Para determinar si la venta o enajenación de bienes raíces, se afecta con los
impuestos establecidos en la LIR, se deben considerar diversos elementos, según
lo siguiente:
1.- Mayor valor en la enajenación o venta de bienes raíces (Bs Rc) situados en
Chile o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en
comunidad, cuando la enajenación sea efectuada por personas naturales que no
determinen IDPC sobre rentas efectivas:
a.- Bs Rc adquiridos antes del 1° de enero del 2004, independiente de la fecha
de su enajenación. Su tributación se rige por las normas de la LIR vigentes al
31 de diciembre de 2014.
b.- Bs Rc, adquiridos a partir del 1° de enero del 2004, enajenados a contar del
1° de enero de 2017. Su tributación se determina de acuerdo a lo siguiente:
b.1.- Contribuyente enajena a una entidad o persona relacionada:
• IGC o IA, sobre la base percibida o devengada
• El mayor valor se devenga en un solo ejercicio
• Sin opción de reliquidar el IGC
• Sin derecho a INR hasta de las 8.000 UF
b.2.- Contribuyente enajena a un no relacionado, no habiendo transcurrido un
plazo superior a 4 años o igual o superior a 1 año, según corresponda, entre la
adquisición o construcción y su posterior enajenación:
• IGC o IA sobre la base percibida o devengada, a elección del contribuyente
• Cuando se opte por tributar sobre renta devengada, el contribuyente de IGC
puede optar por reliquidar dicho impuesto
• Sin derecho a INR hasta 8.000 UF
b.3.- Contribuyente enajena a no relacionado, habiendo transcurrido un plazo
superior a 4 años o igual o superior a 1 año, según corresponda, entre la
adquisición o construcción y su posterior enajenación:
• INR por el mayor valor hasta 8.000 UF
• Mayor valor que exceda las 8.000 UF
- IGC o IA sobre base de renta percibida o devengada, a elección del
contribuyente
- Cuando se opte por tributar sobre renta devengada, el contribuyente de IGC
puede optar por reliquidar dicho impuesto
- Cuando se opte por tributar sobre renta percibida, el contribuyente de IGC
puede optar por tributar con IUS de 10%.
2.- Mayor valor en la enajenación o venta de Bs Rc situados en Chile o de
derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, cuando
la enajenación sea efectuada por una persona que determine IDPC sobre rentas
efectivas. Se considera Renta efectiva, cuando un contribuyente determina IDPC
sobre rentas efectivas cuando tiene un giro comercial, industrial o desarrolla
alguna actividad de la Primera Categoría clasificada en el artículo 20 de la
LIR, acogido al régimen de la letra A) o B), del artículo 14 de la LIR; o bajo
el régimen de la letra A), del artículo 14 ter de la misma ley; o bien
desarrolla una actividad gravada con IDPC (no exenta) estando comprendido en el
N°1, de la letra C), del artículo 14 de la LIR:
• El mayor valor tributa con IDPC y IGC o IA, de acuerdo al régimen de
tributación al que se encuentre sujeto el contribuyente
• Para efectos del IDPC, la renta se clasifica en el N°5 del artículo 20 de la
LIR El IGC se aplica al atribuirse la renta o sobre base percibida, de acuerdo
al régimen al que se encuentre sujeto el contribuyente
• El IA se aplica al atribuirse la renta o en su remesa o retiro al exterior, de
acuerdo al régimen al que se encuentre sujeto el contribuyente
• Sin derecho a INR hasta 8.000 UF
3.- Respecto
a la enajenación de bienes raíces, adquiridos por herencia,
la Circular N° 44, de 2016, señala que, si respecto del enajenante ha
operado como modo de adquirir sucesión por causa de muerte, deberá considerarse
como fecha de adquisición del inmueble la fecha de la apertura de la sucesión
(de acuerdo al artículo 955 del Código Civil corresponde al momento de la muerte
del causante) ya que en virtud de dicho hecho jurídico los bienes del difunto
pasan a sus sucesores, por lo cual, la fecha de adquisición del inmueble para
efectos de aplicar la tributación prevista en la letra b), del N° 8, del
artículo 17 de la LIR, sería la de muerte del causante. A lo señalado, se debe
tener presente la clasificación de contribuyente o no, definida precedentemente,
para los efectos de la tributación del mayor valor.
4.- Respecto a la enajenación de bienes raíces, de un contribuyente que tributa
en renta presunta, La Circular N° 44, de 2016, indica que las personas
naturales que tributan en base a renta presunta, no determinan IDPC sobre
renta efectiva, pudiendo aplicar el régimen de la letra b), del N° 8, del
artículo 17 de la LIR.
En el caso que una persona jurídica determine sus impuestos sobre la base
de renta presunta, no aplica el régimen dispuesto en la letra b), del N° 8, del
artículo 17 de la LIR, tributando el mayor valor con IDPC e IGC o IA, según
corresponda. El IDPC se aplicará sobre la base de la renta percibida o
devengada, por tratarse de rentas clasificadas en el N° 5, del artículo 20 de la
LIR, independientemente de la fecha en que tales bienes hayan sido adquiridos y
las personas a quiénes los enajenen. El IGC o IA, según corresponda, se aplicará
de acuerdo al régimen de tributación que corresponda al contribuyente, conforme
a lo dispuesto en el artículo 14, 14 ter o 34 de la LIR.
Puede obtener mayor información relativa a este tema en el sitio web del SII,
menú Normativa y Legislación, Circulares, donde encuentra
Circular N° 44, de 2016,
Oficio N° 528 del 19.03.2018 y Oficio N°1.025, de 2019. Adicionalmente, en
el sitio web del SII, Servicios Online, Declaración de Renta, Ayudas, donde
encontrará el Suplemento Tributario de Renta.
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