que la cosa no estuviere en condición material o jurídica de ser usada, o que las mejoras o arreglos que realizara el arrendatario desnaturalizara o condicionara tal pago realizado.
Incluso en el caso que las partes resolvieren desconocer el mérito de la condición esencial de duración y pago anticipado, la restitución que de este pago debiere hacer la señora xxxxxx sería bajo fórmula contractual o judicial que la habilitaría para ese año tributario futuro o eventual a los ajustes a su contabilidad conforme los resultados de sus negocios como rentista inmobiliaria. Lo mismo puede predicarse para el caso que el inmueble se perdiera material o jurídicamente para su dueña y usufructuaria por un caso fortuito o fuerza mayor.
9°) Estimando que la contribuyente ha tenido motivo plausible para litigar a pesar de haber sido totalmente vencida no se le impondrán las costas de la causa.
Y visto, además, lo dispuesto en el artículo 139 y 179 del Código Tributario, se revoca la sentencia de catorce de abril de dos mil catorce, escrita de fojas 56 a 62 y en su lugar se resuelve que rechaza la reclamación deducida a fojas 1 de esta causa por don wwwwwww en representación de xxxxxxxx en contra de las liquidaciones de impuestos N° 723 – 1 a 726 - 1 emitidas el 28 de agosto de 2013 por la Dirección Metropolitana Santiago Centro del Servicio de Impuestos Internos, sin costas.
Redacción de la Ministra suplente señora Troncoso Bustamante.
Regístrese y devuélvase.”