El Director del SII, Juan Toro, explicó que "la ley que regula el reavalúo
introdujo la gradualidad en la aplicación de las nuevas cuotas de
contribuciones, justamente para evitar cambios bruscos en las mismas".
Asimismo, destacó que la recaudación del Impuesto Territorial, que alcanza a
aproximadamente $ 363.000 millones anuales, se destina totalmente a
financiar el gasto de las municipalidades del país.
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El
Servicio de Impuestos Internos (SII) informa que finalizó el proceso de
determinación de los nuevos avalúos fiscales para 4.471.282
propiedades no agrícolas de todo el país registradas en sus bases de
datos, valores cuya vigencia rige a contar de enero de 2006 según lo
establece las leyes 20.002 y 20.033 aprobadas en 2005, esta última
conocida como Ley de Rentas Municipales II (LRM-II).
La
aplicación de los nuevos avalúos se reflejará en las cuotas de
contribuciones de bienes raíces (Impuesto Territorial) del primer
trimestre del año, que se envían a los propietarios en marzo próximo
y que tienen vencimiento a fines de abril. En el caso de bienes raíces
que, al aplicar al nuevo avalúo las tasas del impuesto, resulten con
aumentos de contribuciones mayores al 25% respecto de las anteriormente
vigentes, la LRM-II estableció un proceso de gradualidad en dicho
incremento. Este parte con un aumento de 25% en la primera cuota,
incrementándose sucesivamente en las cuotas posteriores hasta finalizar
transcurridos varios semestres en la cuota definitiva.
Este
reavalúo no agrícola se realiza transcurridos 10 años respecto del
proceso hecho en 1995 y deja exentos del pago de impuestos al 65,4%
de las propiedades incluidas en el mismo, esto es, 2.926.452 predios.
Otras
características importantes de este proceso son:
-
La
tasa del impuesto aplicable a las propiedades no habitacionales se
ha rebajado de 1,4% a 1,2%.
-
Para
las propiedades de uso habitacional con un avalúo menor o igual a $
52.342.100, la tasa se ha rebajado de 1,2% a 1,0%.
-
Para
las propiedades de uso habitacional con un avalúo que supere los $
52.342.100, se aplicará la tasa de 1,0% hasta ese monto, y de 1,2%
a la parte que exceda esa cantidad.
-
El
monto exento (libre del gravamen) para las propiedades de uso
habitacional aumenta 30,3%
y pasa desde $ 11.273.673 a $ 14.655.788.
-
La
primera y segunda cuota de 2006 de aquellas propiedades que pasan de
exentas a afectas en ningún caso serán superiores a $ 5.365.
La conferencia de prensa donde se comunicaron detalles del reavalúo no
agrícola motivó abundante preocupación de los medios de comunicación.
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Como
resultado global del reavalúo, se recaudarán unos $ 36.207 millones
adicionales, cifra que aproximadamente equivale al 10% del total actual
del Impuesto Territorial y que alcanza a $ 363.512 millones anuales,
cuyo destino es totalmente para financiamiento municipal.
El
SII ha trabajado en los últimos meses en determinar los avalúos, en
preparar la resolución que establece las definiciones y precios
unitarios de terrenos y construcciones, en el material que se envía a
cada municipio del país detallando los roles específicos de cada
comuna, además de solicitarles a los señores alcaldes la colaboración
necesaria y establecida por ley, para informar adecuadamente a la
ciudadanía acerca de este proceso. Asimismo, el SII redactó y despachó
varios millones de cartas dirigidas a cada uno de quienes figuran
como propietarios, informándoles acerca de la nueva situación de las
propiedades. En dichas cartas también se explica el procedimiento de
consulta y reclamo en caso de existir dudas respecto de la determinación
del nuevo avalúo, de la tasación fiscal y de la situación tributaria
de las propiedades.
El Director del SII, Juan Toro, y el subdirector de Avaluaciones, Ernesto
Terán, durante la conferencia de prensa efectuada hoy. "El impacto del
revalúo está bastante acotado por la Ley de Rentas II, porque la decisión
que tomó el legislador al aprobarla es que el cobro de contribuciones no
puede ser superior al 10% del giro actual, y eso equivale a unos $36.000
millones adicionales", se explicó.
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Toda
esta información estará desde hoy disponible en www.sii.cl,
la Oficina Virtual del SII en Internet, como también mediante la
entrega y difusión de información general mediante folletos
explicativos en las direcciones regionales y unidades del SII.
Qué es el reavalúo
fiscal de los bienes raíces
El
reavalúo fiscal es un proceso que consiste en definir una nueva
estructura de avalúos fiscales de las propiedades no agrícolas, de
manera que los precios relativos considerados en dichos avalúos
reflejen, lo más cercanamente posible, la situación de precios
relativos vigentes en la economía para esas propiedades urbanas.
La
Ley sobre Impuesto Territorial (Ley 17.235) establece la periodicidad,
forma y antecedentes que el Servicio de Impuestos Internos debe tener en
consideración para llevar a cabo los procesos de reavalúo.
Aquellos
valores vigentes hasta el 31 de diciembre de 2005, fueron determinados
de acuerdo a las definiciones y precios unitarios establecidos en el
anterior proceso de reavalúo, que fue realizado en 1995. Por lo tanto,
reflejaban la estructura de precios relativos de predios no agrícolas
correspondiente a esa época. El reavalúo vigente desde enero de 2006
modifica esa estructura de
precios correspondiente a 1995, apuntando a reflejar la situación de
los valores relativos de mercado entre predios no agrícolas que hoy
existe.
Para
evitar un excesivo distanciamiento en el tiempo entre procesos de reavalúo,
la LRM-II estableció que éstos se llevarán a cabo cada cinco años.
Es
importante tener presente que la
tasación fiscal de los bienes raíces en general, no agrícolas en
particular, constituye la base imponible del Impuesto Territorial (comúnmente
denominado contribuciones de bienes raíces), definido en la Ley N°
17.235, y cuya recaudación es enteramente de destino y uso municipal.
En
este sentido, la tasación fiscal tiene por objetivo determinar la base
para la aplicación de un impuesto y corresponde a un procedimiento
simplificado de tasación de aplicación masiva, por lo que no apunta a
reproducir todos los factores que inciden en una tasación
“comercial” detallada, que muchas veces se hace de un bien raíz
específico para fines comúnmente vinculados a transacciones
comerciales. Por cierto que la tasación fiscal guarda si algún nivel
de relación.
Cómo
se determina la tasación fiscal de bienes raíces no agrícolas
La Ley 17.235
en su artículo 4° establece que, para la tasación de los predios no
agrícolas, el SII confeccionará:
i. Tablas de clasificación de los terrenos y de las
construcciones.
ii.
Tablas de valores unitarios de terreno que se registrarán en
planos de precios y que consideran los sectores de ubicación y las
obras de urbanización y equipamiento de que disponen.
iii.
Tablas de valores unitarios de construcciones basadas en la clase
y calidad de estas y los valores se fijan tomando en cuenta sus
especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e
importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial.
Por
consiguiente, para la tasación es necesario disponer de cartografía y
antecedentes de superficie de los terrenos, construcciones y sus
características, lo que implica realizar estudios que permiten
establecer precios de terrenos y construcciones. Para cumplir con lo
establecido en la ley, el Servicio ha llevado a cabo diversas
actividades:
La
tasación fiscal de los bienes raíces también se utiliza para la
determinación de la base imponible de otros impuestos, como es el
caso del impuesto a las Herencias y Donaciones.
El
catastro gráfico de estos predios se obtiene de planos comunales
confeccionados por el SII, generalmente a escala 1:5.000, en donde se
registran las comunas que se dividen en zonas de características
similares y todas las manzanas prediales que las conforman.
-
Consideraciones
generales para la tasación:
a)
Tasación de terrenos:
Para
la tasación de un terreno se considera el sector de ubicación
(emplazamiento) del mismo, las obras de urbanización y equipamiento de
que dispone (Art. 4°, N° 2, Ley 17.235).
Para
esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de terrenos, los
que se registran en planos comunales que son parte integrante de la Resolución
N° 8, de enero de 2006, considerando los siguientes aspectos:
-
Cada comuna está dividida en Zonas o Sectores.
-
Cada Zona o Sector tiene asignado un valor base de terreno por m2.
-
Cada manzana predial tiene un factor de ajuste al valor base
denominado Coeficiente Guía.
Para
la tasación de los terrenos y construcciones se consideran, además,
las características físicas que son particulares de cada uno y que
afectan notoriamente su valor.
b)
Tasación de construcciones:
Para
la tasación de una construcción se considera su clase (material
estructural), calidad, sus especificaciones técnicas, costos de
edificación, antigüedad, destino e importancia de la comuna y de la
ubicación del sector comercial (Art.
4°, N° 2, Ley 17.235).
Para
esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de construcción
para cada clase y calidad constructiva fijadas en el Anexo 4
de la Resolución N°
8, de 2006. Sus respectivas
definiciones técnicas, se encuentran registradas en el Anexo 2 de la
citada Resolución, considerando
los siguientes aspectos:
- Tipología de construcciones (tipos y clases).
- Guías técnicas para la determinación de la calidad de la
construcción.
- Coeficientes de ajuste al valor unitario de construcciones:
1.
Condiciones especiales de edificación.
2.
Depreciación por antigüedad de la construcción.
3.
Localización comunal
4.
Localización en sectores comerciales.
El
estudio de precios realizado por el SII se inició el año 2000 y
consideró la información de valores de terrenos y construcciones
provenientes de diferentes fuentes, tales como:
o Tasaciones comerciales, en especial las procedentes de
bancos e instituciones financieras.
o Transferencias de propiedades urbanas, de todos los tipos
y ubicadas en todas las comunas del país.
o Avisos de prensa, con
información de oferta de venta de bienes raíces.
o Otras fuentes, como
instituciones o personas relacionadas con el sector inmobiliario, tales
como: universidades, entidades fiscales o privadas, tasadores bancarios,
corredores de propiedades, entre otras.
Finalmente,
en base a ejecutar todo lo anterior, se determinaron las tablas de
precios de los terrenos y de las construcciones de las propiedades no
agrícolas establecidos en la Resolución N° 8 de
2006, publicada hoy
en extracto en el Diario Oficial.
Todas
las actividades explicadas previamente, permitieron al Servicio
determinar los nuevos avalúos fiscales de los predios no agrícolas,
los cuales se informarán a los contribuyentes de acuerdo a los
mecanismos que establece la ley y a otros adicionales que se explicarán
más adelante.
Cómo impacta en las
contribuciones de bienes raíces el reavalúo no agrícola
Junto
a la base imponible del Impuesto Territorial (o contribuciones de bienes
raíces), representada por el avalúo fiscal de los bienes raíces, la
Ley 17.235 establece que los otros parámetros principales que
intervienen en la determinación de este impuesto son: la tasa del
impuesto y el monto exento de contribuciones.
Asimismo,
la Ley N° 17.235 en su artículo 1° define que en el caso de los
predios no agrícolas, el Impuesto Territorial recaerá sobre el avalúo
fiscal de los terrenos y el valor de las construcciones existentes en él.
Para
efecto de las contribuciones basadas en los nuevos avalúos vigentes
desde enero de 2006, la Ley N° 20.033 estableció una serie de condiciones para el cálculo
de dichas contribuciones, que están destinadas a atenuar e introducir
gradualidad en la variación de aquellas que resultan con incrementos
(Para aquellas propiedades que registran una baja en sus contribuciones,
la misma se ejecuta de inmediato en su totalidad). La gradualidad se instrumentará a través
de los montos y porcentajes de incrementos de las cuotas de
contribuciones semestrales que se cobran a los contribuyentes.
Se
reducen las tasas del impuesto territorial y se incrementa el monto
exento de contribuciones que beneficia a las propiedades de uso
habitacional.
En
cuanto a la atenuación del impacto global del reavalúo en las
contribuciones de bienes raíces, la Ley N° 20.033 estableció que
las tasas se debían fijar de manera que el giro anual por
contribuciones tuviera un incremento máximo de 10% durante el primer
semestre de aplicación del reavalúo.
Para
cumplir con lo anterior, las tasas del Impuesto Territorial se han
rebajado y el monto exento se ha aumentado de la siguiente forma:
-
La tasa del impuesto aplicable a las propiedades no
habitacionales se ha rebajado de 1,4% a 1,2%.
-
Para las propiedades de uso habitacional con un avalúo menor o
igual a $ 52.342.100, la tasa se ha rebajado de 1,2% a 1,0%.
-
Para las propiedades de uso habitacional con un avalúo que
supere los $52.342.100, se aplicará la tasa del 1,0%, hasta este monto
y de un 1,2% a la parte que exceda esta cantidad. Estas tasas también
han sido rebajadas desde 1,2% y desde 1,4%, respectivamente.
-
El monto de avalúo exento de pago de contribuciones para
las propiedades de uso habitacional se ha aumentado de $11.273.673 a
$14.655.788.
Las tasas
que regirán durante la vigencia del reavalúo fueron establecidas por
el Decreto
Supremo del Ministerio de Hacienda N° 1.456 de diciembre de 2005, y el
nuevo monto de la exención habitacional por la
Resolución del SII N° 8, de enero de 2006
Se
introduce gradualidad en el cobro de las nuevas contribuciones a través
de las cuotas semestrales
Así
por ejemplo, para aquellas propiedades que, al aplicar la(s) tasa(s) y
el monto exento, en el caso de las de uso habitacional, aumenten sus
contribuciones en más de un 25% respecto de la situación previa al
reavalúo, la Ley N° 20.033 dispuso
un procedimiento de gradualidad en el incremento de este tributo, de
modo tal que las cuotas 1 y 2 de 2006 (primeras cuotas que considerarán
el nuevo avalúo) aumentarán un 25%; incrementándose en los semestres
siguientes un máximo de 10% respecto del semestre anterior, hasta
llegar a la contribución definitiva.
Esta
gradualidad se aplica a las contribuciones de todos los bienes raíces
no agrícolas , independientemente de su uso o destino.
Cambios
en las contribuciones de bienes raíces para distintos grupos de
contribuyentes
Al
aplicar a los nuevos avalúos las normativas relevantes para el cálculo
de las contribuciones, se llega a la situación que se ilustra en el
cuadro N° 1.
Cuadro
N° 1: Número de predios por segmento de variaciones en las
contribuciones de bienes raíces
|
Condición del Predio
No Agrícola
|
Subtotal
|
|
Permanecen Exentos
|
2.872.358
|
|
Reducen su pago de contribuciones
Pasan de afectos a exentos
Reducen su pago de contribuciones
|
418.222
54.094
364.128
|
|
Aumentan su pago de
contribuciones
Pasan a afectos a/
Afectos cuya cuota definitiva sube hasta 25%
Afectos que suben más de 25%
|
1.180.702
67.120
565.053
548.529
|
|
Total
|
4.471.282
|
Nota:
a/ Para estos predios las cuotas 1 y 2 de contribuciones
reavaluadas son las que siguen: 43.082 predios tendrán una cuota
definitiva de hasta $5.365; 24.092
predios tendrán una cuota inicial de $5.365, la que se incrementará de
acuerdo al mecanismo de alza gradual establecido por la ley.
Se
observa en el cuadro anterior que en términos netos 2.926.452 predios
no agrícolas estarán exentos del Impuesto Territorial. Esto representa
el 65,4% del total del catastro de bienes raíces no agrícolas, en
tanto
que el 34,6% de los predios estará afecto al impuesto
territorial. Estos porcentajes son casi similares a los que se
registraban con anterioridad al reavalúo, y que eran de 65,7% y de
34,3%, respectivamente.
Actividades vinculadas
a la entrada en vigencia del reavalúo
Exhibición
de roles de avalúo en los municipios del país
Para
que los contribuyentes se informen adecuadamente, la ley establece que
los roles de avalúos sean exhibidos en las respectivas municipalidades
durante 30 días, lo cual se efectuará a partir del presente mes de
enero. Además, el SII ha habilitado una aplicación en su Oficina
Virtual en Internet (www.sii.cl), menú
Bienes Raíces, opción Copia de Carta de Reavalúo
No Agrícola, para que
los ciudadanos-contribuyentes-agentes económicos consulten toda
la información concerniente a sus propiedades.
Asistencia
integral a los ciudadanos-contribuyentes-agentes económicos
Para
facilitar a los contribuyentes el acceso a la información del reavalúo
se han dispuesto los siguientes canales de asistencia:
en la Oficina Virtual del Servicio de Impuestos Internos en
Internet www.sii.cl, menú Bienes Raíces,
opción “Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2006”; en los
Centros de Atención al Contribuyente y en los Departamentos de
Avaluaciones de las Unidades del SII a lo largo del país; en la Mesa de
Ayuda telefónica del SII (teléfono: 02-395 11 15) y en las Oficinas de
Convenio SII/Municipios que apoyan la administración del Impuesto
Territorial.
También
habrá abundante material informativo que, a modo de orientación, se
publicará en diversos medios de comunicación nacionales y regionales.
Procedimiento de
reclamación de errores en la determinación de avalúos
En
situaciones que los contribuyentes tengan dudas respecto de la tasación
de su propiedad, puede consultar en los canales de asistencia señalados
en el punto anterior.
Si
consideran que la tasación tiene errores, la ley establece un
procedimiento que permite reclamar de dicho avalúo, conforme a las
disposiciones del artículo 149 del Código Tributario.
Plazos
para realizar el trámite:
durante el mes siguiente de la fecha de término de la exhibición de
los roles de avalúo.
Causales
de reclamos
(resumen de lo contenido en artículo 149):
-
Error en la determinación de la superficie de los terrenos o
construcciones.
-
Aplicación errónea de las tablas clasificatorias de terrenos y
construcciones.
-
Errores de transcripción, de copia o de cálculo.
Cómo
presentar un reclamo:
Deberá hacerse en un formulario diseñado especialmente para tales
efectos, cuya presentación se considerará inicialmente una solicitud
administrativa y que automáticamente se transforma en reclamo en caso
de no ser acogido. Debe ser presentado en el departamento regional de
Avaluaciones u oficina del SII en cuya jurisdicción se encuentra
ubicado el bien raíz. El formulario estará disponible en www.sii.cl
para su impresión y llenado y además en todas las oficinas
territoriales del SII.
Desde
hoy, los propietarios podrán acceder en www.sii.cl
a una consulta detallada de la tasación de sus predios, información
que también estará disponible en las oficinas territoriales del SII.
Para
mayor información visite el Portal
de Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2006.
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